Einen Altbau umbauen – wie geht das?

Sie mögen die Lage, oder den Charme eines Alt­baus und möcht­en Ihr Haus zeit­gemäß umbauen. Ein Abriss und ein neues Fer­tighaus kom­men für Sie nicht in Frage. Spezielle Fra­gen zum The­ma “Alt­bau umbauen” haben wir für Sie zusam­menge­fasst und in Form eines Rat­ge­bers struk­turi­ert beant­wortet.

Modernisierungsvarianten – Altbau umbauen

Welche gestalterischen und funktionalen Möglichkeiten bieten sich beim Umbau an?

Sie kön­nen die Fas­sade umgestal­ten, eine Anpas­sung der Grun­drisse vornehmen, Boden‑, Wand- und Deck­en­beläge ändern, oder Ein­bauschränke ein­richt­en um Platz zu sparen. Abge­se­hen von ein­er Änderung der baulichen Struk­tur helfen oft auch schon neue Möbel, die mit dem Grun­driss im Ein­klang ste­hen. Ver­suchen Sie gestal­ter­isch beispiel­sweise bewusst Kon­traste zwis­chen alt und neu, hell und dunkel, rau und glatt herzustellen. Das Arbeit­en mit natür­lichen und kün­stlichen Lichtquellen nimmt in der Innenar­chitek­tur auch eine große Bedeu­tung ein.

Welche Umbaumöglichkeiten senken die Heizkosten?

Sie kön­nen entwed­er den Energiebe­darf, oder den Energie­ver­brauch senken. Den Energiebe­darf senken Sie durch einen Aus­tausch der Fen­ster und Außen­türen, oder ein­er nachträglichen Däm­mung der Gebäude­hülle (Dach, Wände, Deck­en). Den Energie­ver­brauch senken Sie beispiel­sweise durch ein neues Heizsys­tem. Auch Kom­bi­na­tio­nen sind denkbar.

Welche Umbaumöglichkeiten ergeben sich um mehr Wohnraum zu schaffen?

Mehr Wohn­raum kann durch einen Aus­bau des Kellers‑, ein Dachaus­bau, ein Anbau (zum Beispiel Win­ter­garten), eine Auf­s­tock­ung oder ein­er Umnutzung eines ehe­mals gewerblich genutzten Raumes (zum Beispiel ein alter Kiosk im EG) entste­hen. Speziell beim Dachaus­bau beste­ht neben der Erschließung eines bis­lang nicht genutzten Dachraums die Möglichkeit, Dachgauben aufzuset­zen, eine Dachter­rasse anzule­gen, oder eine Dachlog­gia einzuschnei­den. Weit­er­hin kön­nen auch Balkone nachträglich vor die Fas­sade geset­zt wer­den.

Ablauf beim Altbau umbauen

Ich habe mich für einen Umbau meines Altbaus entschieden – was muss ich tun?

Je nach Umfang Ihres gewün­scht­en Umbau­vorhabens müssen Sie sich an einen bau­vor­lage­berechtigten Architek­ten oder Bauin­ge­nieur wen­den. Wenn Sie nicht wis­sen, ob Sie eine Bau­genehmi­gung benöti­gen, empfehlen wir Ihnen, sich bei einem Architek­tur- bzw. Inge­nieur­büro, einem Gen­er­alplan­er, oder bei der zuständi­gen Baube­hörde zu erkundi­gen. Behör­den dür­fen Ihnen aber keine Empfehlun­gen für Architek­tur- oder Inge­nieur­büros geben.

Welche Unterlagen sind zur Prüfung einer Genehmigungspflicht erforderlich?

Für eine erste Vor­ab-Prü­fung sind Angaben zum Stan­dort, beste­hende Unter­la­gen des Gebäudes und eine unge­fähre Vorstel­lung der vorge­se­henen Umbauar­beit­en notwendig. Darauf auf­bauend kön­nen Fach­ex­perten Ihnen meist auch einen Preis für die Bauantragsstel­lung und zumin­d­est grob eine Ein­schätzung der Umbaukosten geben. Bedenken Sie vor allem bei den Umbaukosten die höheren Kosten­risiken als beim Neubau.

Ich kann die Planunterlagen des Altbaus nicht finden. Was tun?

Fehlende Pla­nun­ter­la­gen erhöhen die Unsicher­heit bei der bau­rechtlichen, tech­nis­chen und wirtschaftlichen Prü­fung im Vor­feld der eigentlichen Pla­nung. Für den Bauantrag selb­st sind Bauze­ich­nun­gen notwendig, um die Verän­derun­gen einzuze­ich­nen. Bei der Vor­ab-Prü­fung kann es reichen, die dig­i­tal­en Möglichkeit­en zu nutzen. Erstellen Sie Fotos und Videos, oder pla­nen eine virtuelle Live-Bege­hung mit dem Fach­ex­perten. Die Auf­nah­men sind zwar nie per­fekt, bieten den Experten jedoch die Möglichkeit, gezielte Bere­iche näher zu betra­cht­en. Weit­ere Unter­suchun­gen wie Bestandsver­mes­sung und Orts­besich­ti­gung einzel­ner Gutachter kön­nen darauf hin abge­wogen wer­den.

Wie lange dauert eine Bestandsaufnahme bei meinem Altbau?

Nach unseren eige­nen Erfahrun­gen dauert eine Bestandsver­mes­sung vor Ort im Regelfall ca. eine Stunde plus An- und Abfahrt. Eigene Tests zeigen, dass die Bestand­sauf­nahme in Zukun­ft auch schon mit dem Smart­phone durch die Bauher­ren selb­st möglich sein wer­den.

Denkmalschutz. Darf ich unseren Altbau umbauen?

Ob Ihr Alt­bau denkmalgeschützt ist, oder nicht kön­nen Sie in Denkmalschut­zlis­ten nach­se­hen. Denkmalschut­zlis­ten sind in vie­len Fällen im Inter­net abruf­bar. Im Zweifel hil­ft eine Nach­frage bei der Denkmalschutzbe­hörde. Bei einem denkmalgeschützten Gebäude ist eine Rück­sprache mit der Denkmalschutzbe­hörde erforder­lich. Die Denkmalschutzbe­hörde sollte möglichst frühzeit­ig in Ihre Pla­nung inte­gri­ert wer­den. Wir empfehlen Koop­er­a­tion anstatt Kon­fronta­tion. In der Regel sind auch nicht alle Teile eines Gebäudes denkmalgeschützt (zum Beispiel nur die straßen­seit­ige Fas­sade), sodass sich in vie­len Teilen unab­hängig vom spez­i­fis­chen Denkmal Poten­tiale für eine Mod­ernisierung bieten.

Die Baugenehmigung liegt vor. Was tun?

Die Pla­nun­ter­la­gen aus dem Bauantrag kön­nen Sie ver­wen­den um als näch­stes die passenden Handw­erk­er zu suchen. Beacht­en Sie, dass die Handw­erk­sar­beit­en speziell bei Umbauar­beit­en zeitlich aufeinan­der abges­timmt sind um Behin­derun­gen (durch zum Beispiel Staub beim Abriss) und Dop­peltar­beit­en (nachträgliche Kratzer an bere­its fer­tiggestell­ten Stellen) zu ver­mei­den. Bei kleineren Bau­maß­nah­men und der Auswahl qual­i­fiziert­er Handw­erk­er wird die Koor­di­na­tion häu­fig selb­st über­nom­men, oder den Handw­erk­ern über­lassen. Handw­erk­er bericht­en uns jedoch, dass sich die Bauzeit bei pri­vater Gew­erkeko­or­di­na­tion eher in die Länge ziehen und die Arbeit­en ohne einen dauer­haft ansprech­baren Koor­di­na­tor anstren­gend sind. Die Koor­di­na­tion ist eigentlich nicht die Auf­gabe der Handw­erk­er, bzw. möchte zum Teil auch entsprechend bezahlt wer­den.

Alter­na­tiv kön­nen Sie zum Beispiel einen freiberu­flichen Bauleit­er fra­gen. Gen­er­alun­ternehmen übernehmen neben der handw­erk­lichen Aus­führung auch Koor­di­na­tion­sar­beit­en für Sie.

Finanzierung Ihres Umbauvorhabens

Ich habe für den Umbau nicht genug Geld. Was tun?

Bei größeren Umbau­maß­nah­men ist eine Banken­fi­nanzierung eher die Regel als die Aus­nahme. Wenn die Bank davon überzeugt ist, dass Sie den notwendi­gen Geld­be­trag inklu­sive ein­er Lei­hge­bühr (auch Zin­sen genan­nt) in Zukun­ft zurück­zahlen kön­nen, bekom­men Sie einen Kred­it. Wenn das Grund­stück auf dem der Alt­bau ste­ht Ihnen gehört, kön­nen Sie bei der Finanzierung auch das Grund­stück als Ver­mö­genswert nutzen. Eine soge­nan­nte Hypothek oder eine Grund­schuld (eine finanzielle Belas­tung des Grund­stücks) sind für die Finanzierung nicht unüblich. Grund­stücke sind beliebte Ver­mö­genswerte, da sie in vie­len Regio­nen Deutsch­lands sehr wert­sta­bil sind. Eine Hypothek bei alten Gut­shäusern in ver­lasse­nen Regio­nen dage­gen ist ten­den­ziell schwieriger, bzw. als weniger aus­sicht­sre­ich zu beze­ich­nen (geringer Belei­hungswert auf­grund eines hohen Finanzierungsrisiko für die Bank).

Die Bank fragt nach einer Auflistung der vorgesehenen Umbauarbeiten, sowie eine Kostenschätzung. Was tun?

Pro­fes­sionelles Auftreten bei der Pro­jek­tab­wick­lung von Umbauar­beit­en kann hil­fre­ich sein um Ver­trauen zu weck­en. Erwarten Sie jedoch auch keine Wun­der. Banken haben in der Regel ein pro­fes­sionelles Risiko­man­age­ment. Architek­ten und Inge­nieure kön­nen Ihnen eine Baukosten­schätzung geben. Sie haben gel­ernt Baukosten zu schätzen und ver­fü­gen über Beruf­ser­fahrung, ken­nen Handw­erk­er, ver­wen­den ehe­ma­lige Leis­tungsauss­chrei­bun­gen und sta­tis­tis­che Kostenken­nwerten aus größeren Kos­ten­daten­banken. Bedenken Sie bei der Finanzierung auch, dass Umbau­vorhaben mit mehr Unsicher­heit­en behaftet sind als Neubau­maß­nah­men.

Welche Fördermöglichkeiten gibt es?

Die KfW Bank ist eine Förder­bank, die eigene Pro­gramme für Alt­bau­sanierun­gen und Umbau­vorhaben anbi­etet. Sie bekom­men dort entwed­er gün­stigere Kred­itbe­din­gun­gen, oder Fördergelder in Form eines Zuschuss­es. Auch auf Lan­des- und Kom­munen/Städte-Ebene gibt es oft ähn­liche Pro­gramme, die zumeist auch mit den KfW-Pro­gram­men kom­binier­bar sind.

Weit­er­hin gibt es speziell bei denkmalgeschützten Gebäu­den steuer­liche Anreize. Kosten­ab­schrei­bun­gen sind bei der Steuer­erk­lärung möglich. Steuer­ber­ater, oder der Steuer­hil­fevere­in sind hier geeignete Ansprech­part­ner.

Fazit – Alte Gebäude bieten viel Potential

Die Sanierung, die Mod­ernisierung und generell das “Alt­bau umbauen” erfordert in aller Regel einen höheren Pla­nungsaufwand als beim Neubau. Dies gilt für die bau­rechtliche Einord­nung, die tech­nis­che Pla­nung, als auch bei der Finanzierung. Nichts­destotrotz bietet ein Umbau in einem alten Gebäude große Poten­tiale. Alt­baut­en liegen nicht umson­st häu­fig in attrak­tiv­en Lagen und lassen sich gut ver­mark­ten. Revi­tal­isierun­gen alter Gebäude kön­nen zudem als ökol­o­gisch nach­haltig bew­ertet wer­den. Sie schützen den Boden vor einem neuen Flächen­ver­brauch alter­na­tiv­er Neubaut­en. Ihre Architek­tur, die teils his­torischen Fas­saden, hohen Deck­en und das Knarzen im Boden bieten zudem einen eige­nen Charme und Kon­trast zur mod­er­nen Architek­tur. Wir sehen in der Alt­bau­sanierung einen guten Weg um gesamtheitlich ansprechen­den Wohn­raum herzustellen.