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Hauskauf und Bauen – ungeahnte Nebenkosten
Neben dem eigentlichen Kauf eines Grundstückes und dem Bau eines Hauses fallen Erwerbsnebenkosten und Baunebenkosten an. Diese Kosten sollten unbedingt mit in die Kalkulation für die Baufinanzierung einfließen. Sie können bis zu 20 % der Gesamtkosten ausmachen. Im Nachfolgenden wird auf die Nebenkosten näher eingegangen.
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Nebenkosten beim Grundstückserwerb
Bereits in Zusammenhang mit dem Kauf eines Grundstücks oder Hauses fallen erste Kosten an: Falls Sie einen Makler bei der Suche nach einem Grundstück hinzugezogen haben, muss natürlich die Maklerprovision gezahlt werden. Die Gebühren hierfür sind je nach Region unterschiedlich, ungefähr werden in der Regel jedoch 3 bis 7 % des Kaufpreises für den Makler veranschlagt.
Des Weiteren sind die Notarkosten zu entrichten. Sie sind gesetzlich festgelegt. Der Notar besiegelt den Eigentümerwechsel im Kaufvertrag und tätigt die Eintragung der Grundschuld. Hierfür fallen in der Regel Kosten zwischen 1,5 und 2 % des Immobilienpreises an. Hinzu kommt die Eintragung des Besitzverhältnisses ins Grundbuch. Hierfür erhebt jede Gemeinde zusätzliche Gebühren.
Die Grunderwerbssteuer muss darüber hinaus bei jedem Kauf eines Grundstücks gezahlt werden. Die Grunderwerbssteuer ist Ländersache und daher unterschiedlich hoch. Sie liegt zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises.
Nebenkosten durch Bauplanungsleistungen
Die höchsten Nebenkosten fallen in der Phase der Bauvorbereitung an. Damit überhaupt mit dem Bau begonnen werden kann, müssen einige Vorbereitungen getroffen werden, die selbstverständlich Kosten verursachen.
Zunächst wären hier die Kosten für den Bauantrag und die Baugenehmigung zu nennen. Jedes neu gebaute Wohnhaus muss genehmigt werden. Genehmigt werden müssen auch Umnutzungen, Anbauten oder Aufstockungen. Um eine Baugenehmigung zu erhalten ist ein Bauantrag zu stellen. Der Bauantrag wird von einer Architekt:in und den Bauherr:innen gestellt. Als Anlage eines Bauantrages wird ein Lageplan, diverse Bauzeichnungen (Ansichten, Schnitte und Grundrisse) und mehrere bautechnische Nachweise eingereicht.
Beim Lageplan wird das Grundstück vermessen und das neue Bauvorhaben grob eingezeichnet. Die Vermessungskosten betragen in etwa 2.000 bis 3.000 €, je nach Bundesland. Das Einzeichnen des Bauvorhabens übernimmt die Architekt:in.
Zu den bautechnischen Nachweisen gehört beispielsweise der Standsicherheitsnachweis. Der Standsicherheitsnachweis (auch Statik genannt) wird von einem Statiker erstellt. Ein geotechnischer Bericht (auch Baugrundgutachten genannt) liefert dem Statiker vor Baubeginn die notwendigen Informationen zur Bodenbeschaffenheit. Die Kosten für ein seriöses Baugrundgutachten beginnen bei etwa 1.500 €.
Weiterhin sind Brandschutz, Schallschutz und der Wärmeschutz planerisch zu berücksichtigen. Alle bautechnischen Nachweise werden auf Basis der gezeichneten Bauzeichnungen erstellt. Die Kosten für die sogenannte Objekt- (Architektur) und Fachplanung (Statik, Brand‑, Schall‑, Wärmeschutz) variieren je nachdem wie komplex das Bauvorhaben ist und wie detailliert geplant werden soll. Aus öffentlich planungsrechtlicher Sicht können noch Aufwendungen für besondere Anträge entstehen. So sind Befreiungsanträge denkbar, wenn begründet von den planungsrechtlichen Vorgaben abgewichen werden möchte. Ein Sonderantrag wäre auch notwendig für das Fällen von Bäumen oder Ähnliches. Der eingereichte Bauantrag wird (außer beim Freistellungsverfahren) anschließend geprüft. Die Kosten für die Bearbeitung des Bauantrags von Seiten der Behörden können mit ca. 0,5 % der Bausumme kalkuliert werden. Sie variieren jedoch nach Bundesland.
Aufbauend auf der für den Antrag erforderlichen Genehmigungsplanung folgt die Ausführungsplanung. Die Planung wird deutlich detaillierter. Sie ist relevant für Ausschreibungen, Materialbestellungen und Grundlage für den späteren Baufortschritt. Auch
Nebenkosten während der Bauphase
Ist die Vorbereitungsphase abgeschlossen, kann endlich mit dem eigentlichen Bau begonnen werden. Doch auch in der Bauphase fallen noch einige Baunebenkosten an:
Sinnvoll ist es, den Bau durch einen Bauleiter begleiten zu lassen. Auf Basis der vereinbarten Verträge mit den Bauunternehmen und den Planungsunterlagen wird die Baumaßnahme überwacht. Man spricht daher auch von einer Bauüberwachung. Der verantwortliche Bauleiter wird auch im Bauantrag eingetragen. Die Kosten richten sich auch hier je nach Umfang der Baumaßnahme.
Trotz Kontrollen ist der Bau mit verschiedenen Risiken verknüpft. Um sich gegen Risiken abzusichern hilft bekanntlich der Abschluss einer entsprechenden Versicherung. Zu nennen ist hier die Bauherrenhaftpflichtversicherung, welche bei Schäden greift, die durch die Beteiligten Personen entstehen. Des Weiteren gibt es eine Bauleistungsversicherung. Sie greift bei unvorhergesehenen Schäden in der Bauphase. Sowohl Vandalismus als auch Material- oder Konstruktionsfehler des Gebäudes gehören dazu. Speziell für Brandschäden gibt es noch eine Feuerrohbauversicherung.
Abschließend sei gesagt, dass eine gute Planung und Bauorganisation letztlich beim Bauen nicht nur zu weniger Stress, sondern auch zu geringeren Baukosten führen kann. Bauzeitverzögerungen verursachen gleichzeitig eine längere Zeit in der Mietwohnung und entsprechende Mietkosten. Außerdem sind Zinskosten für die Finanzierung nicht zu unterschätzen. Sollten Bauherr:innen nicht selbst einziehen und die Wohnungen vermieten, führt eine Bauzeitverzögerung zu Opportunitätskosten. D. h. potenzielle Mieteinnahmen können in den Zusatzmonaten nicht generiert werden.
Verfasst am 18. Dezember 2021. Die obigen Informationen können veraltet/fehlerhaft sein und stellen keine Beratung dar. Fragen Sie uns für verbindliche Auskünfte hier an:
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