Der Dachgeschossrohling als Gemeinschaftseigentum – Chancen und Hemmnisse beim Verkauf

Im Zuge der Nach­haltigkeits­diskus­sio­nen wird in unser­er Gesellschaft ver­stärkt über Autos, Klei­dung und Lebens­mit­tel disku­tiert. Es heißt, wir soll­ten regionale Pro­duk­te bevorzu­gen, recy­clingfähige Mate­ri­alien ver­wen­den und bei der Autoauswahl auf den Ben­z­in­mo­tor, wenn möglich verzicht­en. Weniger ver­bre­it­et ist die Diskus­sion über den wohn­raumbe­d­ingten Flächen­ver­brauch. Dies mag auch daran liegen, da es hier­bei nicht um ein gesellschaftlich ver­mark­t­bares Han­deln geht. Vor allem Eigen­tümerge­mein­schaften haben jedoch die Chance, ohne unmit­tel­baren Ein­griff in die eige­nen 4 Wände dieses Prob­lem aktiv anzuge­hen. Dabei bieten sich auch mon­etär wirk­same Chan­cen für jeden Einzel­nen. Erfahren Sie hier mehr über die Chan­cen und Risiken beim Verkauf eines Dachgeschoss­rohlings aus Sicht ein­er Wohneigen­tümerge­mein­schaft.

Die Ausgangssituation in deutschen Mehrfamilienhäusern

Im Jahr 2019 wur­den vom sta­tis­tis­chen Bun­de­samt rd. 13,9 Mil­lio­nen Eigen­tumswoh­nun­gen und 19,2 Mil­lio­nen Mehrfam­i­lien­häuser in Deutsch­land gezählt. Wohinge­gen die Anzahl der Eigen­tumswoh­nun­gen inner­halb der Mehrfam­i­lien­häuser bekan­nt ist, weiß man sta­tis­tisch jedoch rel­a­tiv wenig über die Anzahl soge­nan­nter Dachgeschoss­rohlinge. Ein Dachgeschoss­rohling beze­ich­net ein nicht aus­ge­bautes Dachgeschoss, das auf­grund des tech­nis­chen Zus­tands (fehlende Däm­mung, fehlende Ausstat­tung, etc.) nicht für Wohn- oder gewerbliche Zwecke genutzt wer­den kann. Gründe für den teil­weise ver­nach­läs­sigten Aus­bau eines Dachgeschoss­es kann sehr vielfältig sein. Manche Dachgeschoss­rohlinge befind­en sich nicht an einem Stan­dort, an dem eine aus­re­ichende Nach­frage nach Wohn­raum vor­liegt. Für einige Eigen­tümer ist aber auch der Aufwand und die dadurch ein­herge­hende Unruhe und Verän­derung schlicht zu groß. Ein Verkauf des Dachgeschoss­rohlings kann aber auch für Käufer eine unglück­liche, risikobe­haftete Investi­tion darstellen. Wird nur der Dachgeschoss­rohling von einem einzel­nen Eigen­tümer als Wohneigen­tum veräußert, stellt das meist gerin­gere Stimm­recht bei anste­hen­den Eigen­tümerver­samm­lun­gen aus Käufer­sicht ein finanzielles Risiko dar.

Wahrschein­lich attrak­tiv­er ist daher die Aus­gangslage, bei der es bere­its mehrere Teil­haber am Gemein­schaft­seigen­tum und somit eine aus­geglich­enere Verteilung des Stimm­rechts gibt. Gemäß Wohneigen­tums­ge­setz (WEG) besitzen die Teil­haber in diesem Mod­ell einen Anteil am Grund und Boden, an der kon­struk­tiv­en Grund­struk­tur des Gebäudes, sowie an einem indi­vidu­ellen Son­dereigen­tum (die “eigene Woh­nung”) inner­halb des Gebäudes. Gemein­schafts­flächen, wie es auch häu­fig bei einem Dachgeschoss­rohling der Fall ist, gel­ten als Gemein­schaft­seigen­tum. Bei Eigen­tümerver­samm­lun­gen kann über dessen zukün­ftige Nutzung, dem Aus­bau, oder auch dem Verkauf des Dachgeschoss­rohlings abges­timmt wer­den.

Chancen durch den Verkauf eines Dachgeschossrohlings aus Wohneigentümersicht

Der Verkauf eines Dachgeschoss­rohling würde sich für alle Wohneigen­tümer kurzfristig durch den Verkauf­spreis vor allem mon­etär pos­i­tiv bemerk­bar machen. Der Verkauf­spreis wird anteilig verteilt. Der Wert eines Dachgeschoss­rohlings kann von pro­fes­sionellen Immo­bilien­be­w­ert­ern mit unter­schiedlichen Ver­fahren ermit­telt wer­den. Für eine eigene Schnellein­schätzung kann ein Blick auf die Eigen­tumswoh­nung­spreise auf Immo­bilien­por­tal­en (zum Beispiel Immoscout), im kom­mu­nalen Grund­stücks­mark­t­bericht oder auf öffentlich ein­se­hbaren Preiskarten (siehe Fachzeitschrift IZ, oder Cap­i­tal) bere­its helfen. Im Gegen­satz zu der üblichen Preiskalku­la­tion bei ein­er Eigen­tumswoh­nung wird ein Käufer (der nicht nur auf steigende Boden­preise spekuliert) jedoch die notwendi­gen Aus­baukosten, Baunebenkosten und Risikokosten bei sein­er eige­nen Preis­de­f­i­n­i­tion in Abzug stellen müssen.

Neben dem direk­ten mon­etären Vorteil für die gesamte Eigen­tümerge­mein­schaft bieten sich auch langfristige Einspar­poten­ziale. Mit dem Aus­bau eines Dachgeschoss­es kommt es auf­grund divers­er ener­getis­ch­er Wohn­rau­man­forderun­gen in der Regel zu ein­er Verbesserung der wärmeschützen­den Gebäude­hülle. Von einem Aus­bau kön­nen somit vor allem die oberen Geschoss­woh­nun­gen prof­i­tieren, bei denen vorher viel Wärme über die Geschoss­decke in den kalten Dachraum ver­loren ging. Die Sanierung des Daches steigert zudem den Gesamtwert der Immo­bilie. Darüber hin­aus wer­den in vie­len Fällen auch Anteile am Haus­geld durch den zusät­zlichen neuen Nach­bar geringer. Schließlich kann man sich die laufend­en Kosten (Haus­geld) mit ein­er weit­eren Partei langfristig teilen.

Hemmnisse beim Verkauf eines Dachgeschossrohling

Sieht man einen Dachgeschos­saus­bau auf­grund der Bau­maß­nah­men, bzw. der Verän­derung der Architek­tur und Mate­ri­al­wahl kri­tisch kann bei Ein­grif­f­en in die Gebäude­hülle (zum Beispiel bei Dachgauben o.Ä.) vom Mitbes­tim­mungsrecht (Gemein­schaft­seigen­tum, siehe oben) Gebrauch gemacht wer­den. Dabei kann wiederum der Kli­maschutzgedanke in Rück­sprache mit den weit­eren Eigen­tümern und dem Käufer frühzeit­ig einge­bracht wer­den. Ein Beispiel wäre der Auss­chluss ein­er WDVS-Fas­sade (gek­lebtes Sty­ro­por mit Putzschicht) an der Dachgaube.

Viele weit­ere Neg­a­ti­vaspek­te beim Verkauf eines Dachgeschoss­rohling sind aus Sicht ein­er Eigen­tümerge­mein­schaft oft auch kurzfristiger Natur. Vor allem der Baulärm während des Umbaus ist nervig. Bauar­beit­en fan­gen immer dann an, wenn man es als Nach­bar nicht gebrauchen kann. In der Regel dauert der Aus­bau eines Dachgeschoss­rohling jedoch kein Jahr. Bei guter Pla­nung, Kom­mu­nika­tion und Tak­tung sind die staub- und lärmtreiben­den Arbeit­en am und unter dem Dach oft in weni­gen Wochen erledigt.

Langfristig kann es natür­lich sein, dass durch den Verkauf unlieb­same Nach­barn in ein­er intak­ten Eigen­tümerge­mein­schaft ein­treten. Verän­derun­gen, bzw. neue Ansicht­en bei anste­hen­den Entschei­dun­gen sind oft anstren­gend. Bei der Auswahl des zukün­fti­gen Eigen­tümers kann die Eigen­tümerge­sellschaft im Vor­feld des Verkaufes jedoch ein­wirken, indem gemein­schaftlich definierte Auswahlkri­te­rien aufgestellt wer­den. Möglicher­weise spielt die Kaufkraft des Käufers dann nicht unbe­d­ingt die größte Rolle. Langfristig muss es in Bezug auf die Nutzung von Gemein­schafts­flächen auf engem Raum (Trep­pen­haus, Keller, Hof, Garten, etc.) schließlich vor allem beim Miteinan­der passen.

Fazit

Der Dachgeschoss­rohling ist trotz fehlen­der Sta­tis­tik kein seltenes Phänomen in Deutsch­land. Bewegt man sich in den Städten und blickt hoch sieht man ständig Däch­er ohne Dachflächen­fen­ster, Dachgauben oder Log­gia. Diese qual­i­ta­tiv­en Erken­nt­nisse deuten daher auf ein großes Aus­baupo­ten­tial hin. Sofern Dachgeschoss­rohlinge in ein­er Wohneigen­tümerge­mein­schaft vor­liegen kann der Verkauf eine sin­nvolle Lösung darstellen: Bei richtiger Umset­zung sowohl ökonomisch (kurzfristige Erträge, langfristige Kosten­verteilung), als auch ökol­o­gisch (Senkung des Flächen­ver­brauchs).