Was kostet der Umbau meines Hauses?

Sie mögen die Charak­ter­is­tik von Alt­bauten, haben ein Haus geerbt, das Haus befind­et sich in einem schlecht­en Zus­tand, die Kinder sind aus dem Haus, oder Sie wollen ein­fach Ihren Grun­driss opti­mieren. Sie über­legen nun umzubauen, wis­sen aber nicht, wo Sie anfan­gen sollen. Wir ken­nen dieses Prob­lem und möcht­en Ihnen in diesem Artikel einen Leit­faden an die Hand geben, damit Sie einen Umbau grob pla­nen und die Kosten schätzen kön­nen.

Was möchten Sie mit einem Umbau erreichen?

Stellen Sie sich als erstes die Frage, welch­es Ziel Sie mit dem Umbau eigentlich ver­fol­gen. Wir haben Ihnen ein paar Fra­gen zur For­mulierung Ihrer Ziele vor­bere­it­et:

• Soll Ihr Haus (außen, oder innen) schön­er ausse­hen?

• Stört Sie etwas an der Rau­maufteilung?

• Möcht­en Sie den Energie­ver­brauch, oder den Energiebe­darf senken?

• Benöti­gen Sie mehr Wohn­raum?

• Möcht­en Sie ein­fach Ihren Wohn­stan­dard erhöhen?

Welche baulichen Maßnahmen sind eigentlich notwendig?

Wenn Sie wis­sen welch­es Ziel sie ver­fol­gen lässt sich im zweit­en Schritt die Frage beant­worten, welche Maß­nah­men erforder­lich wer­den. Erstellen Sie eine Liste mit Hil­fe eines Brain­storm­ings und sam­meln Sie Ihre Ideen. Hier ein Beispiel:

Das Auf­schreiben in ein­er Liste hil­ft, um sich einen Überblick über die oft ver­schiede­nen Ideen zu ver­schaf­fen. Schreiben Sie erst die Ziele auf und anschließend die jew­eili­gen Maß­nah­men. Oft fall­en dabei Über­schnei­dun­gen auf, um mehrere Ziele gle­ichzeit­ig und effizient ver­fol­gen zu kön­nen.

Wie erarbeite ich mir ein Gesamtkonzept?

Nach­dem Sie sich zu jedem einzel­nen Ziel ihre Gedanken gemacht haben schauen Sie sich anschließend Ihre Liste gesamtheitlich an. Wie zuvor erläutert, lassen sich einzelne Maß­nah­men gut kom­binieren. Iden­ti­fizieren Sie Über­schnei­dun­gen und erstellen daraus ein für Sie zunächst schlüs­siges Gesamtkonzept. Klarheit über das Gesamtkonzept hil­ft bei der Kom­mu­nika­tion mit Architek­ten und Inge­nieuren. Diese kön­nen Ihnen darauf auf­bauend oft noch Tipps geben und die Pla­nung ziel­gerichtet ausar­beit­en. Beispiel:

Sie pla­nen die Fas­sade umzugestal­ten. Bei der Umgestal­tung soll der Dämmw­ert erhöht wer­den. An ein­er Seite pla­nen Sie eine Öff­nung für eine Schiebetür um einen Zugang zu einem neuen Win­ter­garten zu schaf­fen. Der Win­ter­garten soll den Wohn­raum ver­größern und dabei Platz für eine offene Küche mit Wohnz­im­mer schaf­fen.

Wie lässt sich das Gesamtkonzept umsetzen?

Ob ihr Umbaupro­jekt umset­zbar ist oder nicht hängt im Kern von zwei Kri­te­rien ab.

• Ist der geplante Umbau bau­rechtlich erlaubt?

• Kön­nen Sie den Umbau finanzieren?

Die bau­rechtliche Umset­zbarkeit kön­nen bau­vor­lage­berechtigte Architek­ten und Inge­nieure ein­schätzen. Alter­na­tiv beste­ht die Möglichkeit bei den zuständi­gen Behör­den nachzufra­gen, oder sich selb­st speziell in die örtlichen Bau­vorschriften und die Bauord­nung einzule­sen. Genehmi­gungskri­tisch ist im vor­liegen­den Beispiel der Anbau eines Win­ter­gartens, sowie die Umgestal­tung der Fas­sade. Sicher­heits­be­denken entste­hen zudem beim Abriss der Wände für die geplante, offene Raumgestal­tung. Hier empfehlen wir Ihnen einen Sta­tik­er (Bauin­ge­nieur) hinzuzuziehen. Gehen wir davon aus, dass Ihr Haus in NRW ste­ht dürften Sie bei einem klas­sis­chen Ein­fam­i­lien­haus (EFH) einen Win­ter­garten mit max­i­mal 30 m² (Außen­maß) anbauen. Hin­sichtlich der Fas­sade sind die örtlichen Bau­vorschriften (zum Beispiel im Bebau­ungs­plan, bzw. städte­baulichen Gestal­tungssatzun­gen) zu prüfen. Sofern Sie keine außergewöhn­lichen Exper­i­mente wagen und sich an die örtlichen Bau­vorschriften hal­ten (sofern vorhan­den) entste­hen nach einem Aus­tausch mit den Baube­hör­den eher sel­ten bau­rechtliche Prob­leme.

Die Finanzier­barkeit Ihres Umbaupro­jek­tes ist wiederum abhängig von Ihrem ver­füg­baren Bud­get, Ihren Ansprüchen und dem Umfang der Maß­nah­men. Dazu ist gegebe­nen­falls der Abruf von För­der­mit­tel bei der KfW Bank möglich. Für einzelne Umbauar­beit­en kön­nen Sie auch bei Banken ver­schiedene Erfahrungswerte erfra­gen. Rech­nen Sie die Kosten der einzel­nen Maß­nah­men zusam­men.

Für das oben genan­nte Beispiel sind kos­ten­tech­nisch vor allem die Größe des Anbaus, der Zus­tand des Haus­es und der vorge­se­hene Ausstat­tungs­stan­dard wichtige Ken­ngrößen. Wir empfehlen Ihnen bei der Bud­getierung min­destens mit zwei Werten (einem Regelfall und einem Worst-Case) zu rech­nen, damit Sie später nicht vor ungeah­n­ten Über­raschun­gen ste­hen. Freuen Sie sich lieber, wenn Sie am Ende noch Bud­get für ein paar Extras in der Küche übrig haben anstatt Abstriche ein­räu­men zu müssen.

Wer kann mir bei der konkreten Planung und beim Umbau helfen?

Bau­rechtliche Fra­gen kön­nen Architek­ten und Inge­nieure für Sie klären. Im Zweifel wird eine Bau­vo­ran­frage gestellt. Kosten­schätzun­gen bei Umbau­maß­nah­men sind deut­lich schwieriger als im Neubau. Hier kommt es noch stärk­er auf die indi­vidu­ellen Umstände an. Wir empfehlen Ihnen dazu entwed­er Architek­ten oder Inge­nieure, bzw. erfahrene Bau­un­ternehmen anzus­prechen. Bau­un­ternehmen geben Ihnen häu­fig auch Empfehlun­gen beim Innenaus­bau, ob beispiel­sweise ein Sta­tik­er bei einem Wand­durch­bruch notwendig ist.

Fazit: Erst planen, dann umsetzen

Einen Umbau zu pla­nen bedeutet neben der tech­nis­che Umset­zung auch die bau­rechtliche und wirtschaftliche Umset­zung zu bedenken. Handw­erk­lich sind viele Lösun­gen denkbar. Sie sind jedoch nicht immer bau­rechtlich, oder auf­grund zu hoher Kosten umset­zbar. Erstellen Sie also am besten zunächst ein eigenes Konzept und gehen anschließend zu einem Fach­ex­perten.