Dachgeschossrohling in Deutschland – in 5 Schritten zum neuen Wohnraum

Die im Jahr 2017 veröf­fentliche Nach­haltigkeitsstrate­gie der deutschen Bun­desregierung möchte mit dem “30 Hek­tar-Ziel” die ökol­o­gisch beden­kliche Grün­flächen­ver­siegelung weit­er ein­gren­zen. Immo­bilieneigen­tümer und die, die es mal wer­den möcht­en, kön­nen mit dem Aus­bau eines bis­lang nicht genutzten Dachgeschosses (umgangssprach­lich: “Dachgeschoss­rohling”) tatkräftig zur Erre­ichung dieses Ziels beitra­gen.

Ohne einen Ein­griff in die eige­nen “Vier-Wände” bieten sich dabei beson­ders für Eigen­tümerge­mein­schaften finanzielle Chan­cen. Erfahren Sie nach­fol­gend mehr über den Ablauf eines Dachgeschos­saus­baus und wie Eigen­tümerge­mein­schaften vom Verkauf eines Gemein­schaft­seigen­tums gesamtheitlich prof­i­tieren kön­nen.

I. Die Suche nach einem Dachgeschossrohling

Ein Dachgeschoss­rohling beze­ich­net einen nicht aus­ge­baut­en Dachraum, der auf­grund des tech­nis­chen Zus­tandes (fehlende Däm­mung, fehlende tech­nis­che Ausstat­tung etc.) in der Ver­gan­gen­heit nicht als Wohn­raum, oder als Gewer­be­fläche genutzt wer­den kon­nte. Über die Anzahl der Dachgeschoss­rohlinge in Deutsch­land ist sta­tis­tisch rel­a­tiv wenig bekan­nt. Auch die gängi­gen Such­plat­tfor­men bieten in der Regel keine geeigneten Auswahlkri­te­rien an. Fre­i­t­ex­teingaben gle­ichen einem Rate­spiel, da Dachgeschoss­rohlinge in Mak­lerex­posès unter­schiedlich beschrieben wer­den.

Eigen­tümer­rechtlich kön­nen Dachgeschoss­rohlinge ein Teil des Gemein­schaft­seigen­tums darstellen, oder sich in Besitz eines einzel­nen Eigen­tümers befind­en. Ist der Dachgeschoss­rohling ein Gemein­schaft­seigen­tum kann bei ein­er Eigen­tümerver­samm­lun­gen über dessen zukün­ftiges Eigen­tum und dessen Aus­bau abges­timmt wer­den. Eine WEG-Ver­wal­tung kann sich bei einem entsprechen­dem Votum dann um die Ver­mark­tung küm­mern.

II. Prüfen baurechtlicher Ausbaumöglichkeiten

Wenn ein Aus­bau gewün­scht wird, emp­fiehlt es sich zunächst die bau­rechtliche Sit­u­a­tion näher zu prüfen. Fach­ex­perten benöti­gen dazu die existieren­den Objek­tun­ter­la­gen und eine Angabe zum Stan­dort der Immo­bilie. Auch Fotos des Dachgeschoss­es und der Umge­bung kön­nen bei der Vor­ab-Analyse helfen. Geprüft wer­den muss die baunutzungsrechtliche und bauord­nungsrechtliche Umset­zbarkeit eines Aus­baus. Maßge­bliche Anforderun­gen zur Umset­zung find­en sich im Bauge­set­zbuch (BauGb), in der Baunutzungsverord­nung (BauN­VO), und in der län­der­spez­i­fis­chen Bauord­nung (BauO). Dabei kann es sich um ein genehmi­gungs­freies, oder um ein genehmi­gungspflichtiges Bau­vorhaben han­deln.

III. Machbarkeitsanalyse

Neben den bau­rechtlichen Anforderun­gen, ein­er existieren­den Pro­jek­tidee wird die tech­nis­che Umset­zbarkeit und der Kostenum­fang des Pro­jek­tes anschließend auf Basis ein­er tech­nis­chen Gebäude­analyse geprüft. Bei der tech­nis­chen Gebäude­analyse (speziell im Dachgeschoss) wer­den der baukon­struk­tive und bau­physikalis­che Zus­tand und die architek­tonis­chen Qual­itäten unter­sucht. Dies bet­rifft unter anderem den Bauteilzu­s­tand (Feuchtigkeit, Schadens­be­fall, etc.), die Bauteildimen­sion­ierung, die Raum­ge­ome­trie und die angren­zende Umge­bung. Daraufhin fol­gt dann eine erste grobe Kosten­schätzung, die dann den vor­läu­fi­gen Abschluss ein­er Mach­barkeit­s­analyse darstellt.

IV. Finanzierung vom Dachgeschossrohling

Ein großes Hemm­nis bei Aus­bau­maß­nah­men ist die existierende Koste­nun­sicher­heit. Neben den unsicheren Baukosten kön­nen erhöhte Baunebenkosten für Pla­nung und Beratung anfall­en. Zuschüsse durch etwaige För­der­mit­tel­ge­ber kön­nen dahinge­hend einen wichti­gen wirtschaftlichen Aspekt darstellen. Weit­eres Kap­i­tal, das für die Umset­zung notwendig ist stellen Kap­i­tal­ge­ber wie Banken zur Ver­fü­gung. Auf Basis ein­er Bonität­sprü­fung, eines plau­si­blen Kosten­vo­ran­schlages und ein­er För­der­mit­te­lan­frage prüfen Banken die Bere­it­stel­lung finanzieller Mit­tel.

V. Technische Planung und Umsetzung

Ist die Finanzierung sichergestellt begin­nt die oper­a­tive Arbeit. Planer­isch beste­ht die Schwierigkeit darin, den existieren­den Gebäudebe­stand in den neu zu schaf­fend­en Wohn­raum zu inte­gri­eren. Egal wie groß die vorge­se­henen Maß­nah­men aus­fall­en: In der Regel müssen Plan­er und Handw­erk­er zunächst den Gebäudebe­stand ausmessen um eine planer­ische Grund­lage zu haben. Trotz Gebäude­analy­sen und entsprechen­den Pla­nungs­grund­la­gen treten jedoch bei der anschließen­den Umset­zung immer wieder unvorherse­hbare Über­raschun­gen auf. Der Teufel steckt wie so oft im Detail. Die anerkan­nten Regeln der Tech­nik aus dem Neubausek­tor lassen sich ohne indi­vidu­elle Lösungsan­sätze im Bestand nicht immer ein­wand­frei umset­zen. Kri­tis­che Bere­iche sind oft­mals Über­gange zwis­chen beste­hen­den und neu einge­baut­en Bauteilen im Bere­ich der Gebäude­hülle.

Fazit: Dachgeschossrohling ausbauen

Der Verkauf eines im Gemein­schaft­seigen­tum befind­lichen Dachgeschoss­rohlings würde sich für die einzel­nen Woh­nung­seigen­tümer kurzfristig bere­its mon­etär bemerk­bar machen. Der Verkauf­ser­lös des Gemein­schaft­seigen­tums wird auf alle Woh­nung­seigen­tümer anteilig verteilt. Langfristig steigert der Dachaus­bau zudem den Gesamtwert der Immo­bilie. Ener­getisch wer­den zudem die darunter befind­lichen Woh­nun­gen vom Aus­bau prof­i­tieren kön­nen. Doch auch die unteren Woh­nun­gen wer­den durch die bre­it­ere Verteilung des Haus­gelds auf mehrere Schul­tern langfristig finanziell nutznießen kön­nen.

Grund­vo­raus­set­zung für den Aus­bau eines Dachgeschoss­rohlings ist eine aus­re­ichende Nach­frage nach Wohn­raum am Stan­dort. Dazu erstellen Profis entsprechende Markt- und Stan­dor­t­analy­sen. Ein Hemm­nis ist weit­er­hin die ein­herge­hende Unruhe und Verän­derung während des Aus­baus. In der Regel dauert der Aus­bau eines Dachgeschoss­rohling gesamtheitlich nicht über­mäßig lange. Bei guter Pla­nung, Kom­mu­nika­tion und Tak­tung sind die staub- und lärmtreiben­den Arbeit­en am und unter dem Dach oft in weni­gen Wochen bis Monat­en erledigt.