Welche Bauunterlagen braucht die Bauherr:in?

Wer heu­te ein Haus bau­en möch­te, braucht etli­che Bau­un­ter­la­gen, Geneh­mi­gun­gen und Nach­wei­se. Vor 2018 erhielt der Bau­herrn nicht immer alle not­wen­di­gen Bele­ge, mit denen er genau­en Ein­blick in die Bau­wei­se und Pla­nung des Objekts bekom­men konn­te. Dem­nach hat­te er eben­falls nicht die Mög­lich­keit die­se Unter­la­gen von einem unab­hän­gi­gen Gut­ach­ter prü­fen zu las­sen. Auch heu­te gilt: Sind die Ver­trä­ge unter­schrie­ben, gibt es meist kein Zurück mehr. Beson­ders der Begriff »schlüs­sel­fer­tig« ist ein Wort, das nicht gesetz­lich defi­niert ist. Wer­den Ihnen, als Bau­herr, kei­ne Bau­un­ter­la­gen vor Ver­trags­ab­schluss aus­ge­hän­digt, kön­nen Sie nicht fest­stel­len, ob nach Been­di­gung der Bau­ar­bei­ten das Haus tat­säch­lich bezugs­fer­tig ist.

Wichtige Bauunterlagen vor Vertragsabschluss

Die­se Unter­la­gen soll­ten Sie vor Ver­trags­ab­schluss erhal­ten, selbst prü­fen oder von einem unab­hän­gi­gen Bau­sach­ver­stän­di­gen prü­fen lassen:

Bauantrag und Baugenehmigung

Eine Bau­ge­neh­mi­gung wird ört­lich auch mit dem Begriff Bau­frei­stel­lungs­un­ter­la­gen bezeich­net. Sie ist die erfor­der­li­che schrift­li­che Geneh­mi­gung, wenn Bau­an­la­gen neu errich­tet oder geän­dert wer­den, oder wenn sie zum Abbruch vor­ge­se­hen sind. Genau­so ist auch bei Nut­zungs­än­de­run­gen eine Bau­ge­neh­mi­gung erfor­der­lich. Sie ist immer nach dem Lan­des­bau­ge­setz gere­gelt und bestä­tigt, dass für das Bau­vor­ha­ben kei­ne öffent­li­chen Beden­ken und Hin­der­nis­se bestehen. Eine Bau­ge­neh­mi­gung ist immer gebüh­ren­pflich­tig und in der Regel 3 Jah­re gül­tig. Beginnt der Bau­herr inner­halb der Frist nicht dem Bau­en, ver­fällt die Genehmigung.

Bei geneh­mi­gungs­pflich­ti­gen Bau­vor­ha­ben muss in der Regel eine Sta­tik dem Bau­an­trag hin­zu­ge­fügt wer­den. Mit der vor­lie­gen­den Bau­be­schrei­bung und den Plä­nen des Archi­tek­ten erstellt der Trag­werks­pla­ner die sta­ti­schen Berech­nun­gen. Die Boden­plat­te, tra­gen­de Wän­de, Decken, Trä­ger­ele­men­te und der Dach­stuhl flie­ßen in die Berech­nung mit ein. Für das Trag­werk müs­sen Bau­zeich­nun­gen ange­fer­tigt wer­den. Das sind die Posi­ti­ons­plä­ne. Sie erläu­tern die sta­ti­schen Berech­nun­gen und ent­hal­ten min­des­tens fol­gen­de Punkte:

• Kenn­zeich­nung der Bau­tei­le (inklu­si­ve Posi­tio­nen der sta­ti­schen Berechnungen)
• Maße des Trag­werks und der tra­gen­den Bauteile
• Anga­ben über Fes­tig­keits­klas­sen der Bau­stof­fe (tra­gen­de Teile)
• Spann­rich­tung plat­ten­ar­ti­ger Bauteile

Folgende Nachweise gehören zu den Bauunterlagen

Auf­grund des Kli­ma­wan­dels hat die Bun­des­re­gie­rung im Jah­re 2014 eine neue Ener­gie­spar­ver­ord­nung (EnEV) erlas­sen. Wer ein neu­es Haus baut oder sein bestehen­des Gebäu­de sanie­ren will, braucht einen Wär­me­schutz­nach­weis. Mit effi­zi­en­ten Hei­zungs­an­la­gen und opti­ma­len Däm­mungs­maß­nah­men ist unnö­ti­ger Ener­gie­ver­brauch fos­si­ler Brenn­stof­fe zu redu­zie­ren. Wär­me­schutz­nach­wei­se dür­fen aner­kann­te Bau­in­ge­nieu­re, Archi­tek­ten, Fach­pla­ner und Ener­gie­be­ra­ter aus­stel­len. In man­chen Bun­des­län­dern dür­fen die­sen Nach­weis jedoch nur Sach­ver­stän­di­ge für Schall- und Wär­me­schutz aus­stel­len. Der Wär­me­be­darfs­aus­weis fasst die Ergeb­nis­se des Wär­me­schutz­nach­wei­ses zusam­men. Wer eine För­de­rung mit öffent­li­chen Mit­teln von der KfW-Bank bean­tragt hat, braucht zusätz­lich noch einen ener­ge­ti­schen Sondernachweis.

Frei­ste­hen­de Ein­fa­mi­li­en­häu­ser brau­chen kei­nen Schall­schutz­nach­weis gegen frem­den Wohn- und Arbeits­raum. Bei dem Neu­bau oder Umbau von Rei­hen- und Dop­pel­häu­sern muss aller­dings die­ser Nach­weis mit dem Bau­an­trag häu­fig abge­ge­ben wer­den. Mit der DIN 4109–1 wur­den im Janu­ar 2018 neue Min­dest­an­for­de­run­gen für den Schall­schutz fest­ge­legt. Bei dem Schall­schutz gegen Außen­lärm sind bei­spiels­wei­se das Dach, die Fas­sa­de und die Fens­ter bei der Berech­nung zu beach­ten. Der Schall­schutz im Inne­ren nimmt die Innen­wän­de, die an frem­de Woh­nun­gen anschlie­ßen, als Maß­stab. Die Anfor­de­run­gen wer­den an die Luft- und Tritt­schall­däm­mung gestellt. Trenn­bau­tei­le von Wän­den, Trep­pen und Decken sind bei der Berech­nung ein wich­ti­ger Fak­tor. Inge­nieur­bü­ros oder Schall­schutz­prüf­stel­len stel­len die­sen Schall­schutz­nach­weis aus.

Nach den Regeln der neu­es­ten Tech­nik muss laut Ener­gie­spar­ver­ord­nung (EnEV) ein Gebäu­de luft­dicht gebaut wer­den. Ein Muss für ein Lüf­tungs­kon­zept gibt es aber nicht, das liegt in der Ver­ant­wor­tung des Bau­herrn. Bei einem zu »dich­ten« Haus kann sich sehr schnell Schim­mel bil­den, weil der Min­dest­luft­wech­sel nicht gewähr­leis­tet ist. Durch die hohe Feuch­tig­keit kann auch die Bau­sub­stanz gefähr­det sein. Wer also sei­nen Neu­bau oder Umbau nach der neu­en Ener­gie­spar­ver­ord­nung geplant hat, soll­te das Lüf­tungs­kon­zept nach DIN 1946–6 eben­falls berück­sich­ti­gen. Laut Exper­ten ist eine manu­el­le Fens­ter­öff­nung nicht nut­zer­un­ab­hän­gig und somit kei­ne lüf­tungs­tech­ni­sche Maßnahme.

Baupläne und Planungsunterlagen

Bau­aus­füh­rungs­plä­ne, kurz gesagt Bau­zeich­nun­gen oder Bau­plan, wer­den bei der Erstel­lung des Gebäu­des benö­tigt. Das jewei­li­ge Objekt wird mit kor­rek­ten Maßen dar­ge­stellt und die Plä­ne sind ver­bind­li­che Wer­te für die Hand­wer­ker wie Mau­rer, Zim­me­rer und Instal­la­teu­re. Bemaßt wer­den unter ande­rem die Höhen, Fens­ter­öff­nun­gen, das Mau­er­werk und der Grund­riss. Bei den Fens­tern wer­den die Ver­gla­sung und der Anschlag in den Bau­plan gezeich­net. Quer- und Längs­schnit­te sind eben­falls aus den Bau­aus­füh­rungs­plä­nen ersicht­lich. Für die Zeich­nun­gen gibt es bestimm­te Maß­ord­nun­gen nach DIN-Nor­men. Alle maß­stabs­ge­nau­en Zeich­nun­gen in den Bau­aus­füh­rungs­plä­nen müs­sen für die Hand­wer­ker ver­bind­lich und genau dar­ge­stellt sein. In den ein­zel­nen Werk­plä­nen sind alle Details und Ein­zel­an­ga­ben ersichtlich.

Wei­te­re Pla­nungs­un­ter­la­gen: Sind geson­der­te Plä­ne not­wen­dig, soll­ten auch die­se dem Bau­herrn vor Ver­trags­ab­schluss vor­lie­gen. Dazu gehö­ren unter ande­rem Plä­ne für die Räu­me, in denen eine Fuß­bo­den­hei­zung in Pla­nung ist. Auch Feuch­te­schutz­be­rech­nun­gen im Holz­haus­bau sind ein wich­ti­ger Fak­tor wie die Pla­nung einer »wei­ßen Wanne«.

Wichtige Dokumente nach der Bauabnahme

Um sich vor Bau­män­gel zu schüt­zen, soll­te der Bau­herr nach der Bau­ab­nah­me nach­ste­hen­de Doku­men­te bzw. Bau­un­ter­la­gen erhal­ten. Nach­fol­gen­de Punk­te sind nicht in jedem Bun­des­land gleich, da Bau­maß­nah­men immer durch die Lan­des­bau­ord­nung gere­gelt sind:

• Prüf­be­rich­te zur Sta­tik oder ande­re bau­tech­ni­sche Nach­wei­se (je nach Landesbaurecht)
• Abnah­me­be­richt des Prüf­in­ge­nieurs (je nach Landesbaurecht)
• alle Instal­la­ti­ons­plä­ne (für Anschlüs­se und Lei­tun­gen, Bestands­zeich­nun­gen der tech­ni­schen Gebäudeausrüstung)
• Qua­li­täts­nach­wei­se für Bau­ma­te­ria­li­en von erheb­li­cher Bedeu­tung (all­ge­mei­ne Zulas­sun­gen und bau­auf­sicht­li­che Prüf­zeug­nis­se, zum Bei­spiel für Öfen, Lüf­tungs­ge­rä­te, Wär­me­ver­bund­sys­te­me und Lie­fer­schei­ne für WU-Beton)
• Gewährs­be­schei­ni­gung für die man­gel­freie und fach­ge­rech­te Aus­füh­rung der Bauleistungen
• Garan­tieur­kun­den und Bedie­nungs­an­lei­tun­gen für haus­tech­ni­sche Appa­ra­te und Gerä­te (je nach Landesbaurecht)
• Abnah­me­schei­ne des zustän­di­gen Schornsteinfegers
• Bau­fir­men müs­sen eine ver­bind­li­che Aus­sa­ge zum Fer­tig­stel­lungs­ter­min treffen.
• Anspruch auf eine kla­re Bau­be­schrei­bung (zum Bei­spiel Plä­ne mit genau­en Flä­chen- und Raum­an­ga­ben, Anga­ben über den Schall­schutz, den Innen­aus­bau, die Gebäu­de­tech­nik und die Baukonstruktion)
• Bau­her­ren haben ein Recht auf die vor­he­ri­ge Bereit­stel­lung der Pla­nungs­un­ter­la­gen um sie vor­her prü­fen zu las­sen oder um För­der­kre­di­te bean­tra­gen zu können.
• Anspruch auf Ver­trags­er­fül­lungs­si­cher­heit (5 % der Gesamt­kos­ten) und Abschlags­zah­lun­gen dür­fen nur bis 90 % der Gesamt­kos­ten berech­net werden.
• Ver­brau­cher­bau­ver­trä­ge die nicht vom Notar beur­kun­det sind, kön­nen Sie inner­halb von 14 Tagen widerrufen.