Wo finde ich den passenden Bebauungsplan?
Wir haben bei vergangenen Projekten festgestellt, dass sich Bauherren bei der Planung eines neuen Hauses, als auch bei Umbauprojekten ständig mit dem öffentlichen Baurecht konfrontiert sehen. Mit baurechtlichen Fragestellungen beschäftigen sich Bauherren erfahrungsgemäß allerdings nicht sehr gerne. Damit Sie auch ohne Jurastudium Ihre Wünsche baurechtlich grob einordnen können haben wir Ihnen aus Anwendersicht einige wichtige Informationen zur Relevanz des Bebauungsplans zusammengefasst.
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Was ist ein Bebauungsplan?
Im Bebauungsplan legt die öffentliche Hand für einzelne Gebiete fest, was, wie, an welchem Ort gebaut werden darf. Man unterscheidet zwischen einem einfachen und einem qualifizierten Bebauungsplan. In einem einfachen Bebauungsplan schränken die formellen Vorgaben Sie als Bauherr/in in der Regel weniger ein als in einem qualifizierten Bebauungsplan. Fehlende Vorgaben können generell ein Vorteil (mehr Freiheiten), aber auch ein Nachteil darstellen. Freiheiten bedeuten auch immer mehr Unsicherheiten (höherer Bedarf an Rücksprachen) bei der Planung. Noch mehr Gesprächsbedarf liegt vor, wenn gar kein Bebauungsplan vorliegt (zum Beispiel im Außenbereich). Die Festsetzungen in einem Bebauungsplan stellen allgemein die Rechtsgrundlage für Ihre Baugenehmigung dar, die Sie für Neubau, aber teilweise auch Umbau‑, oder Anbauvorhaben, oder Nutzungsänderungen benötigen.
Wie sieht ein Bebauungsplan aus?
Ein Bebauungsplan setzt sich in der Regel aus einer Planzeichnung (Maßstab 1:500 oder 1:1000) und textlichen Festsetzungen zusammen. Wundern Sie sich nicht wenn in Ihrem Fall keine Planzeichnungen vorliegen. Sie sind nicht zwingend notwendig. Begründungen des Bebauungsplans sind in weiterführenden Dokumenten zu finden. Die Begründung ist eine Dokumentation des vergangenen Bebauungsplanverfahren, bei der die Öffentlichkeit involviert war.
Wo finde ich den passenden Bebauungsplan für mein Grundstück?
Der Bebauungsplan wird von Ihrer Gemeinde, bzw. der Stadt veröffentlicht. Heutzutage können Sie Bebauungspläne in aller Regel digital über das Internet selbst abrufen. Falls Sie nicht fündig werden kontaktieren Sie die Gemeinde. Die Namen der Bebauungspläne richten sich meist nach einzelnen Straßennamen, oder Bezirken. Um den passenden Bebauungsplan zu finden werden oftmals Übersichtskarten angegeben, oder sie können Ihre Straße in einem Suchfeld eingeben. Zur Not hilft eine einfache Google-Suche.
Welche Inhalte sind für mein Bauvorhaben relevant?
Wenn Sie den Bebauungsplan gefunden haben und eine Zeichnung vorliegt, suchen Sie zunächst Ihre Straße und Ihr Grundstück. Ihr Grundstück finden Sie anhand der Flurstücksnummer. Ihr Grundstück kann sich aus mehreren Flurstücken zusammensetzen. Schauen Sie in Ihrem Grundstückskaufvertrag nach, welche Flurstücke Ihnen gehören. Alternativ vergleichen Sie den Bebauungsplan mit Google-Maps. Schauen Sie anschließend, welche Planinhalte in ihrem Gebiet relevant sind. Die Linientypen haben alle eine unterschiedliche Bedeutung. Verwenden Sie beim Lesen die angegebene Planlegende.
Welche Inhalte sollte ich als erstes prüfen?
Am einfachsten ist es sich auf der Zeichnung die für Sie relevante Nutzungsschablone und das Baufenster zu betrachten. Auf der Nutzungsschablone werden für abgegrenzte Teile (Linientyp beachten) eines Bebauungsgebietes planerische Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung definiert. Sie geben Ihnen Auskunft darüber, was und wie stark Sie Ihr Grundstück bebauen dürfen. Eine Definition der Fachbegriffe zu den Baugebietstypen, der Grundflächenzahl, der Geschossflächenzahl, der Baumassenzahl, oder beispielsweise eines Vollgeschosses finden Sie im Baugesetzbuch (BauGB), bzw. in der Baunutzungsverordnung (BauNVO). Das Baufenster wiederum definiert wo Sie auf Ihrem Grundstück bauen dürfen. Relevant dafür sind die eingezeichneten Baulinien.
Warum sollte ich die textlichen Festsetzungen lesen?
Manche Details, zum Beispiel spezielle Festlegungen zu Dachgauben, Drempelhöhe, oder weitere spezielle Anforderungen sind in den Zeichnungen nicht eingezeichnet. Sie können aber in den dazugehörigen textlichen Festsetzungen zu finden sein. Diese können aus Bauherrensicht auch bei späteren Umbaumaßnahmen relevant sein. Festgesetzt werden können beispielsweise Winkel der Dachneigung, oder Breite und Höhe der Dachgauben. Die Angaben sind in jedem Bebauungsplan anders. In Einzelfällen kann es sein, dass sie von den Vorgaben abweichen dürfen (Befreiungsantrag stellen). Mit einem triftigen Grund werden Abweichungen vom Bebauungsplan genehmigt. Beispielsweise wenn Ihnen in der realen Bebauung auffällt, dass bei den Nachbargebäuden auch abweichende Gauben eingebaut wurden. Wir empfehlen Ihnen in diesem Fall Rücksprache mit den zuständigen Baubehörden zu halten.
Dachform oder Dachfarbe — Darf ich frei entscheiden?
In solch einem Fall ist das Baugestaltungsrecht zu berücksichtigen. Hier ist das übergeordnete (landesspezifische) Bauordnungsrecht anzuwenden. Überregional spricht man vom sogenannten Verunstaltungsverbot (siehe § 9 MBO). Bei Ihren Überlegungen ist deshalb darauf zu achten, dass Form, Maßstab, Farbe, sowie das gewählte Material in die Umgebung passen. Die Diskussionen können im Extremfall soweit gehen, dass über Art der Windfedern, Lage der Regenrinne und Farbe des Stirnbretts diskutiert wird. Solche Extreme sind vor allem bei denkmalgeschützten Gebäuden relevant. Wir empfehlen Ihnen dennoch Rücksprache mit einer Fachexpert:in zu halten. Bei der Bauantragsstellung kann eine entsprechende Begründung notwendig sein.
Den Bebauungsplan richtig verstehen — Wer kann mir helfen?
Sie haben im Grunde zwei Möglichkeiten: Entweder melden Sie sich bei der zuständigen Behörde, bzw. bei der Gemeinde, oder Sie kontaktieren eine Fachexpert:in. Letzteres macht Sinn, wenn Sie ohnehin vorhaben neu zu bauen, oder umzubauen. Für baugenehmigungspflichtige Bauvorhaben benötigen Sie vornehmlich eine bauvorlageberechtigte Architekt:in oder Ingenieur:in.
Fazit: Bebauungsplan einhalten und los geht’s?
Zugegebenermaßen liefert Ihnen der Ratgeber nur einen groben Einblick im Umgang mit einem Bebauungsplan. Wenn Sie sich jedoch an die Vorgaben im Bebauungsplan halten sind Sie aus Sicht des öffentlichen Baurechts jedenfalls auf der sicheren Seite. Im Zusammenspiel mit der Bauordnung wird der Bebauungsplan Ihnen bei vielen offenen Fragen antworten geben. Da die reale Ist-Situation aber nicht immer mit einem Plan übereinstimmt und Sonderwünsche auftreten, werden Ihnen im Planungsprozess immer wieder Fragen begegnen, die eine Rücksprache mit Fachexperten oder den zuständigen Behörden erfordern. Keine Sorge: Spätestens wenn Sie einen Bauantrag einreichen werden Sie von Architekten und Ingenieuren beraten. Um keine falschen Erwartungen zu entwickeln empfehlen wir Bauherren dennoch vorab einen Blick in den Bebauungsplan zu werfen. Gespräche mit Behörden und Fachexperten laufen in der Regel besser ab, wenn Sie Ihre Fragen entsprechend vorbereitet haben.
Verfasst am 6. Dezember 2021. Die obigen Informationen können veraltet/fehlerhaft sein und stellen keine Beratung dar. Fragen Sie uns für verbindliche Auskünfte hier an:
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