Dachgeschoss ausbauen – Praxistipps für Bauherren und Bauherrinnen

Das Woh­nen in einem Dach­ge­schoss ist trotz Trep­pen­stei­gen vie­ler­orts sehr beliebt. Mit einem Dach­ge­schoss­aus­bau kann zusätz­li­cher und auch hoch­wer­ti­ger Wohn­raum geschaf­fen wer­den. Falls Sie über ein nicht aus­ge­bau­tes Dach­ge­schoss ver­fü­gen und einen Aus­bau in Erwä­gung zie­hen, erfah­ren Sie in die­sem Arti­kel mög­li­cher­wei­se wich­ti­ge Hin­wei­se für die Pla­nung und spä­te­re Umsetzung.

Warum ist das Wohnen im Dachgeschoss so beliebt?

Die Beliebt­heit hat meh­re­re Grün­de und trifft nicht auf jede Bauherr:in zu. Dach­ge­schoss­woh­nun­gen sind nicht in allen Alters­klas­sen und Lebens­la­gen die bevor­zug­te Woh­nung. Wir haben stich­punkt­ar­tig eini­ge Grün­de für und gegen das Woh­nen im Dach­ge­schoss für Sie aufgeführt:

Pro

• Weni­ger Stör­ge­räu­sche (Stra­ße, kei­ne Obergeschosse)

• Behag­li­che Natur­ge­räu­sche an Dach und Dach­fens­tern (Wind, Regen, Hagel)

• Unge­wöhn­li­cher Blick­win­kel (in Baum­kro­nen und über Nach­bar­ge­bäu­de hinweg)

• Ein­ge­schränk­te Sicht­bar­keit von außen 

• Gestal­te­ri­sche Aspek­te (Dach­for­men, Gau­ben, sicht­ba­re Holzbalken)

Neutral

• Auf­stei­gen­de Wär­me aus den Untergeschossen

• Kei­ne Gartenarbeit

Contra

• Trep­pen­stei­gen

• gege­be­nen­falls indi­vi­du­el­le Tisch­ler­ar­bei­ten für opti­ma­le Raum­nut­zung (Schrän­ke, Tische, Küche, etc.)

• Stoß­kan­ten durch begrenz­te Kopf­hö­he in Teil­be­rei­chen des Dachraums

Welche Möglichkeiten gibt es beim Dachgeschossausbau?

Sie kön­nen das Dach­ge­schoss aus­bau­en indem Sie eine, oder meh­re­re Dach­gau­ben auf­set­zen. Dach­gau­ben erwei­tern den beheiz­ten Wohn­raum. Alter­na­tiv kön­nen Sie eine unge­nutz­te Dach­flä­che (zum Bei­spiel auf Flach­dä­chern und bei Staf­fel­ge­schos­sen) als Dach­ter­ras­se umge­stal­ten. Bei Steil­dä­chern ist auch die Umset­zung einer Dach­log­gia denk­bar. Benö­ti­gen Sie nicht mehr Platz und wol­len ledig­lich eine höhe­re Auf­ent­halts­qua­li­tät schaf­fen, rei­chen häu­fig schon Innen­aus­bau­maß­nah­men sowie der Ein­bau eines Dach­flä­chen­fens­ters. Beim Dach­aus­bau kön­nen wei­ter­hin nach­träg­li­che Dämm­ar­bei­ten im Dach­be­reich anfallen.

Welche Vorteile ergeben sich für den Vermieter?

Die Erschlie­ßung und Ver­wen­dung des Dach­rau­mes als Wohn­flä­che erhöht den Immo­bi­li­en­wert, da sie aus einem Aus­bau­po­ten­ti­al eine zusätz­lich ver­miet­ba­re Flä­che schaf­fen. Beden­ken Sie, dass eine Anpas­sung der Wohn­flä­che gemäß WoFlV durch den Ein­bau einer Dach­gau­be vor­ge­nom­men wer­den muss. Gera­de an nach­ge­frag­ten Stand­or­ten wer­den durch den zusätz­li­chen Wohn­raum höhe­re Erträ­ge erwirt­schaf­tet. Die Kos­ten für den Dach­ge­schoss­aus­bau amor­ti­sie­ren sich zügig.

Ich möchte mein Dachgeschoss ausbauen. Was soll ich tun?

Sie soll­ten sich mit der Geneh­mi­gungs­fä­hig­keit Ihres Vor­ha­bens beschäf­ti­gen. Infor­mie­ren Sie sich bei der zustän­di­gen Bau­be­hör­de, oder gehen Sie direkt zu einem Archi­tek­tur-/In­ge­nieur­bü­ro. Gleich­zei­tig emp­feh­len wir eine Kos­ten­schät­zung vor­zu­neh­men um die finan­zi­el­le Mach­bar­keit zu prü­fen. Wenn Sie bau­recht­li­che und wirt­schaft­li­che Grund­la­gen geklärt haben star­ten Sie mit der tech­ni­schen Pla­nung. Mit den Pla­nungs­un­ter­la­gen aus der Bau­an­trags­stel­lung gehen Sie zu einem Hand­werks­be­trieb. Die Bau­zeich­nun­gen aus dem Bau­an­trag rei­chen zur Ange­bots­er­stel­lung. Sie sind in der Regel jedoch zu grob um mit der Aus­füh­rung zu begin­nen und Mate­ri­al zu bestel­len und den Ablauf zu kon­kre­ti­sie­ren. Neben Zim­me­rei­ar­bei­ten sind bei der Aus­füh­rung meist unter­schied­li­che Gewer­ke aktiv. Den­ken Sie auch an die Dach­ein­de­ckung (Dach­de­cker), den Fens­ter­ein­bau und die Innen­aus­bau­ar­bei­ten (Tisch­ler, Maler, even­tu­ell Elek­tri­ker, etc.). Im Ide­al­fall beauf­tra­gen Sie einen Bau­lei­ter für die Umbaumaßnahmen.

Die wei­te­ren orga­ni­sa­to­ri­schen Auf­wen­dun­gen sind abhän­gig davon, ob Sie das Dach­ge­schoss ver­mie­ten oder selbst bezie­hen möch­ten. Die Nut­zung des Dach­ge­schos­ses ist wäh­rend der Bau­maß­nah­men für Mie­ter nur ein­ge­schränkt mög­lich. Wenn Sie Ver­mie­ter sind und das Dach­ge­schoss bereits ver­mie­tet ist, spre­chen Sie die Maß­nah­men am bes­ten mit dem Mie­ter vor­her ab. Infor­mie­ren Sie auch die Nach­barn in den dar­un­ter­lie­gen­den Geschos­sen (gilt für Mehr­fa­mi­li­en­häu­ser).

Wann benötige ich bei einem Dachgeschossausbau eine Baugenehmigung?

Zur Beant­wor­tung der Fra­ge ist zwi­schen einem Dach­ge­schoss­aus­bau im Ein­fa­mi­li­en­haus (EFH) und im Mehr­fa­mi­li­en­haus zu unterscheiden. 

Bei frei­ste­hen­den, klei­ne­ren Gebäu­den wie EFH, DHH sind Aus­bau­maß­nah­men ohne einen Ein­griff in die äuße­re Gestalt als geneh­mi­gungs­freie Aus­bau­maß­nah­me zu bewer­ten. In vie­len Bun­des­län­dern ist auch die Ver­än­de­rung der äuße­ren Gestalt, bei­spiels­wei­se der Ein­bau von Dach­gau­ben, Dach­log­gia, oder einer Dach­ter­ras­se, geneh­mi­gungs­frei. Wen­den Sie sich bei Innen­aus­bau­maß­nah­men (auch bei Dämm­ar­bei­ten) am bes­ten direkt an ein qua­li­fi­zier­tes Hand­werks­un­ter­neh­men (zum Bei­spiel Zim­me­rei, Tisch­le­rei) oder (falls gewünscht) an einen Innenarchitekten.

In allen ande­ren Fäl­len emp­feh­len wir eine Rück­spra­che mit den zustän­di­gen Behör­den oder einem Fach­ex­per­ten (Archi­tekt, Bau­in­ge­nieur). Die wesent­li­chen Grün­de dafür sind unter anderem:

• Ein­hal­tung der Brand­schutz­an­for­de­run­gen (auch bei Innen­aus­bau­maß­nah­men im MFH!)
• Nut­zungs­än­de­run­gen sind geneh­mi­gungs­pflich­tig (auch der Aus­bau eines nicht aus­ge­bau­ten Dach­ge­schos­ses stellt eine Nut­zungs­än­de­rung dar!)

• beson­de­re Bedin­gun­gen bei Maß­nah­men im Gebäu­de­be­stand (Bestands­schutz, Son­der­re­ge­lun­gen möglich)

• Aus­wir­kun­gen auf das äuße­re Erscheinungsbild

• gege­be­nen­falls erhöh­te finan­zi­el­le, tech­ni­sche und orga­ni­sa­to­ri­sche Anforderungen

Fazit: Baugenehmigung und los?

Das Dach­ge­schoss bie­tet in vie­len Mehr­fa­mi­li­en­häu­sern, teil­wei­se auch klei­ne­ren Wohn­häu­sern ein gro­ßes Flä­chen­po­ten­ti­al. Wich­tig dabei ist, dass Sie die bau­recht­li­chen Anfor­de­run­gen und finan­zi­el­len Rah­men­be­din­gun­gen vor­ab klä­ren. Dies gilt auch bei nicht aus­ge­bau­ten Dach­ge­schos­sen in Mehr­fa­mi­li­en­häu­sern für vor­ge­se­he­ne Innen­aus­bau­ar­bei­ten. Im Ver­mie­tungs­fall sind zusätz­li­che Maß­nah­men (Rück­spra­che mit Mie­ter und Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft) erfor­der­lich. Anschlie­ßend kann es in Zusam­men­ar­beit mit geeig­ne­ten Hand­werks­be­trie­ben dann auch wirk­lich los gehen.