Bauen mit einem Generalplaner – lohnt sich das?

Durch eine gestie­ge­ne Anzahl an Nor­men, Ver­ord­nun­gen und Richt­li­ni­en, sowie den immer wei­ter stei­gen­den Anfor­de­run­gen an das kli­ma­ge­rech­te und bar­rie­re­freie Bau­en, der digi­ta­len Zusam­men­ar­beit, der Mate­ri­al­viel­falt und den Auf­ga­ben wäh­rend der Bau­pla­nung, haben sich Architekt:innen und Ingenieur:innen immer stär­ker auf ein­zel­ne Leis­tun­gen spe­zia­li­siert. Für Bauherr:innen ent­ste­hen dabei eine Viel­zahl an Ver­trä­gen. Das Kon­zept, wel­ches Gene­ral­pla­ner anbie­ten, ver­folgt dage­gen einen ganz­heit­li­chen Ansatz. Sie sind für die Bau­herr­schaft die deut­lich unkom­pli­zier­te­re Wahl. Teil­wei­se auch die preis­güns­ti­ge­re Wahl. Wir zei­gen Ihnen warum!

Was sind Generalplaner?

Die Gene­ral­pla­nung (auch inte­gra­le Pla­nung genannt) ist für die Bau­herr­schaft eine Art Full-Ser­vice Pla­nungs­pa­ket. Gene­ral­un­ter­neh­men sind mit Mit­ar­bei­ten­den aus ver­schie­de­nen Pla­nungs­be­rei­chen und meh­re­ren Kom­pe­ten­zen breit auf­ge­stellt. Der Gene­ral­pla­ner­an­satz ist eine moder­ne Inter­pre­ta­ti­on des ursprüng­li­chen Bau­meis­ter­ge­dan­kens der Architekt:innen. In der Pra­xis sieht dies dann so aus, dass bei einer Bau­an­trags­stel­lung der archi­tek­to­ni­sche Ent­wurf, die Sta­tik, der Wär­me­schutz- und Schall­schutz­nach­weis, sowie gege­be­nen­falls der Brand­schutz­nach­weis und die Koor­di­na­ti­on zwi­schen den ein­zel­nen Betei­lig­ten, kom­plett von einem anbie­ten­dem Unter­neh­men über­nom­men wird. Gene­ral­pla­ner­an­sät­ze wer­den heu­te ver­folgt um Digi­ta­li­sie­rungs­po­ten­tia­le stär­ker zu nut­zen und Strei­tig­kei­ten zwi­schen den Betei­lig­ten zu ver­mei­den. Außer­dem soll so der Bau­herr­schaft ein best­mög­li­ches Preis-/Leis­tungs­an­ge­bot geschaf­fen wer­den. Mit den Pla­nen­den wird nur ein Ver­trag für alle not­wen­di­gen Pla­nungs­leis­tun­gen abge­schlos­sen. Bei Ange­bots­ab­ga­be erhal­ten Sie als Bauherr:in idea­ler­wei­se einen Gesamt­preis für diver­se Pla­nungs­leis­tun­gen und müs­sen nur für eini­ge Ein­zel­fäl­len (zum Bei­spiel Bau­grund­gut­ach­ten) noch selb­stän­dig nach Pro­jekt­be­tei­lig­ten suchen.

Wer verbirgt sich hinter dem Generalplanerkonzept?

Ein gene­ral­pla­nen­des Unter­neh­men muss in der Lage sein, alle Unter­la­gen bau­an­trags­ge­recht zusam­men­zu­füh­ren und die Bau­herr­schaft gesamt­heit­lich zu bera­ten. Oft ver­birgt sich des­halb ein oder meh­re­re Architektur‑, oder Inge­nieur­bü­ros dahin­ter. Teil­wei­se wer­den Sie durch geschul­te Koordinator:innen ergänzt, die gleich­zei­tig Ansprechpartner:in für die Bau­herr­schaft sind und die ver­schie­de­nen Pro­zes­se eines Bau­pro­jek­tes ganz­heit­lich im Blick haben. Die invol­vier­ten Fach­pla­nen­den sind wei­ter­hin für Ihr Gewerk ver­ant­wort­lich. Im Ide­al­fall kann auch die Bau­herr­schaft von Effi­zi­enz­ge­win­nen, aus dem Gene­ral­pla­ner­an­satz pro­fi­tie­ren. In Zei­ten der Digi­ta­li­sie­rung sind dann noch wei­te­re tech­ni­sche Kom­pe­ten­zen im Umgang mit der vor­ge­se­he­nen Soft­ware­um­ge­bung von Nöten.

Wann sollte ich zu einem Generalplaner gehen?

Wenn Sie eine:n Allrounder:in als Ansprechpartner:in für die Pla­nung haben möch­ten. Der schöns­te und öko­lo­gischs­te Architekt:innenentwurf bringt Ihnen schließ­lich nichts, wenn der sta­ti­sche Nach­weis, Wärme‑, Schall‑, oder Brand­schutz nicht oder nur unter nicht trag­ba­ren Bau­kos­ten, zu erbrin­gen ist. Wir emp­feh­len Ihnen zu einer Gene­ral­un­ter­neh­mung zu gehen, die mit fes­ten Mitarbeiter:innen oder fes­ten Partner:innen zusam­men­ar­bei­tet. Dies erhöht die Wahr­schein­lich­keit, dass die Pla­nun­gen gut auf­ein­an­der abge­stimmt sind. Das Modell einer koor­di­nie­ren­den Per­son, die sich Nach­un­ter­neh­men für die Pla­nung sucht, bezeich­net die Fach­welt teil­wei­se auch als Totalplaner.

Wann sollte ich nicht zu einem generalplanendem Unternehmen gehen?

Wenn Sie sich bereits für spe­zi­el­le Fachplaner:innen in Bezug auf den bau­li­chen Ent­wurf, die Sta­tik, oder bei­spiels­wei­se den Wär­me­schutz ent­schie­den haben. Dann wür­den Sie alter­na­tiv ein­zel­ne Ver­trä­ge mit den Pla­nungs­be­tei­lig­ten abschlie­ßen. Dies funk­tio­niert erfah­rungs­ge­mäß gut, wenn sich die ein­zel­nen Pla­nen­den bereits aus ver­gan­ge­nen Pro­jek­ten gut kennen.

Worauf ist bei einem Generalplaner-Angebot zu achten?

Wie bei allen pau­scha­len Ange­bo­ten ist auf die Voll­stän­dig­keit und den Detail­lie­rungs­grad der Pla­nungs­leis­tung zu ach­ten. Neben den Pla­nungs­un­ter­la­gen, die bei der Bau­an­trags­stel­lung ein­ge­reicht wer­den, kön­nen wei­te­re Neben­kos­ten ent­ste­hen, wie bei­spiels­wei­se die Erstel­lung eines Bau­grund­gut­ach­ten, eines Bau­scha­dens­gut­ach­ten oder Bestands­auf­nah­men, im Vor­feld eines Umbaus. Wei­ter­hin unter­schei­det man zwi­schen einer Geneh­mi­gungs­pla­nung und einer Ausführungs‑, bzw. Mon­ta­ge­pla­nung. Die Geneh­mi­gungs­pla­nung ist eher grob, wohin­ge­gen bei der Aus­füh­rungs­pla­nung ein­zel­ne Details aus­ge­ar­bei­tet wer­den. Bei sehr ein­fa­chen Bau­vor­ha­ben kön­nen ver­gleichs­wei­se gro­be Bau­zeich­nun­gen aus­rei­chen, wenn die Gewer­ke ohne­hin wis­sen, wie die Details aus­zu­ar­bei­ten sind.

Generalplaner vs. Einzelplaner – Wer ist günstiger?

Die Fra­ge ist in der Fach­welt häu­fig dis­ku­tiert und ist in Zei­ten der Spe­zia­li­sie­rung und Digi­ta­li­sie­rung immer schwie­ri­ger pau­schal zu beant­wor­ten. Für ein kos­ten­güns­ti­ges Ein­zel­pla­ner-Kon­zept spricht, dass Sie als Bau­herr­schaft in Deutsch­land, auf ein grö­ße­res Ange­bot zugrei­fen kön­nen. Sie kön­nen sich für jede Ein­zel­maß­nah­me, meh­re­re Ange­bo­te ein­ho­len und ver­glei­chen. Gegen das Ein­zel­pla­ner-Kon­zept spricht aus Sicht der Bau­herr­schaft, dass die­se zunächst ein­mal selbst Zeit für die Suche auf­wen­den muss. Beim Ein­zel­pla­ner-Kon­zept besteht wei­ter­hin Koor­di­na­ti­ons­be­darf, wodurch regel­mä­ßig Streit­po­ten­tia­le ent­ste­hen. Erfah­re­ne Bau­fir­men und Bau­be­hör­den wer­den Ihnen berich­ten, dass eine unzu­rei­chend abge­stimm­te Pla­nung nicht sel­ten zu Mehr­kos­ten und höhe­rem Zeit­auf­wand bei der Geneh­mi­gung und Aus­füh­rung führt.

Fazit: Generalplaner bei privaten Bauvorhaben

Wir emp­feh­len pri­vat Bau­en­den, die nicht beab­sich­ti­gen häu­fi­ger zu bau­en, auf einen Gene­ral­pla­ner oder einem Total­pla­ner, anstel­le meh­re­rer Ein­zel­pla­ner, zurück­zu­grei­fen. Sie kön­nen so den eige­nen Auf­wand bei der Suche ver­rin­gern und auch die Qua­li­tät bei der Zusam­men­ar­beit ein­fa­cher sicher­stel­len. Preis­li­che Unter­schie­de kön­nen sich zwar grund­sätz­lich erge­ben, aller­dings emp­feh­len wir Ihnen die Gesamt­kos­ten und weni­ger die Pla­nungs­kos­ten allein zu betrach­ten. Wir gehen davon aus, dass die Digi­ta­li­sie­rung zukünf­tig ver­stärkt dazu führt, dass Gene­ral­pla­ner am Ende min­des­tens ver­gleich­ba­re oder gar güns­ti­ge­re Prei­se bei qua­li­ta­tiv hoch­wer­ti­ger Pla­nung anbie­ten kön­nen. Für pro­fes­sio­nell Bau­en­de, wie bei­spiels­wei­se Projektentwickler:innen, kann sich die Suche nach ein­zel­nen Fach­pla­nen­den schon eher loh­nen. Sie kön­nen den Auf­wand bei der Suche lang­fris­tig Nut­zen und Netz­wer­ke für zukünf­ti­ge Pro­jek­te aufbauen.