Wann brauche ich eine Baugenehmigung?

Typisch für Zei­ten, in denen nied­ri­ge Zin­sen den Markt bestim­men, inves­tie­ren vie­le Grund­stücks­ei­gen­tü­mer ihr Geld in den Aus­bau oder Neu­bau des eige­nen Hau­ses. Bevor Sie mit dem Bau star­ten, benö­ti­gen Sie in den aller­meis­ten Fäl­len jedoch eine Bau­ge­neh­mi­gung. Was eine Bau­ge­neh­mi­gung in Abgren­zung zu einer Bau­frei­ga­be ist, wie viel sie kos­tet, wie lan­ge es dau­ert und wann Sie eine Bau­ge­neh­mi­gung benö­ti­gen, erklä­ren wir Ihnen in die­sem Ratgeber.

Was ist eine Baugenehmigung?

Eine Bau­ge­neh­mi­gung ist eine Art Bau­erlaub­nis von Sei­ten der öffent­li­chen Hand. Sie wird teil­wei­se auch Bau­be­wil­li­gung genannt. Die Bau­ge­neh­mi­gung berech­tigt Sie als Bau­herr dazu, auf einem Grund­stück eine bestimm­te bau­li­che Ver­än­de­rung vor­zu­neh­men. Eine bau­li­che Ver­än­de­rung kann ein Neu­bau, oder ein Umbau sein. Oft wird eine Bau­ge­neh­mi­gung aller­dings mit Auf­la­gen erteilt, die bis zum tat­säch­li­chen Beginn der Bau­maß­nah­men erfüllt wer­den müs­sen. Anfan­gen zu bau­en, dür­fen Sie erst nach einer Bau­frei­ga­be. Die Bau­frei­ga­be erken­nen Sie anhand eines gro­ßen »roten Punk­tes« in einem Schrei­ben der zustän­di­gen Behörde.

Wie erhalte ich eine Baugenehmigung?

Für die Bau­ge­neh­mi­gung müs­sen Sie einen Bau­an­trag stel­len. Die Bau­an­trags­for­mu­la­re fin­den Sie bei den zustän­di­gen Bau­be­hör­den Ihrer Kom­mu­ne, teil­wei­se auch unter der Rubrik Bür­ger­ser­vice. Um einen Bau­an­trag stel­len zu kön­nen, benö­ti­gen Sie einen bau­vor­la­ge­be­rech­tig­ten Pla­ner. In der Regel han­delt es sich um einen Archi­tek­ten oder Bau­in­ge­nieur. Mit der Unter­schrift ist die­ser für die Rich­tig­keit der pla­ne­ri­schen Anga­ben ver­ant­wort­lich. Sie unter­schrei­ben den Bau­an­trag, um zu zei­gen, dass Sie mit der geplan­ten Bebau­ung ein­ver­stan­den sind.

Ich habe eine Baugenehmigung, aber noch keine Baufreigabe – Warum?

Ein voll­stän­di­ger Bau­an­trag (auch Bau­ge­such genannt) umfasst neben dem Bau­an­trags­for­mu­lar noch wei­te­re Unter­la­gen, die bei der Prü­fung eines Bau­an­tra­ges not­wen­dig sind. Lie­gen die Unter­la­gen nicht vor, wird eine Bau­ge­neh­mi­gung mit Auf­la­gen erteilt (Unter­la­gen nach­rei­chen). Zu den Unter­la­gen gehö­ren im Regel­fall ver­schie­de­nen Plan­zeich­nun­gen (in der Regel die Bau­zeich­nun­gen und Lage­plan), sowie wei­te­re Nach­wei­se, die sicher­stel­len, dass Ihr Haus auch stand­si­cher, aus­rei­chend wärme‑, schall- und brand­ge­schützt ist. Die Unter­la­gen wer­den auch Bau­vor­la­gen genannt, deren Umfang je nach Bau­vor­ha­ben unter­schied­lich ist. Bei der Bau­an­trags­stel­lung wer­den die Unter­la­gen ger­ne unvoll­stän­dig und unstim­mig vor­ge­legt, sodass von Sei­ten der Bau­be­hör­de nicht unmit­tel­bar eine Bau­frei­ga­be erteilt wird. Ein Bei­spiel für eine ver­zö­ger­te Bau­frei­ga­be wäre, wenn der archi­tek­to­ni­sche Ent­wurf und die Antrags­for­mu­la­re nicht mit­ein­an­der in Ein­klang ste­hen (unter­schied­li­che Anga­ben), oder zusätz­lich noch gefor­der­te Nach­wei­se (zum Bei­spiel die Sta­tik) feh­len. Die Fol­ge dar­aus ist dann ein ver­zö­ger­ter Baubeginn

Welche Bauvorhaben muss ich genehmigen lassen?

Ob sie über­haupt eine Bau­ge­neh­mi­gung für Ihr Bau­vor­ha­ben benö­ti­gen wird län­der­spe­zi­fisch in den Bau­ord­nun­gen gere­gelt. Je nach Bun­des­land wer­den in den Bau­ord­nun­gen unter­schied­li­che Kri­te­ri­en an die Not­wen­dig­keit einer Bau­ge­neh­mi­gung genannt. Die Mus­ter­bau­ord­nung hat dabei kei­ne recht­li­che Rele­vanz. Bei klei­ne­ren Maß­nah­men wie einem klei­nen Gar­ten­haus benö­ti­gen Sie kei­ne Bau­ge­neh­mi­gung. Sie kön­nen sich grob mer­ken, dass eine Bau­ge­neh­mi­gung immer dann not­wen­dig wird, wenn Ihre bau­li­chen Ver­än­de­run­gen das öffent­li­che Erschei­nungs­bild beein­flus­sen (zum Bei­spiel auch der Aus­bau einer Dach­gau­be), die vor­ge­se­he­ne Nut­zung ver­än­dert wird (aus Gewer­be plötz­lich Wohn­raum wer­den soll), oder der Nach­bar durch Ihre Bebau­ung benach­tei­ligt wer­den könn­te (zum Bei­spiel weni­ger Licht­ein­fall). Wir emp­feh­len Ihnen, Ihren kon­kre­ten Fall mit einem Fach­ex­per­ten zu bespre­chen und zu planen.

Was kostet eine Baugenehmigung?

Eine Bau­ge­neh­mi­gung erfor­dert immer die Zusam­men­ar­beit zwi­schen Ihnen, den Pla­nern und der Bau­be­hör­de. Kos­ten ent­ste­hen für die Antrags­stel­lung und die Prü­fung. Ihnen selbst kos­tet der Bau­an­trag auch Zeit (soge­nann­te Oppor­tu­ni­täts­kos­ten ent­ste­hen), die Sie ein­kal­ku­lie­ren soll­ten. Die Gebüh­ren für die Prü­fung Ihres Bau­vor­ha­bens erfah­ren Sie bei der zustän­di­gen Bau­be­hör­de. Die Kos­ten bei den Bau­be­hör­den sind im Ver­gleich zu den Pla­nungs- und anschlie­ßen­den Bau­kos­ten ins­ge­samt ver­nach­läs­sig­bar gering. Der Groß­teil der rea­len Kos­ten ent­steht bei Ihrem Pla­ner. Der Preis für das Aus­fül­len des Bau­an­tra­ges und der Erstel­lung der Bau­vor­la­gen (Zeich­nun­gen und Berech­nun­gen) ist abhän­gig von der Grö­ße und Kom­ple­xi­tät Ihres Bau­vor­ha­bens. Wei­te­re Kos­ten kön­nen ent­ste­hen, wenn sich die Bau­ge­neh­mi­gung gegen­über Ihrer Pla­nung ver­zö­gert. Gemeint sind Miet­kos­ten für die Woh­nung in der Sie noch woh­nen, oder Bereit­stel­lungs­zin­sen bei der Bank für Kre­di­te, die sie bean­tragt, aber noch nicht abge­ru­fen haben. Hier müs­sen Sie sich aller­dings die Fra­ge gefal­len las­sen, inwie­fern Sie oder Ihr Pla­ner auch rea­lis­tisch geplant haben.

Wie lange dauert es bis das Bauvorhaben genehmigt ist?

Ent­ge­gen vie­ler Anga­ben im Netz ist die Fra­ge nach der Geneh­mi­gungs­dau­er pau­schal nicht zu beant­wor­ten. Sie ist in der Pra­xis maß­geb­lich davon abhän­gig, wie gut Sie als Bau­herr und Ihr Pla­ner­team koope­rie­ren und pla­nen (voll­stän­di­ger Bau­an­trag ohne Män­gel) und wie kom­pe­tent und koope­ra­tiv die Mit­ar­bei­ter in den Geneh­mi­gungs­be­hör­den arbei­ten. Einer Ein­zel­per­son kann man in der Regel nicht die Schuld in die Schu­he schie­ben. Die Prüf­dau­er für klei­ne­re Bau­vor­ha­ben wird zum Teil in den Bau­ord­nun­gen gere­gelt. Bei einem sehr ein­fa­chen Bau­vor­ha­ben (zum Bei­spiel ein EFH-Haus in einem neu geplan­ten Bau­ge­biet) dau­ert es bis zur Geneh­mi­gung ca. einen Monat (sie­he zum Bei­spiel § 63 BauO NRW; Stand 2021). Für die meis­ten pri­va­ten Bau­vor­ha­ben wird in den Bau­ord­nun­gen eine Prüf­dau­er von bis zu 6 Wochen ange­ge­ben. Stu­di­en aus der Ver­gan­gen­heit zei­gen jedoch, dass die Geneh­mi­gungs­dau­er in der Rea­li­tät län­ger aus­fällt. Digi­ta­li­sie­rungs­maß­nah­men bei Pla­nern und Behör­den sol­len hier Abhil­fe leisten.

Fazit – Gut vorbereitet ist halb gebaut!

Wir fas­sen zusam­men, dass die Bau­ge­neh­mi­gung eine Art Bau­erlaub­nis dar­stellt, Ihnen jedoch ohne Bau­frei­ga­be jedoch noch nicht dazu befugt, mit dem Bau tat­kräf­tig los­zu­le­gen. Die Dau­er und die Kos­ten einer Bau­ge­neh­mi­gung sind von Ihrem geplan­ten Bau­vor­ha­ben abhän­gig. Um Zeit und Kos­ten zu spa­ren emp­feh­len wir Ihnen den Bau­an­trag mög­lichst voll­stän­dig ein­zu­rei­chen. Wenn Sie Unter­la­gen nach­rei­chen, kön­nen Sie auch nicht schnel­ler bau­en (The­ma: Bau­frei­ga­be) und die Behör­de haben gesamt­heit­lich einen höhe­ren Prüf­auf­wand (wie­der­hol­tes prü­fen). Wich­tig für einen mög­lichst rei­bungs­lo­sen Geneh­mi­gungs­pro­zess ist aus unse­rer Sicht daher früh­zei­ti­ge Klar­heit dar­über, wel­che Pla­nungs­leis­tun­gen (Ent­wür­fe, Sta­tik, Wärme‑, Schall‑, Brand­schutz­nach­weis, etc.) erbracht wer­den müssen.