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Fertighäuser im Check – Praxistipps aus Ingenieurssicht

Die Wahl der geeigneten Bau­part­ner-Unternehmen kann eine schwierige Frage sein, bedenkt man die hohen Investi­tion­skosten beim Haus­bau und die Vielzahl an Möglichkeit­en und Anbieter:innen. In Bezug auf das Image von Fer­tighaus­fir­men bestäti­gen die stetig steigen­den Mark­tan­teile allerd­ings eine zunehmende Akzep­tanz unter der Bevölkerung. De fac­to stell­ten auch wir bei früheren Objek­t­bege­hun­gen fest, dass Fer­tighäuser heutzu­tage dur­chaus hohe Qual­ität liefern kön­nen. Frag­würdig ist, ob dies mit der Qual­ität oder den all­ge­mein gestiege­nen Baupreisen zu tun hat. Ziehen Sie als Bauherr:in bei­de Gründe in Betra­cht. Wir empfehlen Ihnen beim Kauf eines Fer­tighaus­es die vor­ge­nan­nten Hin­weise zu berück­sichti­gen und sich, sofern weit­er­hin keine Bedenken beste­hen, auf ein neues Zuhause zu freuen.

Seit Ende der 50er, Anfang der 60er Jahre, wer­den in Deutsch­land Fer­tighäuser errichtet. Ins­beson­dere in den Anfangs­jahren stell­ten Fer­tighäuser eine preiswerte Alter­na­tive gegenüber dem klas­sis­chen Haus­bau auf der Baustelle dar. Das Image ein­er “bil­li­gen Baracke” liegt teil­weise auch heute noch vor. Die Anzahl an Fer­tighaus­fir­men, die Akzep­tanz beim deutschen Ver­band der Pri­vat­en Bauherr:innen, sowie die Etablierung von Qual­ität­sz­er­ti­fikat­en zeigen jedoch, dass Fer­tighäuser eigentlich keine qual­i­ta­tiv­en Män­gel mehr aufweisen soll­ten. Den­noch gibt es einige wichtige Aspek­te die aus Bauherr:innensicht beim Fer­tighaus­bau zu beacht­en sind. Diese haben wir Ihnen in diesem Artikel zusam­menge­fasst.

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Was sind Fertighäuser?

Eine ein­heitliche Def­i­n­i­tion für den Begriff Fer­tighaus gibt es nicht. Unsere Erfahrung zeigt, dass man unter einem Fer­tighaus umgangssprach­lich ein “Ein­fam­i­lien­haus von der Stange” ver­ste­ht. Ent­ge­gen dem klas­sis­chen “Stein auf Stein-Prinzip” find­et ein großer Teil des Haus­baus am PC und in ein­er Werkhalle statt. Bauende kön­nen sich kat­a­log­a­r­tig Ihr Traumhaus zusam­men­stellen. Die Fer­tighaus­fir­men haben dazu mehrere Mod­ule konzip­iert. Diese lassen sich in unter­schiedlich­er Art kom­binieren. Für die Kon­struk­tion eines Fer­tighaus­es liegt in der Regel eine soge­nan­nte Type­n­sta­tik vor. Mit ein­er Type­n­sta­tik wird die Kon­struk­tion vordi­men­sion­iert. Die Type­n­sta­tik ver­ringert die Bear­beitungs­dauer eines Sta­tik­ers im Vor­feld der Bau­genehmi­gung. Grund­sät­zlich ist die Fer­tigteil­bauweise auch bei anderen Gebäudeart­en denkbar. Auf­grund bau­rechtlich­er Anforderun­gen jedoch weitaus kom­plex­er. Im Mehrfam­i­lien­haus­bau spricht man von ein­er Mod­ul­bauweise, die dem Fer­tighaus­gedanken aus dem Ein­fam­i­lien­haus­bau sehr nahekommt. Auch im Büro- und Hal­len­bau ist die Fer­tigteil­bauweise weit ver­bre­it­et. Sie spielt jedoch für pri­vate Bauherr:innen keine Rolle.

Wie sind Fertighäuser konstruiert?

Fer­tighäuser wer­den sowohl in Leicht­bauweise (in der Regel in Holzbauweise), als auch in Mas­sivbauweise (in der Regel mit Plansteinen und Beton­fer­tigteilen) hergestellt. Weit­ere Bauar­ten sind denkbar. Dazu gehört mit­tler­weile auch das 3D-Beton­druck­ver­fahren. Ein neues Bau­ver­fahren, wom­it u. a. Ein­fam­i­lien­häuser schneller und kostengün­stiger hergestellt wer­den sollen. Das Ver­fahren selb­st befind­et sich allerd­ings noch in den Kinder­schuhen. Inwiefern die chemis­che Zusam­menset­zung des Druck­ma­te­ri­als langfristig ökol­o­gisch abbaubar ist, wird dabei weit­er­hin häu­fig in Zweifel geset­zt. Die meis­ten Fer­tighäuser im Ein­fam­i­lien­haus­bau wer­den in Holzbauweise hergestellt. Bei der Holzbauweise wiederum unter­schei­det man zwis­chen ein­er Holzrah­menkon­struk­tio­nen (auch Ständer‑, Tafel‑, oder Skelet­tbauweise genan­nt) und der Holzblock­bauweise (aus Mas­sivholzwände und ‑deck­en). In der Regel kommt eine Holzrah­menkon­struk­tion zur Aus­führung. Die Holzrah­menkon­struk­tion ist von außen nicht sicht­bar. Es gibt zahlre­iche Fer­tighäuser in Holzrah­men­bauweise mit Klink­er­fas­sade. In Einzelfällen wer­den Fer­tighauskon­struk­tio­nen auch als Bausatz zur Baustelle geliefert, die dann in Eigen­regie mit Bauan­leitung, von der Bauherrschaft aufgestellt wird.

Was spricht für Fertighäuser?

Für ein Fer­tighaus spricht ein­deutig die gerin­gere Bauzeit. Durch die Type­n­genehmi­gung und die pro­fes­sion­al­isierten Her­stel­lung­sprozesse entste­hen Zeit- und häu­fig auch Kosten­vorteile gegenüber ein­er kon­ven­tionellen Her­stel­lung vor Ort. Fest­preisange­bote aus den Kat­a­lo­gen liefern den Bauen­den eine große Kosten­sicher­heit. Durch die gestiegene Qual­ität, finanzieren auch Banken heute prob­lem­los Fer­tighäuser. Die Indi­vid­u­al­isier­barkeit ist durch die Entwick­lung viel­er ver­schieden­er Mod­ule und Aus­bau­vari­anten in den let­zten Jahren deut­lich gestiegen. Unsere Erfahrung zeigt, dass viele Men­schen den Unter­schied zwis­chen einem Fer­tighaus und einem kon­ven­tionell hergestell­ten Haus nicht erken­nen kön­nen. Weit­er­hin haben Sie bei Fertighaushersteller:innen die Möglichkeit, sich in Muster­haus­parks die ver­schiede­nen Fer­tighaus­lö­sun­gen anzuschauen. Sie kön­nen sich somit vor­ab ein reales Bild davon machen, wir Ihr späteres Haus tat­säch­lich ausse­hen wird.

Was spricht gegen Fertighäuser?

Gegen ein Fer­tighaus spricht vor allem, dass pri­vate Bauherrschaften, wenn Sie denn schon “selb­st” bauen, auch in einem indi­vidu­ell geplanten Haus leben möcht­en. Aus Bauherr:innensicht gibt es bei den Kat­a­loglö­sun­gen immer wieder Bere­iche und Ausstat­tun­gen, die anders ausse­hen sollen als in einem Muster­haus. Auch wenn sich viele Aspek­te heutzu­tage mit der hohen Anzahl an Mod­ulen, ver­schiedene Dachgauben, etc. abdeck­en lassen — Für die Bauen­den fühlt es sich oft nicht eigen an. Es gab in der Ver­gan­gen­heit immer wieder Stu­di­en, die davon aus­ge­hen, dass Fer­tighäuser einen gerin­geren Immo­bilien­wert verur­sachen. Auch die tech­nis­che Nutzungs­dauer wird in eini­gen Regel­w­erken geringer ange­set­zt. Diese Argu­mente gel­ten allerd­ings nicht für jedes Fer­tighaus.

Die Auswahl bei der Ausstat­tung (Wand- und Boden­beläge, Arma­turen, Treppe, Fen­ster und Fen­ster­bänke, Innen- und Außen­türen) bleibt für Indi­vid­u­al­is­ten begren­zt. Gegen ein Fer­tighaus spricht für einige Bauherr:innen weit­er­hin die beschränk­te Möglichkeit der Eigen­leis­tung. Eigen­leis­tun­gen wer­den häu­fig einge­set­zt um Baukosten zu min­imieren. Weit­er­hin bieten Fer­tighaus­fir­men zwar auch sehr gün­stige Häuser an, jedoch muss hier dann auch die Qual­ität hin­ter­fragt wer­den. Oft wer­den Bauteile sta­tisch max­i­mal beansprucht oder Schallschutzan­forderun­gen nur min­i­mal über­schrit­ten. Spätere Umbau­maß­nah­men sind dadurch häu­fig aufwendi­ger. Ein weit­eres Prob­lem kann die Anliefer­ung darstellen. Fer­tighäuser in schwieri­gen Hanglage find­et man eher sel­ten. Auch bau­rechtliche Vor­gaben und Baulas­ten kön­nen den Wun­sch vom Fer­tighaus erschw­eren.

Worauf ist beim Fertighausbau zu achten?

Ein Fer­tighaus zu kaufen, bedeutet in vie­len Fällen eine Liefer­ung und Mon­tage ab Oberkante Boden­plat­te. Ser­iöse Fer­tighaus­fir­men weisen darauf hin, dass Sie als Bauherr:in das Grund­stück selb­st erwer­ben und sich vor­ab eigen­ständig um die Grün­dung und Erschließung küm­mern müssen. Bei der Grün­dung umfasst das meist das Fun­da­mente, die Boden­plat­te mit Abdich­tung und den Keller, insofern ein­er geplant ist. Erschließung umfasst die Frischwasser‑, die Abwasser‑, Strom‑, Gas‑, Tele­fon- und Inter­netver­sorgung. Mit Erschließung ist die Erschließung bis zum Grund­stück (“Straße­nan­schluss”) und die Erschließung auf dem Grund­stück selb­st (“Hau­san­schluss”) gemeint. Zusät­zliche Kosten kön­nen auch durch Bau­grundgutacht­en, vorhan­de­nen Alt­las­ten im Boden (soge­nan­nte Bodenkon­t­a­minierung) oder der Baustel­lenein­rich­tung (Bauzäune, Toi­lette) entste­hen.

Ser­iöse Fer­tighaus­fir­men soll­ten weit­er­hin auf mögliche Zusatzkosten in Bezug auf die Anliefer­ung hin­weisen. Teil­weise sind beson­dere Vorkehrun­gen zu tre­f­fen, um die Anliefer­ung der Fer­tigteile zu ermöglichen. Bedenken Sie bei den Ange­bot­spreisen weit­er­hin, dass eigene Wün­sche auf­grund ein­er Anpas­sung im Her­stel­lung­sprozess teur­er als beim Handw­erk­sun­ternehmen sein kön­nen. Eine Kom­bi­na­tion aus lokalen Handwerker:innen und Fer­tighaus­fir­ma ist in der Regel nicht möglich. Wie bere­its erwäh­nt, kom­men Sie trotz Type­n­genehmi­gung nicht drumherum die Bau­vorschriften (Bebau­ungs­plan, etc.) sowie vorhan­dene Baulas­ten zu berück­sichti­gen. Erschließungs­baulas­ten, Wege- oder Nutzungsrechte erfordern häu­fig indi­vidu­elle Lösun­gen, die Fer­tighäuser nicht bieten kön­nen. Welche Baulas­ten auf Ihrem Grund­stück vor­liegen kön­nen Sie in Ihrem Grund­buchauszug in der Abteilung II able­sen.

Wie kann ich als Bauherr:in die Qualität eines Fertighauses beurteilen?

Grund­sät­zlich lassen sich Fer­tighäuser qual­i­ta­tiv min­destens genau­so hochw­er­tig her­stellen wie ein kon­ven­tionell erstelltes Haus. Ent­ge­gen ver­schieden­er Vorurteile ist der Werk­stoff Holz genau­so gut als Baustoff geeignet wie Stein und Beton. Auch bei Fer­tighäusern ist zu berück­sichti­gen, dass die Qual­ität maßge­blich von den getrof­fe­nen Vere­in­barun­gen und von der Aus­führungsqual­ität der Hersteller:in abhängt. Als Faus­tregel gilt auch hier: Wer ein gün­stiges Haus bestellt, erhält auch ein gün­stiges Haus. Hohe Preisun­ter­schiede zu herkömm­lichen Baukosten und ver­gle­ich­bar­er Wohn­fläche von mehr als 20 % soll­ten zu bedenken geben.

Erwartungs­gemäß berichtet der Ver­band pri­vater Bauher­ren (VPB) regelmäßig, dass es mit den großen deutschen Fertighaushersteller:innen sel­tener Prob­leme gibt. Der VPB fungiert dabei als eine Art Ver­brauch­er­schutz. Sie kön­nen die Anbi­etenden auch am QDF-Güte­siegel erken­nen (siehe fertighaus.de). Schauen Sie sich die Muster­häuser am besten selb­st an. Acht­en Sie in der Baubeschrei­bung nach Marken­pro­duk­ten von renom­mierten Her­stel­lung­sun­ternehmen (zum Beispiel bei Türen, im San­itär­bere­ich, etc.). Fra­gen Sie nach, wie lange das für Sie inter­es­sante Haus bere­its am Markt vorhan­den ist und wie häu­fig es verkauft wurde. Fra­gen Sie auch, wie lange der Anbi­etende selb­st bere­its am Markt ist. Suchen Sie alter­na­tiv im Inter­net nach Kun­den­rezen­sio­nen. Bei Zweifeln bieten Ihnen Expert:inneen auch an, die Leis­tungs- und Baubeschrei­bung zu prüfen. Ver­gle­ich­spreise für ein kon­ven­tionell geplantes Haus erhal­ten Sie bei Architek­tur- und Inge­nieur­büros oder bei Gen­er­alun­ternehmen.

Wenn Sie immer noch an einem Fer­tighaus inter­essiert sind, empfehlen wir Ihnen das Fer­tighaus­fir­ma nach ein­er Ein­schätzung der Zusatzkosten zu fra­gen (siehe oben: Bau­vor­bere­itung, Auße­nan­la­gen und Fer­tig­stel­lungs­grad). Weit­er­hin ist ein wichtiges Qual­itätsmerk­mal auch die Auswahl der vor Ort täti­gen Handwerker:innen. Sie kön­nen beispiel­sweise nach Aus­bil­dungsnach­weisen fra­gen und Anzahl und Herkun­ft von Sub­un­ternehmen erfra­gen.

Unsere Empfehlung: Fertighaus kaufen — Ja oder Nein?

Die Wahl der geeigneten Bau­part­ner-Unternehmen kann eine schwierige Frage sein, bedenkt man die hohen Investi­tion­skosten beim Haus­bau und die Vielzahl an Möglichkeit­en und Anbieter:innen. In Bezug auf das Image von Fer­tighaus­fir­men bestäti­gen die stetig steigen­den Mark­tan­teile allerd­ings eine zunehmende Akzep­tanz unter der Bevölkerung. De fac­to stell­ten auch wir bei früheren Objek­t­bege­hun­gen fest, dass Fer­tighäuser heutzu­tage dur­chaus hohe Qual­ität liefern kön­nen. Frag­würdig ist, ob dies mit der Qual­ität oder den all­ge­mein gestiege­nen Baupreisen zu tun hat. Ziehen Sie als Bauherr:in bei­de Gründe in Betra­cht. Wir empfehlen Ihnen beim Kauf eines Fer­tighaus­es die vor­ge­nan­nten Hin­weise zu berück­sichti­gen und sich, sofern weit­er­hin keine Bedenken beste­hen, auf ein neues Zuhause zu freuen.

  • Verfasst am 2. Dezember 2021. Die obigen Informationen können veraltet/fehlerhaft sein und stellen keine Beratung dar. Fragen Sie uns für verbindliche Auskünfte hier an:

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