Hauskauf und Bauen – ungeahnte Nebenkosten

Neben dem eigentlichen Kauf eines Grund­stück­es und dem Bau eines Haus­es fall­en Erwerb­snebenkosten und Baunebenkosten an. Diese Kosten soll­ten unbe­d­ingt mit in die Kalku­la­tion für die Bau­fi­nanzierung ein­fließen. Sie kön­nen bis zu 20 % der Gesamtkosten aus­machen. Im Nach­fol­gen­den wird auf die Nebenkosten näher einge­gan­gen.

Nebenkosten beim Grundstückserwerb

Bere­its in Zusam­men­hang mit dem Kauf eines Grund­stücks oder Haus­es fall­en erste Kosten an: Falls Sie einen Mak­ler bei der Suche nach einem Grund­stück hinzuge­zo­gen haben, muss natür­lich die Mak­ler­pro­vi­sion gezahlt wer­den. Die Gebühren hier­für sind je nach Region unter­schiedlich, unge­fähr wer­den in der Regel jedoch 3 bis 7 % des Kauf­preis­es für den Mak­ler ver­an­schlagt.

Des Weit­eren sind die Notarkosten zu entricht­en. Sie sind geset­zlich fest­gelegt. Der Notar besiegelt den Eigen­tümer­wech­sel im Kaufver­trag und tätigt die Ein­tra­gung der Grund­schuld. Hier­für fall­en in der Regel Kosten zwis­chen 1,5 und 2 % des Immo­bilien­preis­es an. Hinzu kommt die Ein­tra­gung des Besitzver­hält­niss­es ins Grund­buch. Hier­für erhebt jede Gemeinde zusät­zliche Gebühren.

Die Grun­der­werb­ss­teuer muss darüber hin­aus bei jedem Kauf eines Grund­stücks gezahlt wer­den. Die Grun­der­werb­ss­teuer ist Län­der­sache und daher unter­schiedlich hoch. Sie liegt zwis­chen 3,5 und 6,5 % des Kauf­preis­es.

Nebenkosten durch Bauplanungsleistungen

Die höch­sten Nebenkosten fall­en in der Phase der Bau­vor­bere­itung an. Damit über­haupt mit dem Bau begonnen wer­den kann, müssen einige Vor­bere­itun­gen getrof­fen wer­den, die selb­stver­ständlich Kosten verur­sachen.

Zunächst wären hier die Kosten für den Bauantrag und die Bau­genehmi­gung zu nen­nen. Jedes neu gebaute Wohn­haus muss genehmigt wer­den. Genehmigt wer­den müssen auch Umnutzun­gen, Anbauten oder Auf­s­tock­ungen. Um eine Bau­genehmi­gung zu erhal­ten ist ein Bauantrag zu stellen. Der Bauantrag wird von ein­er Architekt:in und den Bauherr:innen gestellt. Als Anlage eines Bauantrages wird ein Lage­plan, diverse Bauze­ich­nun­gen (Ansicht­en, Schnitte und Grun­drisse) und mehrere bautech­nis­che Nach­weise ein­gere­icht.

Beim Lage­plan wird das Grund­stück ver­messen und das neue Bau­vorhaben grob eingeze­ich­net. Die Ver­mes­sungskosten betra­gen in etwa 2.000 bis 3.000 €, je nach Bun­des­land. Das Einze­ich­nen des Bau­vorhabens übern­immt die Architekt:in.

Zu den bautech­nis­chen Nach­weisen gehört beispiel­sweise der Stand­sicher­heit­snach­weis. Der Stand­sicher­heit­snach­weis (auch Sta­tik genan­nt) wird von einem Sta­tik­er erstellt. Ein geot­ech­nis­ch­er Bericht (auch Bau­grundgutacht­en genan­nt) liefert dem Sta­tik­er vor Baube­ginn die notwendi­gen Infor­ma­tio­nen zur Bodenbeschaf­fen­heit. Die Kosten für ein ser­iös­es Bau­grundgutacht­en begin­nen bei etwa 1.500 €.

Weit­er­hin sind Brand­schutz, Schallschutz und der Wärmeschutz planer­isch zu berück­sichti­gen. Alle bautech­nis­chen Nach­weise wer­den auf Basis der geze­ich­neten Bauze­ich­nun­gen erstellt. Die Kosten für die soge­nan­nte Objekt- (Architek­tur) und Fach­pla­nung (Sta­tik, Brand‑, Schall‑, Wärmeschutz) vari­ieren je nach­dem wie kom­plex das Bau­vorhaben ist und wie detail­liert geplant wer­den soll. Aus öffentlich pla­nungsrechtlich­er Sicht kön­nen noch Aufwen­dun­gen für beson­dere Anträge entste­hen. So sind Befreiungsanträge denkbar, wenn begrün­det von den pla­nungsrechtlichen Vor­gaben abgewichen wer­den möchte. Ein Son­der­antrag wäre auch notwendig für das Fällen von Bäu­men oder Ähn­lich­es. Der ein­gere­ichte Bauantrag wird (außer beim Freis­tel­lungsver­fahren) anschließend geprüft. Die Kosten für die Bear­beitung des Bauantrags von Seit­en der Behör­den kön­nen mit ca. 0,5 % der Bausumme kalkuliert wer­den. Sie vari­ieren jedoch nach Bun­des­land.

Auf­bauend auf der für den Antrag erforder­lichen Genehmi­gungs­pla­nung fol­gt die Aus­führungs­pla­nung. Die Pla­nung wird deut­lich detail­liert­er. Sie ist rel­e­vant für Auss­chrei­bun­gen, Mate­ri­albestel­lun­gen und Grund­lage für den späteren Bau­fortschritt. Auch

Nebenkosten während der Bauphase

Ist die Vor­bere­itungsphase abgeschlossen, kann endlich mit dem eigentlichen Bau begonnen wer­den. Doch auch in der Bauphase fall­en noch einige Baunebenkosten an:

Sin­nvoll ist es, den Bau durch einen Bauleit­er begleit­en zu lassen. Auf Basis der vere­in­barten Verträge mit den Bau­un­ternehmen und den Pla­nung­sun­ter­la­gen wird die Bau­maß­nahme überwacht. Man spricht daher auch von ein­er Bauüberwachung. Der ver­ant­wortliche Bauleit­er wird auch im Bauantrag einge­tra­gen. Die Kosten richt­en sich auch hier je nach Umfang der Bau­maß­nahme.

Trotz Kon­trollen ist der Bau mit ver­schiede­nen Risiken verknüpft. Um sich gegen Risiken abzu­sich­ern hil­ft bekan­ntlich der Abschluss ein­er entsprechen­den Ver­sicherung. Zu nen­nen ist hier die Bauher­ren­haftpflichtver­sicherung, welche bei Schä­den greift, die durch die Beteiligten Per­so­n­en entste­hen. Des Weit­eren gibt es eine Bauleis­tungsver­sicherung. Sie greift bei unvorherge­se­henen Schä­den in der Bauphase. Sowohl Van­dal­is­mus als auch Mate­r­i­al- oder Kon­struk­tions­fehler des Gebäudes gehören dazu. Speziell für Brand­schä­den gibt es noch eine Feuer­ro­hbau­ver­sicherung.

Abschließend sei gesagt, dass eine gute Pla­nung und Bauor­gan­i­sa­tion let­ztlich beim Bauen nicht nur zu weniger Stress, son­dern auch zu gerin­geren Baukosten führen kann. Bauzeitverzögerun­gen verur­sachen gle­ichzeit­ig eine län­gere Zeit in der Miet­woh­nung und entsprechende Mietkosten. Außer­dem sind Zin­skosten für die Finanzierung nicht zu unter­schätzen. Soll­ten Bauherr:innen nicht selb­st einziehen und die Woh­nun­gen ver­mi­eten, führt eine Bauzeitverzögerung zu Oppor­tu­nität­skosten. D. h. poten­zielle Mietein­nah­men kön­nen in den Zusatz­monat­en nicht gener­iert wer­den.