Welche städtebaulichen Vorgaben müssen bei einer Dachaufstockung beachtet werden?

Wenn Sie mehr Wohn­raum benöti­gen, ist meist eine Dachauf­s­tock­ung eine gute Lösung. Da es sich hier­bei um eine inten­sive Bau­maß­nahme han­delt, brauchen Sie dafür einen Architek­ten und Sta­tik­er. Die Kosten sind hoch bei ein­er Dachauf­s­tock­ung. Deshalb soll­ten Sie vor­ab klären, was möglich ist. Schauen Sie sich zuerst den Flächen­nutzungs­plan oder den gülti­gen Bebau­ungs­plan an. Am besten, Sie übergeben diese Auf­gabe einem Experten und stellen vor­ab eine Bau­vo­ran­frage.

Doch manch­mal ist es nicht so ein­fach. Es gibt Gemein­den, die keine städte­baulichen Vorschriften haben. Soll heißen – in diesen Gemein­den ist wed­er ein Flächen­nutzungs­plan, noch ein Bebau­ungs­plan vorhan­den. Auch gibt es Gebäude, die im Außen­bere­ich ste­hen und die über einen Bestandss­chutz ver­fü­gen. Änderun­gen wie Umbaut­en dür­fen bei solchen Häusern nicht gemacht wer­den.

Der Flächennutzungsplan

Der Flächen­nutzungs­plan gilt für das gesamte Gemein­dege­bi­et und nicht wie der Bebau­ungs­plan für bes­timmte Gemein­de­bere­iche. Ein Flächen­nutzungs­plan beze­ich­net die städte­bauliche Ord­nung in grund­sät­zlichen Zügen. Damit wird die Art der Boden­nutzung fest­gelegt. Aus dem Flächen­nutzungs­plan ent­nehmen Sie, welche Flächen für die pri­vate und die gewerbliche Bebau­ung vorge­se­hen wer­den.

Zudem sind die Grün­flächen fest­gelegt sowie die Flächen für die Land­wirtschaft und die Forstwirtschaft. Konkrete Angaben fehlen im Flächen­nutzungs­plan und er gilt als ver­wal­tungsin­ternes Plan­werk. Ein Flächen­nutzungs­plan wird vom Gemein­der­at erlassen und von der zuständi­gen Behörde genehmigt. Das ist in der Regel das Landratsamt.Ist kein Bebau­ungs­plan vorhan­den, gilt § 34 des Bauge­set­zbuch­es.

Sin­ngemäß darf das Orts­bild nicht beein­trächtigt wer­den und das Gebäude muss den anderen Gebäu­den im Umfeld ähn­lich sein. Das soll heißen: Ein Bun­ga­low darf nicht neben einem mehrstöck­i­gen Haus ste­hen. Sieht der Flächen­nutzungs­plan in einem bes­timmten Bere­ich der Gemeinde eine gewerbliche Nutzung vor, darf das Gebäude nicht für eine pri­vate Woh­nung aufge­stockt wer­den.

Wenn Unklarheit­en beste­hen, soll­ten Sie in jedem Fall eine Bau­vo­ran­frage bei der zuständi­gen Gemeinde ein­re­ichen.

Der Bebauungsplan

Wo das Gebäude auf dem Grund­stück ste­hen soll. Diese Fläche wird durch Baulin­ien, Bau­gren­zen und Bebau­ungstiefe markiert. Die bebaute Fläche wird auch als Baufen­ster bezeichnet.Welcher Haustyp gebaut wer­den darf, beispiel­sweise ein freis­te­hen­des Haus, ein Reihen‑, Dop­pel- oder Mehr

• Die Höhe der Geschosse.Die Zahl der Stock­w­erke.
• Der Anteil der bebaut­en Fläche.
• Die Gesamthöhe des Gebäudes.Wie inten­siv die Ver­siegelung ist. Darunter ver­ste­ht man, welche Flächen auf dem Grund­stück bebaut, asphaltiert, betoniert, gepflastert oder ander­weit­ig befes­tigt sind.Der Abstand zu den Nach­barhäusern. Hier gibt es die offene Bauweise. Hier­bei ist ein Gren­z­ab­stand zum anderen Grund­stück einzuhal­ten. Stellplätze und Gara­gen dür­fen direkt an die Gren­ze gebaut wer­den. Bei der geschlosse­nen Bauweise wer­den die Häuser zusammengebaut.Die Form des Daches. Die gängig­sten Dachfor­men sind Sat­tel­dach, Walm­dach, Pult­dach, Mansard­dach oder Flach­dach.
• Die First- und Traufhöhe. Die Traufhöhe wird vom Boden­niveau bis zum Beginn des Daches beze­ich­net. Sie ist vom Nei­gungswinkel des Daches abhängig. Die Firsthöhe bemisst den unter­sten Punkt des Daches bis zum höch­sten Punkt.Die Nei­gung des Daches. Sie beze­ich­net, wie steil das Dach ist. Während es bei einem Flach­dach keine Nei­gung gibt, sind es bei einem Steil­dach bis zu 30 Grad Nei­gung.
• Die Far­ben des Daches und- oder der Fassade.Die Mate­ri­alien der Fas­sade, beispiel­sweise ver­putzt oder verklinkert.Die Beheizungsart für Wohnge­bäude kann fest­gelegt werden.Ob in dem Gebi­et des Bebau­ungs­plans ein Spielplatz vorge­se­hen ist.Inwieweit Pkw-Stellplätze und ‑gara­gen vorge­se­hen sind.Festgelegt wird, dass bes­timmte Sträuch­er, Bäume und son­stige Anpflanzun­gen erhal­ten wer­den müssen. Zudem kann im Bebau­ungs­plan ste­hen, welche Bäume, Sträuch­er und son­stige Pflanzen Sie anpflanzen müssen.
• Die Stell­flächen für die Mülltonnen.Definition von Baulas­ten, beispiel­sweise bei Wegerecht­en von Nachbarn.Eventuell Denkmalschutza­u­fla­gen.

Aus diesen Gründen vorher den Bebauungsplan anschauen

Wenn also für das Gebi­et wo sich Ihr Haus befind­et, ein Bebau­ungs­plan vorhan­den ist, lohnt sich vor der Dachauf­s­tock­ung ein Blick in diesen. Wenn Sie die vorgeschriebene Zahl der Stock­w­erke bere­its erre­icht haben, ist eine Dachauf­s­tock­ung nicht mehr möglich. Eben­so ist diese Auf­s­tock­ung nicht mehr möglich, wenn Sie bere­its die vorgeschriebene Gesamthöhe des Gebäudes erre­icht haben.Durch die geplante Dachauf­s­tock­ung kann sich wom­öglich die Form des Daches ändern. Ist im Bebau­ungs­plan die Dachform vorgeschrieben, soll­ten Sie das vor­ab klären. Wenn Ihr Dach bere­its so beschädigt ist, dass es eine Anhebung nicht schad­los über­ste­hen würde, lohnt sich gle­ich ein neues Dach. Bei der Pla­nung fra­gen Sie am besten Ihren Sta­tik­er welche Dachform und welche Dachnei­gung im Bebau­ungs­plan vorgeschrieben sind. Hier­bei ist auch die Firsthöhe zu beacht­en.

Es gibt also einiges, was Sie bei ein­er geplanten Dachauf­s­tock­ung beacht­en müssen. Das Wichtig­ste ist jedoch die Sta­tik. Hält Ihr Gebäude das ver­mehrte Gewicht aus? Es kön­nte auch Ihr Fun­da­ment zu schwach sein und die Sta­bil­ität des Haus­es gefährden. Bei ein­er Knie­stock­er­höhung sind die Las­ten nicht so hoch wie bei ein­er Geschos­sauf­s­tock­ung. Hier­bei wird ein kom­plettes Stock­w­erk hochge­zo­gen.