Häufige Fragen

Die Frage wird uns tat­säch­lich häu­fig gestellt und muss in Abhängigkeit des Bun­des­lan­des und des vorge­se­henen Vorhabens unter­schiedlich beant­wortet wer­den. Nur weil man in Deutsch­land ein Grund­stück besitzt heißt das noch nicht, dass man pla­nen und bauen darf wie man lustig ist. Es gibt schließlich Rechte und Pflicht­en. Beim Bauen sollte man grob wis­sen, was genehmi­gungspflichtige und ver­fahrens­freie Bau­vorhaben sind. Es gibt also eine Gren­ze bis zu der Bauherr:innen ohne Ein­schal­ten der Behör­den auf Ihrem Grund­stück etwas bauen dür­fen. Dazu zählen beispiel­sweise kleine Nebenge­bäude wie Garten­hüt­ten. Abge­se­hen von der Behörde empfehlen wir Ihnen weit­er­hin auch mit Ihren Nach­barn bzw. der Wohnge­mein­schaft zu sprechen. Han­delt es sich um ein genehmi­gungspflichtiges Vorhaben (z. B. der Neubau eines Ein­fam­i­lien­haus­es), muss ein Bauantrag bei den Baube­hör­den ein­gere­icht wer­den. Der Bauantrag wird von Bauherr:in und Bau­vor­lage­berechtigten gemein­sam gestellt. Hier ist also ein erster Fach­ex­perte notwendig. Ein Bauantrag ist ein rel­a­tiv kurzes For­mu­lar, dass jedoch um diverse Bau­vor­la­gen ergänzt wer­den muss. Die Bau­vor­la­gen sind prak­tisch Anla­gen zum förm­lichen Bauantrag. Sie wer­den gle­ichzeit­ig von unter­schiedlichen Fach­ex­perten erstellt. So sind in der Regel min­destens Ver­mess­er, Trag­w­erk­s­plan­er (Sta­tik­er), Bau­physik­er (Brand‑, Wärme-/Schallschutz) zu beauf­tra­gen. Auf dem Bauantrag ist in aller Regel auch ein Bauleit­er einzu­tra­gen. Der Bauleit­er sollte laut Bauord­nung eine fach- und sachkundi­ge Per­son sein und muss dafür Sor­gen, dass die Bau­maß­nahme nach anerkan­nten Regeln der Tech­nik und auf Basis der genehmigten Pla­nun­ter­la­gen aus­ge­führt wird. Die Bauauf­sicht hält sich vor, spätestens bei der Baufer­tig­stel­lung eine Abnahme durchzuführen. Bei kleineren Bau­vorhaben wer­den diese Kon­trollen in der Regel stich­proben­haft durchge­führt.

In vie­len Bun­deslän­dern wer­den mit­tler­weile Tragwerksplaner:innen verpflichtet, die geleis­tete Fach­pla­nung vor Ort zu kon­trol­lieren. Auch da kom­men Bauherr:innen fast nicht drumherum. Bei größeren Bau­vorhaben müssen aus Sicher­heits­grün­den noch weit­ere Prüfingenieur:innen eingeschal­tet wer­den.

arüber hin­aus eine gewisse Pla­nungs­grund­lage vorgelegt bekom­men. Sie möcht­en ein­er­seits kalkulieren und Mate­r­i­al bestellen und ander­er­seits wis­sen, was sie später aus­führen sollen. Ger­ade Bewehrungspläne wer­den in der Regel nicht von Bau­un­ternehmen erstellt. Bewehrungspläne sind aber nur ein Teil der Aus­führungs­pla­nung, die eigentlich von Architek­ten und Inge­nieure erbracht wird. Wir erleben jedoch, dass die Aus­führungs­pla­nung aus Bauher­ren­sicht häu­fig sehr kost­spielig wirkt. Eine solche Pla­nung muss aber zu irgen­deinem Zeit­punkt erfol­gen. Häu­fig passiert sie nur im Kopf der einzel­nen Pla­nungs­beteiligten. Es liegen unter­schiedliche Vorstel­lun­gen vor, wie etwas gebaut wer­den soll. Es begin­nt das typ­is­che Disku­tieren auf der Baustelle. „Wir machen das immer so!“, heißt es dann von unter­schiedlichen Seit­en. Ist die Pla­nung nicht aufeinan­der abges­timmt und wer­den einzelne Details nicht hin­re­ichend geplant, kommt es zu Missver­ständ­nis­sen und nicht sel­ten zu Baumän­geln im Gebäude.

In vie­len Bun­deslän­dern muss eine fach­spez­i­fis­che Bauüberwachung durchge­führt und kon­trol­liert wer­den, ob die Aus­führung auch dem geplanten Zus­tand entspricht. Soll­ten wir die Bauüberwachung durch­führen, erwarten wir, dass uns während der Bauaus­führung alle erforder­lichen Doku­mente – wie beispiel­sweise Liefer­scheine der einge­baut­en Mate­ri­alien, Fachunternehmer­erk­lärun­gen und Baustel­len­fo­tos – zu jed­er Zeit zur Ver­fü­gung gestellt wer­den kön­nen. Nach Ein­sicht der Unter­la­gen wird über den Umfang und die Anzahl an Baustel­len­bege­hun­gen indi­vidu­ell entsch­ieden (stich­probe­nar­tig). Am Ende der Bau­maß­nahme wird Ihnen, bzw. dem Bauamt bescheinigt dass die Vor­gaben gemäß bautech­nis­chem Nach­weis einge­hal­ten wur­den (Teil der Baufer­tig­stel­lungsanzeige).

Nein. Wir machen keine Bauleitung bzw. Objek­tüberwachung. Wir sind bei kleineren genehmi­gungspflichti­gen Bau­maß­nah­men nur ange­hal­ten eine Art Fach­bauleitung durchzuführen. Mit der Koor­di­na­tion der Gew­erke, Qual­ität­skon­trollen auf Basis der Objek­t­pla­nung und der Kosten-/Ter­min­ver­fol­gung haben wir nichts zu tun. Wir kon­trol­lieren im Bere­ich Trag­w­erk­s­pla­nung die Mate­ri­al­liefer­scheine (v. a. Holz, Beton, Mauer­w­erk, Stahl für Bewehrung), Fachunternehmer­erk­lärun­gen und lassen uns Fotos von Ihrem Bauleit­er oder den aus­führen­den Fir­men geben. Weit­er­hin bit­ten wir um einen groben Ter­min­plan. Die Fotos bitte vor der Bet­on­age zuschick­en, damit wir die geplante Bewehrungslage und den Bewehrungs­ge­halt in den einzel­nen Decken/Fundamenten prüfen kön­nen. Falls wir eine Erforder­nis sehen, führen wir stich­probe­nar­tige Kon­trollen vor Ort durch. Daher bitte die Pläne vor Ort immer vorhal­ten.

Ein Anbau ist ein genehmi­gungspflichtiges Bau­vorhaben für das Sie gemein­sam mit ein­er bau­vor­lage­berechtigten Per­son (meist Architek­ten) einen Bauantrag stellen müssen. Wir bieten entsprechende Leis­tun­gen erst ab Mai 2022 an. Wenn Sie möcht­en kön­nen wir Ihnen auch hier­für ein Ange­bot abgeben.

Als Anlage zum Bauantrag sind weit­er­hin diverse bautech­nis­che Nach­weise einzure­ichen. Beim Wärmeschutz­nach­weis reicht ein vere­in­fachter Bauteil­nach­weis aus, sofern Sie nicht das Bestands­ge­bäude auch sanieren (und vor allem die Heizung aus­tauschen) möcht­en. Dieser ist etwas gün­stiger als ein vol­lum­fänglich­er Gebäu­de­nach­weis. Einen Schallschutz­nach­weis wer­den Sie sehr wahrschein­lich auf­grund der anliegen­den Auto­bahn benöti­gen (Außen­lärm).

Beim Brand­schutz­nach­weis kann Ihnen Ihr Architekt unter­schreiben, dass der geplante Anbau den brand­schutzrechtlichen Regelun­gen entspricht. Falls dieser das Know-How nicht vor­weisen kann, erstellen externe Fach­leute einen Nach­weis. Auch das kön­nten wir machen. Hier ist Rück­sprache mit dem Architek­ten erforder­lich.

Der Stand­sicher­heit­snach­weis ist in jedem Fall erforder­lich. Weit­er­hin fordert die Lan­des­bauord­nung NRW, dass während der Bau­maß­nahme stich­probe­nar­tige Kon­trollen der Bauaus­führung durchge­führt wer­den. Neben dem Stand­sicher­heit­snach­weis benöti­gen Sie einen Sta­tik­er, der bei der Baube­ginnsanzeige und der Fer­tig­stel­lungsanzeige die Durch­führung der Kon­trollen bescheinigt. Auch das kön­nten wir machen.

Wir erstellen Ihnen einen Stand­sicher­heit­snach­weis (Lph. 4 HOAI), worin die Stand­haftigkeit des von Ihrem/Ihrer Architekten/Architektin geplante Konzept nachgewiesen wird. Sofern wir fest­stellen soll­ten, dass beispiel­sweise Wände zu dünn oder zusät­zliche Stützen erforder­lich sind, wür­den wir uns dies­bezüglich mit Ihrem/Ihrer Architekten/Architektin absprechen.

Schalpläne sind unseren Erfahrun­gen nach bei einem EFH und ein­er guten Aus­führungs­pla­nung des/der Architekten/Architektin obso­let, sofern es keine Bauteile gibt, die geson­dert eingeschalt wer­den müssen. Da die Schalpläne später von einem Rohbau­un­ternehmen auf der Baustelle benötigt wer­den, kön­nen Sie sich zur Ver­i­fizierung unser­er Erfahrungswerte auch das Rohbau­un­ternehmen fra­gen. Ger­ade bei größeren Bau­vorhaben bieten wir Schalpläne stan­dard­mäßig mit an. Schalpläne wer­den bei Ver­wen­dung von Beton­fer­tigteilen ohne­hin nicht oder nur bed­ingt notwendig.

Bewehrungspläne sind stan­dard­mäßig im Ange­bot enthal­ten. Sie basieren auf den sta­tis­chen Berech­nun­gen im Stand­sicher­heit­snach­weis (s. o.) und ergänzen die Aus­führungs­pla­nung Ihres/Ihrer Architekten/Architektin im Bere­ich der tra­gen­den Stahlbe­ton­bauteile (rel­e­vant für Stahlbe­ton­bauer). Hier ist eine Rück­sprache mit dem Beton­fer­tigteil­w­erk erforder­lich. Bei Beton­halbfer­tigteilen wird im Regelfall die untere Bewehrungslage vom Beton­fer­tigteil­w­erk geze­ich­net. Die obere Lage, die vor Ort ver­legt wird, zeich­nen wir dann. Auf unseren Bewehrungsplä­nen sind Angaben zu kon­struk­tiv­en Details zu find­en, die die Bewehrungs­führung betr­e­f­fen. Dies ist rel­e­vant beispiel­sweise bei Stahlbe­ton Ober- und Unterzü­gen, Anschluss von Stahlbe­ton­stützen, im Bere­ich der Fun­da­mente, bzw. ein­er weißen Wanne im Keller usw.

Der Stand­sicher­heit­snach­weis und die Bewehrungspläne über­mit­teln wir stan­dard­mäßig dig­i­tal als PDF Datei. Gegen Auf­preis kön­nen wir Ihnen die Unter­la­gen auch druck­en und zusenden. Bitte geben Sie hierzu kurz Bescheid.

In eini­gen Bun­deslän­dern wird bauord­nungsrechtlich bei kleineren Wohnge­bäu­den stan­dard­mäßig keine Prüfer:in und keine Bauüberwachung durch die Ersteller:in des Stand­sicher­heit­snach­weis­es gefordert. Es gibt allerd­ings auch Fälle wo eine Kon­trolle der Aus­führung notwendig ist. Entwed­er wird diese dann von ein­er Prüfstatiker:in durchge­führt oder durch uns.

Wir gehen spätestens vor Abgabe des Stand­sicher­heit­snach­weis­es in der Regel einen Kri­te­rienkat­a­log durch und prüfen, ob eine Prüfstatiker:in erforder­lich ist. Grund­sät­zlich ist die Bauüberwachung durch eine Statiker:in im Leis­tungs­bild Trag­w­erk­s­pla­nung laut HOAI eine beson­dere Leis­tung (siehe Anlage 14, Lph. 8 HOAI) und daher nicht stan­dard­mäßig in den meis­ten Ange­boten enthal­ten. Wir prüfen vor Ange­botsab­gabe, ob eine Bauüberwachung notwendig ist. Kun­den und Kundin­nen wer­den im Ange­bot bere­its darauf hingewiesen. Sollte die Aus­führung von der Sta­tik abwe­ichen, muss entwed­er die Aus­führung oder der Nach­weis angepasst wer­den. Die Anpas­sung stellt einen Nach­trag dar.

Das Beton­fer­tigteil­w­erk bekommt unseren Stand­sicher­heit­snach­weis. Die fachkundi­gen Mitar­beit­er dort erstellen daraufhin die Bewehrungsze­ich­nun­gen. Bei Halbfer­tigteilen wird nur die untere Lage im Werk geze­ich­net. Die obere Lage, sowie weit­ere Einzel­bauteile aus Stahlbe­ton zeich­nen wir inkl. der darin enthal­te­nen Anschluss­be­wehrung (s.o.). Oft­mals schick­en Fer­tigteil­w­erke uns die Bewehrungsze­ich­nun­gen nochmals zu und bit­ten um Freiga­be. Eine geometrische Freiga­be der Pläne kön­nen wir nicht geben. Wir kon­trol­lieren lediglich, ob die ver­wen­dete Bewehrung den Min­destanforderun­gen unseres sta­tis­chen Nach­weis­es entspricht.

Die Pro­jek­tko­or­di­na­tion ist eine Grundleis­tun­gen des Objek­t­plan­ers (i. d. R. Architekt; siehe HOAI Anlage 10 Gebäude u. Innen­räume). Der Objek­t­plan­er bekommt nach Ende der Genehmi­gungs­pla­nung die bautech­nis­chen Nach­weise und sollte seine Pla­nung daraufhin anpassen und in der Aus­führungs­pla­nung weit­er detail­lieren. Wir empfehlen allen Bauherr:innen einen Architek­ten auch für die Aus­führungs­pla­nung zu beauf­tra­gen. Anson­sten lan­den auf der Baustelle später mehrere Pläne von unter­schiedlichen Fach­plan­ern, die nicht aufeinan­der abges­timmt sind. Wir sind Fach­plan­er für Trag­w­erk­s­pla­nung (siehe HOAI Anlage 14). Ab Mitte des Jahres 2022 bieten wir auch eine Objek­t­pla­nung mit an).

Das Bodengutacht­en wird erstellt und an die Objek­t­pla­nung (meist Architekt:in) ver­sandt. Die Koor­di­na­tion ist Auf­gabe der Objek­t­pla­nung. Fach­liche Fra­gen zu Einzel­heit­en im Boden wer­den im direk­ten Aus­tausch von uns als Fach­plan­er mit dem Gutachter gek­lärt. In den sta­tis­chen Berech­nun­gen, bzw. der Dimen­sion­ierung der Fun­da­mente wer­den die Angaben aus dem Bodengutacht­en rech­ner­isch berück­sichtigt.

Grund­sät­zlich kön­nen die Boden­ver­hält­nis­sen in kurzen Abstän­den sehr unter­schiedlich sein. Ein all­ge­mein erstelltes Bau­grundgutacht­en für das gesamte Bauge­bi­et ist für uns beim Nach­weis für ein einzelnes Grund­stück nicht aus­re­ichend.

Die Frage des Bestandss­chutzes ist im Einzelfall mit der Baube­hörde zu klären. Grund­sät­zlich ist auf­grund der Um‑, bzw. Neunutzung im Dachgeschoss jedoch davon auszuge­hen, dass alle Bauteile im Dachgeschoss den aktuellen Brand­schutzan­forderun­gen entsprechen müssen und entsprechend zu pla­nen sind. Bestandss­chutz gilt für die Bauteile, die nicht von baulichen bzw. nutzungsrechtlichen Verän­derun­gen betrof­fen sind. Bauteile und Räume, die zur Nutzung des Dachgeschoss­es notwendig sind wie die Trep­pen, bzw. der Trep­pen­raum soll­ten zunächst näher betra­chtet wer­den. Bei der finalen Lösung wer­den dann aber auch weiche Fak­toren wie die Wirtschaftlichkeit und Zumut­barkeit berück­sichtigt. Hier sind teil­weise Einzelfal­l­lö­sun­gen notwendig (s. o.).

Sie wür­den nach Abstim­mung einen Brand­schutz­nach­weis bekom­men, bei dem das vorhan­dene Konzept der Objek­t­pla­nung brand­schutztech­nisch nachgewiesen wird. Ste­hen einzelne Mate­ri­alien und Baustoffe noch nicht fest, wer­den von uns brand­schutztech­nis­che Anforderun­gen an die einzel­nen Bauteile definiert. Bei größeren Gebäu­den wer­den weit­er­hin die organ­isatorischen Brand­schutzan­forderun­gen geprüft. Organ­isatorische Anforderun­gen betr­e­f­fen beispiel­sweise die Anleit­er­barkeit im neu genutzten Dachgeschoss (Sich­er­stel­lung des 2. Ret­tungswegs). Der Nach­weis wird von einem Nach­weis­berechtigten oder Sachver­ständi­gen geze­ich­net und bei der Behörde ein­gere­icht. Die Objek­t­pla­nung ist im Zuge der Lph. 5 HOAI bei Bedarf vom Objek­t­plan­er (meist Architekt) anzu­passen, sofern bauliche Verän­derun­gen lt. Brand­schutz­nach­weis erforder­lich sind (z. B. Dachflächen­fen­ster als Ausstieg niedriger anord­nen). Die daraus resul­tierende Koor­di­na­tion (evtl. Rück­sprachen mit anderen Fach­plan­ern, Anpas­sun­gen bei Auss­chrei­bun­gen, usw.) sind Auf­gabe Ihres Objek­t­plan­ers (sofern beauf­tragt).

Der Sachver­ständi­ge führt während der Real­isierungsphase stich­probe­nar­tige Kon­trollen durch um zu prüfen, ob die definierten Anforderun­gen auch einge­hal­ten wer­den. Wie die Kon­trollen method­isch durchge­führt wer­den, liegt im Ver­ant­wor­tungs­bere­ich des Sachver­ständi­gen. In der Regel wollen auf jeden Fall Liefer­scheine, Fachunternehmer­erk­lärun­gen und son­stige Bau­doku­men­ta­tio­nen einge­se­hen wer­den. Bei rei­bungslos­er Aus­führung wird am Ende der Bau­maß­nahme dann bescheinigt, dass die Kon­trollen durchge­führt wur­den. Es kön­nen bei Nichter­fül­lung Män­gel ange­merkt wer­den, die es bau­seits zu beseit­i­gen gilt. Ob und inwiefern die Bauauf­sicht mit­tels Prüfin­ge­nieur auch noch eine Prü­fung durch­führt ist unab­hängig von uns zu betra­cht­en.

Die Wahl eines geeigneten Steins ist neben der Belas­tung abhängig von den Ergeb­nis­sen des Schall-/Wärme- und Brand­schutz­nach­weis­es. Wenn wir nur für die Trag­w­erk­s­pla­nung beauf­tragt sind, kön­nen wir nur eine Empfehlung aus sta­tis­ch­er Sicht abgeben. Wie Sie fest­stellen ist hier gegebe­nen­falls Abstim­mungs­be­darf erforder­lich, der eigentlich über den Objek­t­plan­er läuft.

Die KfW-Baube­gleitung hat formell mit der Bauantragsstel­lung nichts zu tun. Die KfW-Baube­gleitung wird für den Antrag von För­der­mit­teln und nicht für die Bau­genehmi­gung benötigt. Der KfW-Antrag wird zunächst von ein­er Energie-Effizien­z­ex­per­tin gestellt. Im Antrag sind tech­nis­che Angaben zum Wärmeschutz zu täti­gen. Diese tech­nis­chen Angaben wer­den mit Hil­fe eines Wärmeschutz­nach­weis­es ermit­telt. Im Wärmeschutz­nach­weis wird nachgewiesen, ob das von Bauher­ren und Architekt geplante Gebäude den Effizien­zhaus Stan­dards entspricht. Hier­für sollte die Pla­nung einen gewis­sen Pla­nungs­stand vorzeigen kön­nen, da son­st sehr viele Annah­men getrof­fen wer­den müssen. Es beste­ht die Gefahr, dass später viele Annah­men kor­rigiert wer­den müssen. Für uns würde dies einen höheren Aufwand nach sich ziehen und ggf. einen Nach­trag erfordern. Ein­fach auf­grund des fort­geschrit­te­nen Pla­nungs­standes macht es Sinn, den Antrag erst nach Ein­re­ichen des Bauantrags zu stellen, auch wenn es keine formellen Anforderun­gen seit­ens der KfW hier gibt. Soll­ten Sie die KfW-För­der­mit­tel für Ihre Bau­fi­nanzierung benöti­gen, scheint der Weg mit der kalkulierten Änderung sin­nvoll (s. o.). Die Änderun­gen beim Nach­weis sind in der Regel nicht so kost­spielig.

Grund­sät­zlich ist das denkbar. Die Änderun­gen müssten uns jedoch mit­geteilt wer­den und wir müssten die Gültigkeit des Nach­weis­es nochmals prüfen. Für uns würde sich zudem ein Mehraufwand ergeben. Die Rau­maufteilung hat zwar einen gewis­sen Ein­fluss auf den Wärmeschutz, allerd­ings gehen wir zunächst nicht davon aus, dass größere Ersatz­maß­nah­men erforder­lich wer­den. Gut wäre, wenn die Änderun­gen vor Baube­ginn kom­mu­niziert wer­den. Soll­ten Änderun­gen erst im Bauablauf vorgenom­men wer­den, kön­nen Rück­bau­maß­nah­men erforder­lich wer­den, die man dann tat­säch­lich als ver­mei­d­bare Baukosten beze­ich­nen kön­nte.

Der Kaufver­trag ist für die Förderung beim Neubau nicht erforder­lich (eher beim Kauf eines Neubaus oder bere­its sanierten Gebäudes). Wichtig ist vielmehr, dass der Antragssteller gle­ichzeit­ig im Laufe des Baupro­jek­tes auch der Rech­nungsempfänger für die geleis­teten Bautätigkeit­en ist (Antragssteller = Rech­nungsempfänger).