Was kostet der Umbau meines Hauses?

Sie mögen die Cha­rak­te­ris­tik von Alt­bauten, haben ein Haus geerbt, das Haus befin­det sich in einem schlech­ten Zustand, die Kin­der sind aus dem Haus, oder Sie wol­len ein­fach Ihren Grund­riss opti­mie­ren. Sie über­le­gen nun umzu­bau­en, wis­sen aber nicht, wo Sie anfan­gen sol­len. Wir ken­nen die­ses Pro­blem und möch­ten Ihnen in die­sem Arti­kel einen Leit­fa­den an die Hand geben, damit Sie einen Umbau grob pla­nen und die Kos­ten schät­zen können.

Was möchten Sie mit einem Umbau erreichen?

Stel­len Sie sich als ers­tes die Fra­ge, wel­ches Ziel Sie mit dem Umbau eigent­lich ver­fol­gen. Wir haben Ihnen ein paar Fra­gen zur For­mu­lie­rung Ihrer Zie­le vorbereitet:

• Soll Ihr Haus (außen, oder innen) schö­ner aussehen? 

• Stört Sie etwas an der Raumaufteilung? 

• Möch­ten Sie den Ener­gie­ver­brauch, oder den Ener­gie­be­darf senken?

• Benö­ti­gen Sie mehr Wohnraum? 

• Möch­ten Sie ein­fach Ihren Wohn­stan­dard erhöhen?

Welche baulichen Maßnahmen sind eigentlich notwendig?

Wenn Sie wis­sen wel­ches Ziel sie ver­fol­gen lässt sich im zwei­ten Schritt die Fra­ge beant­wor­ten, wel­che Maß­nah­men erfor­der­lich wer­den. Erstel­len Sie eine Lis­te mit Hil­fe eines Brain­stor­mings und sam­meln Sie Ihre Ideen. Hier ein Beispiel:

Das Auf­schrei­ben in einer Lis­te hilft, um sich einen Über­blick über die oft ver­schie­de­nen Ideen zu ver­schaf­fen. Schrei­ben Sie erst die Zie­le auf und anschlie­ßend die jewei­li­gen Maß­nah­men. Oft fal­len dabei Über­schnei­dun­gen auf, um meh­re­re Zie­le gleich­zei­tig und effi­zi­ent ver­fol­gen zu können.

Wie erarbeite ich mir ein Gesamtkonzept?

Nach­dem Sie sich zu jedem ein­zel­nen Ziel ihre Gedan­ken gemacht haben schau­en Sie sich anschlie­ßend Ihre Lis­te gesamt­heit­lich an. Wie zuvor erläu­tert, las­sen sich ein­zel­ne Maß­nah­men gut kom­bi­nie­ren. Iden­ti­fi­zie­ren Sie Über­schnei­dun­gen und erstel­len dar­aus ein für Sie zunächst schlüs­si­ges Gesamt­kon­zept. Klar­heit über das Gesamt­kon­zept hilft bei der Kom­mu­ni­ka­ti­on mit Archi­tek­ten und Inge­nieu­ren. Die­se kön­nen Ihnen dar­auf auf­bau­end oft noch Tipps geben und die Pla­nung ziel­ge­rich­tet aus­ar­bei­ten. Beispiel:

Sie pla­nen die Fas­sa­de umzu­ge­stal­ten. Bei der Umge­stal­tung soll der Dämm­wert erhöht wer­den. An einer Sei­te pla­nen Sie eine Öff­nung für eine Schie­be­tür um einen Zugang zu einem neu­en Win­ter­gar­ten zu schaf­fen. Der Win­ter­gar­ten soll den Wohn­raum ver­grö­ßern und dabei Platz für eine offe­ne Küche mit Wohn­zim­mer schaffen.

Wie lässt sich das Gesamtkonzept umsetzen?

Ob ihr Umbau­pro­jekt umsetz­bar ist oder nicht hängt im Kern von zwei Kri­te­ri­en ab.

• Ist der geplan­te Umbau bau­recht­lich erlaubt?

• Kön­nen Sie den Umbau finanzieren?

Die bau­recht­li­che Umsetz­bar­keit kön­nen bau­vor­la­ge­be­rech­tig­te Archi­tek­ten und Inge­nieu­re ein­schät­zen. Alter­na­tiv besteht die Mög­lich­keit bei den zustän­di­gen Behör­den nach­zu­fra­gen, oder sich selbst spe­zi­ell in die ört­li­chen Bau­vor­schrif­ten und die Bau­ord­nung ein­zu­le­sen. Geneh­mi­gungs­kri­tisch ist im vor­lie­gen­den Bei­spiel der Anbau eines Win­ter­gar­tens, sowie die Umge­stal­tung der Fas­sa­de. Sicher­heits­be­den­ken ent­ste­hen zudem beim Abriss der Wän­de für die geplan­te, offe­ne Raum­ge­stal­tung. Hier emp­feh­len wir Ihnen einen Sta­ti­ker (Bau­in­ge­nieur) hin­zu­zu­zie­hen. Gehen wir davon aus, dass Ihr Haus in NRW steht dürf­ten Sie bei einem klas­si­schen Ein­fa­mi­li­en­haus (EFH) einen Win­ter­gar­ten mit maxi­mal 30 m² (Außen­maß) anbau­en. Hin­sicht­lich der Fas­sa­de sind die ört­li­chen Bau­vor­schrif­ten (zum Bei­spiel im Bebau­ungs­plan, bzw. städ­te­bau­li­chen Gestal­tungs­sat­zun­gen) zu prü­fen. Sofern Sie kei­ne außer­ge­wöhn­li­chen Expe­ri­men­te wagen und sich an die ört­li­chen Bau­vor­schrif­ten hal­ten (sofern vor­han­den) ent­ste­hen nach einem Aus­tausch mit den Bau­be­hör­den eher sel­ten bau­recht­li­che Probleme.

Die Finan­zier­bar­keit Ihres Umbau­pro­jek­tes ist wie­der­um abhän­gig von Ihrem ver­füg­ba­ren Bud­get, Ihren Ansprü­chen und dem Umfang der Maß­nah­men. Dazu ist gege­be­nen­falls der Abruf von För­der­mit­tel bei der KfW Bank mög­lich. Für ein­zel­ne Umbau­ar­bei­ten kön­nen Sie auch bei Ban­ken ver­schie­de­ne Erfah­rungs­wer­te erfra­gen. Rech­nen Sie die Kos­ten der ein­zel­nen Maß­nah­men zusammen. 

Für das oben genann­te Bei­spiel sind kos­ten­tech­nisch vor allem die Grö­ße des Anbaus, der Zustand des Hau­ses und der vor­ge­se­he­ne Aus­stat­tungs­stan­dard wich­ti­ge Kenn­grö­ßen. Wir emp­feh­len Ihnen bei der Bud­ge­tie­rung min­des­tens mit zwei Wer­ten (einem Regel­fall und einem Worst-Case) zu rech­nen, damit Sie spä­ter nicht vor unge­ahn­ten Über­ra­schun­gen ste­hen. Freu­en Sie sich lie­ber, wenn Sie am Ende noch Bud­get für ein paar Extras in der Küche übrig haben anstatt Abstri­che ein­räu­men zu müssen.

Wer kann mir bei der konkreten Planung und beim Umbau helfen?

Bau­recht­li­che Fra­gen kön­nen Archi­tek­ten und Inge­nieu­re für Sie klä­ren. Im Zwei­fel wird eine Bau­vor­anfra­ge gestellt. Kos­ten­schät­zun­gen bei Umbau­maß­nah­men sind deut­lich schwie­ri­ger als im Neu­bau. Hier kommt es noch stär­ker auf die indi­vi­du­el­len Umstän­de an. Wir emp­feh­len Ihnen dazu ent­we­der Archi­tek­ten oder Inge­nieu­re, bzw. erfah­re­ne Bau­un­ter­neh­men anzu­spre­chen. Bau­un­ter­neh­men geben Ihnen häu­fig auch Emp­feh­lun­gen beim Innen­aus­bau, ob bei­spiels­wei­se ein Sta­ti­ker bei einem Wand­durch­bruch not­wen­dig ist.

Fazit: Erst planen, dann umsetzen

Einen Umbau zu pla­nen bedeu­tet neben der tech­ni­sche Umset­zung auch die bau­recht­li­che und wirt­schaft­li­che Umset­zung zu beden­ken. Hand­werk­lich sind vie­le Lösun­gen denk­bar. Sie sind jedoch nicht immer bau­recht­lich, oder auf­grund zu hoher Kos­ten umsetz­bar. Erstel­len Sie also am bes­ten zunächst ein eige­nes Kon­zept und gehen anschlie­ßend zu einem Fachexperten.