Wo finde ich den passenden Bebauungsplan?

Wir haben bei ver­gan­genen Pro­jek­ten fest­gestellt, dass sich Bauher­ren bei der Pla­nung eines neuen Haus­es, als auch bei Umbaupro­jek­ten ständig mit dem öffentlichen Bau­recht kon­fron­tiert sehen. Mit bau­rechtlichen Fragestel­lun­gen beschäfti­gen sich Bauher­ren erfahrungs­gemäß allerd­ings nicht sehr gerne. Damit Sie auch ohne Juras­tudi­um Ihre Wün­sche bau­rechtlich grob einord­nen kön­nen haben wir Ihnen aus Anwen­der­sicht einige wichtige Infor­ma­tio­nen zur Rel­e­vanz des Bebau­ungs­plans zusam­menge­fasst.

Was ist ein Bebauungsplan?

Im Bebau­ungs­plan legt die öffentliche Hand für einzelne Gebi­ete fest, was, wie, an welchem Ort gebaut wer­den darf. Man unter­schei­det zwis­chen einem ein­fachen und einem qual­i­fizierten Bebau­ungs­plan. In einem ein­fachen Bebau­ungs­plan schränken die formellen Vor­gaben Sie als Bauherr/in in der Regel weniger ein als in einem qual­i­fizierten Bebau­ungs­plan. Fehlende Vor­gaben kön­nen generell ein Vorteil (mehr Frei­heit­en), aber auch ein Nachteil darstellen. Frei­heit­en bedeuten auch immer mehr Unsicher­heit­en (höher­er Bedarf an Rück­sprachen) bei der Pla­nung. Noch mehr Gesprächs­be­darf liegt vor, wenn gar kein Bebau­ungs­plan vor­liegt (zum Beispiel im Außen­bere­ich). Die Fest­set­zun­gen in einem Bebau­ungs­plan stellen all­ge­mein die Rechts­grund­lage für Ihre Bau­genehmi­gung dar, die Sie für Neubau, aber teil­weise auch Umbau‑, oder Anbauvorhaben, oder Nutzungsän­derun­gen benöti­gen.

Wie sieht ein Bebauungsplan aus?

Ein Bebau­ungs­plan set­zt sich in der Regel aus ein­er Planze­ich­nung (Maßstab 1:500 oder 1:1000) und textlichen Fest­set­zun­gen zusam­men. Wun­dern Sie sich nicht wenn in Ihrem Fall keine Planze­ich­nun­gen vor­liegen. Sie sind nicht zwin­gend notwendig. Begrün­dun­gen des Bebau­ungs­plans sind in weit­er­führen­den Doku­menten zu find­en. Die Begrün­dung ist eine Doku­men­ta­tion des ver­gan­genen Bebau­ungs­plan­ver­fahren, bei der die Öffentlichkeit involviert war.

Wo finde ich den passenden Bebauungsplan für mein Grundstück?

Der Bebau­ungs­plan wird von Ihrer Gemeinde, bzw. der Stadt veröf­fentlicht. Heutzu­tage kön­nen Sie Bebau­ungspläne in aller Regel dig­i­tal über das Inter­net selb­st abrufen. Falls Sie nicht fündig wer­den kon­tak­tieren Sie die Gemeinde. Die Namen der Bebau­ungspläne richt­en sich meist nach einzel­nen Straßen­na­men, oder Bezirken. Um den passenden Bebau­ungs­plan zu find­en wer­den oft­mals Über­sicht­skarten angegeben, oder sie kön­nen Ihre Straße in einem Such­feld eingeben. Zur Not hil­ft eine ein­fache Google-Suche.

Welche Inhalte sind für mein Bauvorhaben relevant?

Wenn Sie den Bebau­ungs­plan gefun­den haben und eine Zeich­nung vor­liegt, suchen Sie zunächst Ihre Straße und Ihr Grund­stück. Ihr Grund­stück find­en Sie anhand der Flurstück­snum­mer. Ihr Grund­stück kann sich aus mehreren Flurstück­en zusam­menset­zen. Schauen Sie in Ihrem Grund­stück­skaufver­trag nach, welche Flurstücke Ihnen gehören. Alter­na­tiv ver­gle­ichen Sie den Bebau­ungs­plan mit Google-Maps. Schauen Sie anschließend, welche Plan­in­halte in ihrem Gebi­et rel­e­vant sind. Die Lin­ien­typen haben alle eine unter­schiedliche Bedeu­tung. Ver­wen­den Sie beim Lesen die angegebene Plan­le­gende.

Welche Inhalte sollte ich als erstes prüfen?

Am ein­fach­sten ist es sich auf der Zeich­nung die für Sie rel­e­vante Nutzungss­ch­ablone und das Baufen­ster zu betra­cht­en. Auf der Nutzungss­ch­ablone wer­den für abge­gren­zte Teile (Lin­ien­typ beacht­en) eines Bebau­ungs­ge­bi­etes planer­ische Fest­set­zun­gen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung definiert. Sie geben Ihnen Auskun­ft darüber, was und wie stark Sie Ihr Grund­stück bebauen dür­fen. Eine Def­i­n­i­tion der Fach­be­griffe zu den Bauge­bi­et­stypen, der Grund­flächen­zahl, der Geschoss­flächen­zahl, der Bau­massen­zahl, oder beispiel­sweise eines Vollgeschoss­es find­en Sie im Bauge­set­zbuch (BauGB), bzw. in der Baunutzungsverord­nung (BauN­VO). Das Baufen­ster wiederum definiert wo Sie auf Ihrem Grund­stück bauen dür­fen. Rel­e­vant dafür sind die eingeze­ich­neten Baulin­ien.

Warum sollte ich die textlichen Festsetzungen lesen?

Manche Details, zum Beispiel spezielle Fes­tle­gun­gen zu Dachgauben, Drem­pel­höhe, oder weit­ere spezielle Anforderun­gen sind in den Zeich­nun­gen nicht eingeze­ich­net. Sie kön­nen aber in den dazuge­höri­gen textlichen Fest­set­zun­gen zu find­en sein. Diese kön­nen aus Bauher­ren­sicht auch bei späteren Umbau­maß­nah­men rel­e­vant sein. Fest­ge­set­zt wer­den kön­nen beispiel­sweise Winkel der Dachnei­gung, oder Bre­ite und Höhe der Dachgauben. Die Angaben sind in jedem Bebau­ungs­plan anders. In Einzelfällen kann es sein, dass sie von den Vor­gaben abwe­ichen dür­fen (Befreiungsantrag stellen). Mit einem trifti­gen Grund wer­den Abwe­ichun­gen vom Bebau­ungs­plan genehmigt. Beispiel­sweise wenn Ihnen in der realen Bebau­ung auf­fällt, dass bei den Nach­barge­bäu­den auch abwe­ichende Gauben einge­baut wur­den. Wir empfehlen Ihnen in diesem Fall Rück­sprache mit den zuständi­gen Baube­hör­den zu hal­ten.

Dachform oder Dachfarbe — Darf ich frei entscheiden?

In solch einem Fall ist das Baugestal­tungsrecht zu berück­sichti­gen. Hier ist das über­ge­ord­nete (lan­desspez­i­fis­che) Bauord­nungsrecht anzuwen­den. Über­re­gion­al spricht man vom soge­nan­nten Verun­stal­tungsver­bot (siehe § 9 MBO). Bei Ihren Über­legun­gen ist deshalb darauf zu acht­en, dass Form, Maßstab, Farbe, sowie das gewählte Mate­r­i­al in die Umge­bung passen. Die Diskus­sio­nen kön­nen im Extrem­fall soweit gehen, dass über Art der Windfed­ern, Lage der Regen­rinne und Farbe des Stirn­bretts disku­tiert wird. Solche Extreme sind vor allem bei denkmalgeschützten Gebäu­den rel­e­vant. Wir empfehlen Ihnen den­noch Rück­sprache mit ein­er Fachexpert:in zu hal­ten. Bei der Bauantragsstel­lung kann eine entsprechende Begrün­dung notwendig sein.

Den Bebauungsplan richtig verstehen — Wer kann mir helfen?

Sie haben im Grunde zwei Möglichkeit­en: Entwed­er melden Sie sich bei der zuständi­gen Behörde, bzw. bei der Gemeinde, oder Sie kon­tak­tieren eine Fachexpert:in. Let­zteres macht Sinn, wenn Sie ohne­hin vorhaben neu zu bauen, oder umzubauen. Für bau­genehmi­gungspflichtige Bau­vorhaben benöti­gen Sie vornehm­lich eine bau­vor­lage­berechtigte Architekt:in oder Ingenieur:in.

Fazit: Bebauungsplan einhalten und los geht’s?

Zugegeben­er­maßen liefert Ihnen der Rat­ge­ber nur einen groben Ein­blick im Umgang mit einem Bebau­ungs­plan. Wenn Sie sich jedoch an die Vor­gaben im Bebau­ungs­plan hal­ten sind Sie aus Sicht des öffentlichen Bau­rechts jeden­falls auf der sicheren Seite. Im Zusam­men­spiel mit der Bauord­nung wird der Bebau­ungs­plan Ihnen bei vie­len offe­nen Fra­gen antworten geben. Da die reale Ist-Sit­u­a­tion aber nicht immer mit einem Plan übere­in­stimmt und Son­der­wün­sche auftreten, wer­den Ihnen im Pla­nung­sprozess immer wieder Fra­gen begeg­nen, die eine Rück­sprache mit Fach­ex­perten oder den zuständi­gen Behör­den erfordern. Keine Sorge: Spätestens wenn Sie einen Bauantrag ein­re­ichen wer­den Sie von Architek­ten und Inge­nieuren berat­en. Um keine falschen Erwartun­gen zu entwick­eln empfehlen wir Bauher­ren den­noch vor­ab einen Blick in den Bebau­ungs­plan zu wer­fen. Gespräche mit Behör­den und Fach­ex­perten laufen in der Regel bess­er ab, wenn Sie Ihre Fra­gen entsprechend vor­bere­it­et haben.