Welche Bauunterlagen braucht die Bauherr:in?

Wer heute ein Haus bauen möchte, braucht etliche Bau­un­ter­la­gen, Genehmi­gun­gen und Nach­weise. Vor 2018 erhielt der Bauher­rn nicht immer alle notwendi­gen Belege, mit denen er genauen Ein­blick in die Bauweise und Pla­nung des Objek­ts bekom­men kon­nte. Dem­nach hat­te er eben­falls nicht die Möglichkeit diese Unter­la­gen von einem unab­hängi­gen Gutachter prüfen zu lassen. Auch heute gilt: Sind die Verträge unter­schrieben, gibt es meist kein Zurück mehr. Beson­ders der Begriff “schlüs­selfer­tig” ist ein Wort, das nicht geset­zlich definiert ist. Wer­den Ihnen, als Bauherr, keine Bau­un­ter­la­gen vor Ver­tragsab­schluss aus­ge­händigt, kön­nen Sie nicht fest­stellen, ob nach Beendi­gung der Bauar­beit­en das Haus tat­säch­lich bezugs­fer­tig ist.

Wichtige Bauunterlagen vor Vertragsabschluss

Diese Unter­la­gen soll­ten Sie vor Ver­tragsab­schluss erhal­ten, selb­st prüfen oder von einem unab­hängi­gen Bausachver­ständi­gen prüfen lassen:

Bauantrag und Baugenehmigung

Eine Bau­genehmi­gung wird örtlich auch mit dem Begriff Baufreis­tel­lung­sun­ter­la­gen beze­ich­net. Sie ist die erforder­liche schriftliche Genehmi­gung, wenn Bauan­la­gen neu errichtet oder geän­dert wer­den, oder wenn sie zum Abbruch vorge­se­hen sind. Genau­so ist auch bei Nutzungsän­derun­gen eine Bau­genehmi­gung erforder­lich. Sie ist immer nach dem Lan­des­bauge­setz geregelt und bestätigt, dass für das Bau­vorhaben keine öffentlichen Bedenken und Hin­dernisse beste­hen. Eine Bau­genehmi­gung ist immer gebührenpflichtig und in der Regel 3 Jahre gültig. Begin­nt der Bauherr inner­halb der Frist nicht dem Bauen, ver­fällt die Genehmi­gung.

Bei genehmi­gungspflichti­gen Bau­vorhaben muss in der Regel eine Sta­tik dem Bauantrag hinzuge­fügt wer­den. Mit der vor­liegen­den Baubeschrei­bung und den Plä­nen des Architek­ten erstellt der Trag­w­erk­s­plan­er die sta­tis­chen Berech­nun­gen. Die Boden­plat­te, tra­gende Wände, Deck­en, Trägerele­mente und der Dachstuhl fließen in die Berech­nung mit ein. Für das Trag­w­erk müssen Bauze­ich­nun­gen ange­fer­tigt wer­den. Das sind die Posi­tion­spläne. Sie erläutern die sta­tis­chen Berech­nun­gen und enthal­ten min­destens fol­gende Punk­te:

• Kennze­ich­nung der Bauteile (inklu­sive Posi­tio­nen der sta­tis­chen Berech­nun­gen)
• Maße des Trag­w­erks und der tra­gen­den Bauteile
• Angaben über Fes­tigkeit­sklassen der Baustoffe (tra­gende Teile)
• Span­nrich­tung plat­te­nar­tiger Bauteile

Folgende Nachweise gehören zu den Bauunterlagen

Auf­grund des Kli­mawan­dels hat die Bun­desregierung im Jahre 2014 eine neue Energies­parverord­nung (EnEV) erlassen. Wer ein neues Haus baut oder sein beste­hen­des Gebäude sanieren will, braucht einen Wärmeschutz­nach­weis. Mit effizien­ten Heizungsan­la­gen und opti­malen Däm­mungs­maß­nah­men ist unnötiger Energie­ver­brauch fos­siler Brennstoffe zu reduzieren. Wärmeschutz­nach­weise dür­fen anerkan­nte Bauin­ge­nieure, Architek­ten, Fach­plan­er und Energieber­ater ausstellen. In manchen Bun­deslän­dern dür­fen diesen Nach­weis jedoch nur Sachver­ständi­ge für Schall- und Wärmeschutz ausstellen. Der Wärmebe­darf­sausweis fasst die Ergeb­nisse des Wärmeschutz­nach­weis­es zusam­men. Wer eine Förderung mit öffentlichen Mit­teln von der KfW-Bank beantragt hat, braucht zusät­zlich noch einen ener­getis­chen Son­der­nach­weis.

Freis­te­hende Ein­fam­i­lien­häuser brauchen keinen Schallschutz­nach­weis gegen frem­den Wohn- und Arbeit­sraum. Bei dem Neubau oder Umbau von Rei­hen- und Dop­pel­häusern muss allerd­ings dieser Nach­weis mit dem Bauantrag häu­fig abgegeben wer­den. Mit der DIN 4109–1 wur­den im Jan­u­ar 2018 neue Min­destanforderun­gen für den Schallschutz fest­gelegt. Bei dem Schallschutz gegen Außen­lärm sind beispiel­sweise das Dach, die Fas­sade und die Fen­ster bei der Berech­nung zu beacht­en. Der Schallschutz im Inneren nimmt die Innen­wände, die an fremde Woh­nun­gen anschließen, als Maßstab. Die Anforderun­gen wer­den an die Luft- und Trittschalldäm­mung gestellt. Trennbauteile von Wän­den, Trep­pen und Deck­en sind bei der Berech­nung ein wichtiger Fak­tor. Inge­nieur­büros oder Schallschutzprüf­stellen stellen diesen Schallschutz­nach­weis aus.

Nach den Regeln der neuesten Tech­nik muss laut Energies­parverord­nung (EnEV) ein Gebäude luft­dicht gebaut wer­den. Ein Muss für ein Lüf­tungskonzept gibt es aber nicht, das liegt in der Ver­ant­wor­tung des Bauher­rn. Bei einem zu “dicht­en” Haus kann sich sehr schnell Schim­mel bilden, weil der Min­destluftwech­sel nicht gewährleis­tet ist. Durch die hohe Feuchtigkeit kann auch die Bausub­stanz gefährdet sein. Wer also seinen Neubau oder Umbau nach der neuen Energies­parverord­nung geplant hat, sollte das Lüf­tungskonzept nach DIN 1946–6 eben­falls berück­sichti­gen. Laut Experten ist eine manuelle Fen­steröff­nung nicht nutzerun­ab­hängig und somit keine lüf­tung­stech­nis­che Maß­nahme.

Baupläne und Planungsunterlagen

Bauaus­führungspläne, kurz gesagt Bauze­ich­nun­gen oder Bau­plan, wer­den bei der Erstel­lung des Gebäudes benötigt. Das jew­eilige Objekt wird mit kor­rek­ten Maßen dargestellt und die Pläne sind verbindliche Werte für die Handw­erk­er wie Mau­r­er, Zim­mer­er und Instal­la­teure. Bemaßt wer­den unter anderem die Höhen, Fen­steröff­nun­gen, das Mauer­w­erk und der Grun­driss. Bei den Fen­stern wer­den die Ver­glasung und der Anschlag in den Bau­plan geze­ich­net. Quer- und Längss­chnitte sind eben­falls aus den Bauaus­führungsplä­nen ersichtlich. Für die Zeich­nun­gen gibt es bes­timmte Maßord­nun­gen nach DIN-Nor­men. Alle maßstab­s­ge­nauen Zeich­nun­gen in den Bauaus­führungsplä­nen müssen für die Handw­erk­er verbindlich und genau dargestellt sein. In den einzel­nen Werk­plä­nen sind alle Details und Einze­langaben ersichtlich.

Weit­ere Pla­nung­sun­ter­la­gen: Sind geson­derte Pläne notwendig, soll­ten auch diese dem Bauher­rn vor Ver­tragsab­schluss vor­liegen. Dazu gehören unter anderem Pläne für die Räume, in denen eine Fuß­bo­den­heizung in Pla­nung ist. Auch Feucht­eschutzberech­nun­gen im Holzhaus­bau sind ein wichtiger Fak­tor wie die Pla­nung ein­er “weißen Wanne”.

Wichtige Dokumente nach der Bauabnahme

Um sich vor Baumän­gel zu schützen, sollte der Bauherr nach der Bauab­nahme nach­ste­hende Doku­mente bzw. Bau­un­ter­la­gen erhal­ten. Nach­fol­gende Punk­te sind nicht in jedem Bun­des­land gle­ich, da Bau­maß­nah­men immer durch die Lan­des­bauord­nung geregelt sind:

• Prüf­berichte zur Sta­tik oder andere bautech­nis­che Nach­weise (je nach Lan­des­bau­recht)
• Abnah­me­bericht des Prüfin­ge­nieurs (je nach Lan­des­bau­recht)
• alle Instal­la­tion­spläne (für Anschlüsse und Leitun­gen, Bestand­sze­ich­nun­gen der tech­nis­chen Gebäudeaus­rüs­tung)
• Qual­ität­snach­weise für Bau­ma­te­ri­alien von erhe­blich­er Bedeu­tung (all­ge­meine Zulas­sun­gen und bauauf­sichtliche Prüfzeug­nisse, zum Beispiel für Öfen, Lüf­tungs­geräte, Wärme­ver­bundsys­teme und Liefer­scheine für WU-Beton)
• Gewährs­bescheini­gung für die man­gel­freie und fachgerechte Aus­führung der Bauleis­tun­gen
• Garantieurkun­den und Bedi­enungsan­leitun­gen für haustech­nis­che Appa­rate und Geräte (je nach Lan­des­bau­recht)
• Abnahmescheine des zuständi­gen Schorn­ste­in­fegers
• Bau­fir­men müssen eine verbindliche Aus­sage zum Fer­tig­stel­lung­ster­min tre­f­fen.
• Anspruch auf eine klare Baubeschrei­bung (zum Beispiel Pläne mit genauen Flächen- und Rau­mangaben, Angaben über den Schallschutz, den Innenaus­bau, die Gebäude­tech­nik und die Baukon­struk­tion)
• Bauher­ren haben ein Recht auf die vorherige Bere­it­stel­lung der Pla­nung­sun­ter­la­gen um sie vorher prüfen zu lassen oder um Förderkred­ite beantra­gen zu kön­nen.
• Anspruch auf Ver­tragser­fül­lungssicher­heit (5 % der Gesamtkosten) und Abschlagszahlun­gen dür­fen nur bis 90 % der Gesamtkosten berech­net wer­den.
• Ver­braucherbau­verträge die nicht vom Notar beurkun­det sind, kön­nen Sie inner­halb von 14 Tagen wider­rufen.