Bauunternehmen – wie finde ich ein geeignetes?

Der Haus­bau ist aus Sicht vie­ler pri­va­ter Bauherr:innen ein ein­ma­li­ges Pro­jekt. Es ist ein span­nen­des, aber auch kos­ten- und zeit­in­ten­si­ves Vor­ha­ben. Daher erscheint es umso wich­ti­ger, die geeig­ne­ten Part­ner­un­ter­neh­men zu fin­den. In die­sem Arti­kel beschäf­ti­gen wir uns mit der Aus­wahl und der Suche nach einem geeig­ne­ten Bau­un­ter­neh­men. Dabei möch­ten wir Ihnen mög­lichst ver­ständ­lich erklä­ren, wor­auf es ankommt.

Was sind eigentlich Bauunternehmen?

Ein Bau­un­ter­neh­men ist ein Unter­neh­men, wel­ches Ihre Wunsch­vor­stel­lung vom Eigen­heim in die Rea­li­tät umsetzt. Die tech­ni­sche Über­set­zung Ihrer Wün­sche, stel­len die Plan­un­ter­la­gen dar. Die­se wer­den im Rah­men des Bau­an­trags von ver­schie­de­nen Pla­nungs­stel­len (bei­spiels­wei­se Archi­tek­tur- und Inge­nieur­bü­ro) für Sie erstellt.

Bei kom­ple­xe­ren Bau­pro­jek­ten sind die Ent­wür­fe aus der Bau­an­trags­stel­lung zu grob. In die­sem Fall ist eine detail­lier­te Aus­füh­rungs­pla­nung zuer­stel­len. Bei klei­ne­ren Bau­vor­ha­ben, wie einem Ein­fa­mi­li­en­haus, wird ein Teil der Aus­füh­rungs­pla­nung eben­falls durch das Bau­un­ter­neh­men erstellt. Dafür benö­ti­gen Bau­un­ter­neh­men die Bau­zeich­nun­gen. Klas­si­scher­wei­se erhal­ten sie die­se vom Archi­tek­tur­bü­ro. Dazu wer­den wei­ter­füh­ren­de Kon­struk­ti­ons­zeich­nun­gen (zum Bei­spiel Beweh­rungs­plä­ne) und sta­ti­schen Berech­nun­gen der Statiker:in (fach­lich: Tragwerksplaner:in) benötigt.

Auch der Schall‑, Wär­me­schutz- und Brand­schutz­nach­weis soll­te in den Plan­un­ter­la­gen berück­sich­tigt wer­den. Kon­struk­ti­ons­zeich­nun­gen wie Schal- und Beweh­rungs­plä­ne sind stär­ker auf die Aus­füh­rung ein­zel­ner Bau­tei­le aus­ge­rich­tet. Sie besit­zen einen hohen Detaillierungsgrad.

Bau­un­ter­neh­men nut­zen die Plan­un­ter­la­gen bereits für die Ange­bots­kal­ku­la­ti­on. Erstellt die Bau­herr­schaft kein Leis­tungs­ver­zeich­nis in dem ange­ge­ben wird, wel­che Leis­tun­gen das Bau­un­ter­neh­men erbrin­gen soll, über­nimmt das Bau­un­ter­neh­men die Kal­ku­la­ti­on selb­stän­dig. Zwei­ter Fall ist bei pri­va­ten Bau­vor­ha­ben üblich.

Für die erfolg­rei­che Umset­zung Ihres Bau­vor­ha­bens ist es wich­tig, dass Sie, bzw. Ihre Bau­lei­tung wäh­rend der Aus­füh­rung den Über­blick behält: Wel­che Bau­ar­bei­ten sind bereits beauf­tragt? Wel­che sind noch zu beauf­tra­gen? Sind nur eini­ge bei­spiel­haf­te Fra­gen. Zu den Auf­ga­ben der Bau­lei­tung, gehört auch eine zeit­li­che Koor­di­na­ti­on. Klas­si­sche Bau­un­ter­neh­men über­neh­men nur ein­zel­ne Gewer­ke (zum Bei­spiel Mau­rer­ar­bei­ten), sodass meh­re­re Schnitt­stel­len zwi­schen ein­zel­nen Bau­un­ter­neh­men auf­tre­ten können.

Bauunternehmen: Wer übernimmt was?

Ähn­lich wie bei der Pla­nung, hat auch auf der Bau­stel­le eine Spe­zia­li­sie­rung ein­zel­ner Gewer­ke statt­ge­fun­den. Bei klei­ne­ren Bau­maß­nah­men, wer­den häu­fig noch immer vie­le Leis­tun­gen (Fun­da­men­tar­bei­ten, Mau­rer­ar­bei­ten, Stahl­be­ton­ar­bei­ten) von den glei­chen Bauarbeiter:innen erbracht. Grob unter­schei­det man zwi­schen Roh­bau und Aus­bau­ge­wer­ken. Zum Roh­bau gehö­ren neben Mau­er­werks- und Stahl­be­ton­ar­bei­ten wei­ter­hin auch Zim­me­rei­ar­bei­ten. Klas­si­sche Aus­bau­ge­wer­ke im Wohn­bau sind:

• Elek­tro­ar­bei­ten,
• Hei­zungs- und Sanitärarbeiten
• Tisch­ler­ar­bei­ten (Türen, Fens­ter, Tro­cken­bau, Einrichtungen)
• Boden­be­lags­ar­bei­ten (Flie­sen, Holz, Tep­pich, PVC)
• Maler­ar­bei­ten
• Putz­ar­bei­ten
• Est­rich­ar­bei­ten

Die­se spe­zia­li­sier­ten Gewer­ke wer­den auch als Fach­un­ter­neh­men bezeich­net. Inner­halb der ein­zel­nen Gewer­ke (wie teil­wei­se ange­deu­tet) haben sich wie­der­um Spezialist:innen her­aus­kris­tal­li­siert. Je nach gewünsch­ter Bau­wei­se, über­neh­men auch Zim­me­rei­en die Wand- und Decken­kon­struk­tio­nen (Holz­rah­men­bau­wei­se). Die Fun­da­men­te wer­den den­noch von einem klas­si­schen Roh­bau­un­ter­neh­men aus (Stahl-)Beton gegossen.

Die Aus­wahl der not­wen­di­gen Fach­un­ter­neh­men ergibt sich aus der gewünsch­ten Bau­wei­se, den gewünsch­ten Mate­ria­li­en und wei­te­ren Kri­te­ri­en, die den Plan­un­ter­la­gen zu ent­neh­men sind. Im Detail ist aber nicht immer auf den Plan­un­ter­la­gen zu erken­nen, wel­che Leis­tun­gen gesamt­heit­lich zu erbrin­gen sind (zum Bei­spiel bei Sockel­leis­ten). Hier­zu ist ent­spre­chen­de Erfah­rung notwendig.

Gibt es noch weitere Formen von Bauunternehmen?

Über­nimmt ein Unter­neh­men alle Bau­leis­tun­gen, wird die­ses Bau­un­ter­neh­men auch als Gene­ral­un­ter­neh­men bezeich­net. Die­ses Unter­neh­mer ist damit auch für den Koor­di­na­ti­ons­auf­wand auf der Bau­stel­le ver­ant­wort­lich. Für die Bau­herr­schaft ent­fällt damit die sepe­ra­te Beauf­tra­gung einer koor­di­nie­ren­den Person.

Wei­te­re, spe­zi­el­le For­men sind Total­un­ter­neh­men, Generalübernehmer:in, Totalübernehmer:in und Bauträger:in. Alle­samt bedeu­ten für die Bau­en­den eine Ver­ein­fa­chung der Ver­trags­struk­tu­ren. Unse­re Erfah­rung zeigt, dass dies auch beim Ein­fa­mi­li­en­haus (EFH) eine immer belieb­te­re Opti­on ist.

Total­un­ter­neh­men sind ver­gleich­bar mit Gene­ral­un­ter­neh­men. Der Unter­schied liegt dar­in, dass die­se die Arbeit an Nach­un­ter­neh­men (auch »Sub­un­ter­neh­men« genannt) wei­ter ver­ge­ben. Die Aus­wahl der Nach­un­ter­neh­men ist aus Bauherr:innensicht jedoch kri­tisch zu hin­ter­fra­gen. Nicht immer ist dies ein­deu­tig nach­voll­zieh­bar. Fer­tig­haus­her­stel­ler (ohne Grund­stücks­ver­kauf) sind ein bekann­tes Bei­spiel für eine Generalübernehmer:in. Sie über­neh­men auch die Pla­nungs­leis­tun­gen. Oft ist der Groß­teil der Pla­nun­gen bereits im Vor­feld für meh­re­re Bau­pro­jek­te über­nom­men wor­den. Über die­sen Weg, wer­den die Grund­la­gen aus vor­he­ri­gen Pro­jek­ten wie­der genutzt. Totalübernehmer:innen agie­ren wie Total­un­ter­neh­men, nur dass auch Pla­nungs­leis­tun­gen mit ange­bo­ten oder auch wei­ter ver­ge­ben werden.

Fazit: Mehrere Einzelunternehmen vs. Generalunternehmen?

Las­sen Sie sich bei Ihrem pri­va­tem Bau­pro­jekt nicht von den ver­schie­de­nen Fach­be­grif­fen irri­tie­ren. Es han­delt sich um ver­schie­de­ne Ver­trags­mo­del­le, die zuneh­mend auch bei klei­ne­ren Bau­vor­ha­ben, wie dem Bau eines Ein­fa­mi­li­en­hau­ses, anzu­tref­fen sind.

Ob man zu einem Gene­ral­un­ter­neh­men oder zu meh­re­ren Ein­zel­un­ter­neh­men gehen möch­te, ist aus Ihrer Sicht eine Fra­ge des Risi­kos. Ähn­lich wie bei der Ver­ga­be an Architekt:innen und Ingenieur:innen, als auch beim The­ma der hand­werk­li­chen Eigen­leis­tun­gen muss man sich als Bau­herr Gedan­ken dar­über machen, wie gut man sich selbst die Ver­ga­be und Koor­di­na­ti­on zutraut und ob man auch die zeit­li­chen Kapa­zi­tä­ten dafür hat. Wir emp­feh­len uner­fah­re­nen Bauherr:innen ten­den­zi­ell eher mit einem Gene­ral­un­ter­neh­men zusam­men­zu­ar­bei­ten. Teil­wei­se bie­ten ein­zel­ne Bau­un­ter­neh­men auch Bau­lei­tungs­auf­ga­ben an, sodass auch Misch­for­men mög­lich sind. Bei einer Ver­ga­be an ein­zel­ne Bau­un­ter­neh­men erhof­fen sich der Bau­en­de, ins­ge­samt güns­ti­ger bau­en zu kön­nen. Dies liegt dar­an, dass es in Deutsch­land im Ver­gleich zum Aus­land noch ver­gleichs­wei­se vie­le klei­ne Bau­un­ter­neh­men gibt. Bei dem Begriff güns­tig sind jedoch die Kos­ten für Ihre Eigen­leis­tun­gen (meist Koor­di­na­ti­ons­ar­bei­ten) theo­re­tisch mit einzukalkulieren.