Dachgeschossrohling kaufen und ausbauen: Das ist zu beachten

Vorhan­dene Flächen nutzen, statt neu zu bauen – viele Bauher­ren liebäugeln damit, einen Dachgeschossrohling zu kaufen und eine Woh­nung daraus zu machen. Die Vorteile liegen auf der Hand: effiziente Nutzung von Gebäu­den, oft­mals geringe Kauf­sum­men und Verdich­tung des Wohn­raums. Allerd­ings gibt es auch einige Her­aus­forderun­gen zu beacht­en, und zwar am besten vor dem Kauf!

Was ist ein Dachgeschossrohling?

Ein Dachgeschoss­rohling ist ganz all­ge­mein ein vorhan­den­er Raum unter dem Dach, der bish­er nicht aus­ge­baut ist. Käufer müssen davon aus­ge­hen, dass wed­er Ver­sorgungsleitun­gen noch Instal­la­tio­nen vorhan­den sind. Auch Dachfen­ster sind meist Man­gel­ware und müssten im Zuge des Aus­baus instal­liert wer­den. Durch die architek­tonis­che Entwick­lung in Deutsch­land sind solche Rohlinge ver­gle­ich­sweise häu­fig zu find­en. Früher war der vorhan­dene Raum nicht so lim­i­tiert wie heute, sodass der Dachbo­den oft­mals nur als Abstel­lka­m­mer diente. Zudem galt das Dach früher als wenig wohn­tauglich, da die Tem­per­a­turen stark schwanken. Eine mod­erne Däm­mung kann dieses Prob­lem jedoch lösen, sodass der Dachaus­bau heute sehr beliebt ist.

Diese Vorteile bietet ein Dachgeschossrohling

Das wohl wichtig­ste Argu­ment für den Dachaus­bau ist die Ver­füg­barkeit von Wohn­raum. In vie­len Großstädten ist der vorhan­dene Platz stark begren­zt. Freie Flächen für einen Neubau zu find­en, ist nahezu unmöglich. Ein Dachgeschoss­rohling bietet trotz­dem die Möglichkeit, Eigen­tum in einem gefragten Vier­tel zu erwer­ben. Darüber hin­aus bericht­en Bauher­ren, die sich für einen Dachgeschos­saus­bau entsch­ieden haben, von fol­gen­den Vorteilen:

• Unver­baubare Sicht über die Däch­er der Stadt
• Der Preis pro Quadrat­meter ist bei Dachgeschoss­rohlin­gen gün­stig
• Der vorhan­dene Raum lässt sich nach eige­nen Wün­schen gestal­ten
• Es entste­ht ein real­er Gegen­wert

Wo gibt es Dachgeschossrohlinge zu kaufen?

Im Grunde find­et sich in jed­er Stadt ein Gebäude, dessen Dachgeschoss sich für den Aus­bau eignet. Ein entschei­den­der Fak­tor ist jedoch die Besitzverteilung. Es stellt sich die Frage, wer der bish­erige Eigen­tümer des Dachgeschoss­es ist und wie das Gebäude ver­wal­tet wird. Grund­sät­zlich gibt es hier die Möglichkeit­en, in eine beste­hende WEG (Woh­nung­seigen­tümerge­mein­schaft) einzusteigen oder einem alleini­gen Eigen­tümer das Dach abzukaufen, wodurch eben­falls eine WEG entste­ht. Wenn das Dachgeschoss bere­its im Besitz der Fam­i­lie ist, ver­ringert sich der bürokratis­che Aufwand erhe­blich.

Wichtige Überlegungen vor dem Dachgeschoss-Kauf

Der Kauf an sich ist jedoch nicht das einzige The­ma, das Inter­essen­ten unbe­d­ingt beacht­en soll­ten. Es ist sog­ar drin­gend anger­at­en, andere Aspek­te noch weitaus früher abzuk­lären. Dazu gehört, den Bebau­ungs­plan vor Ort einzuse­hen oder eine entsprechende Anfrage beim zuständi­gen Bauamt zu stellen. Es kann sein, dass ein Aus­bau im betr­e­f­fend­en Gebäude gar nicht zuläs­sig ist – dann haben sich die Hoff­nun­gen früh zer­schla­gen.

Weit­ere wichtige Aspek­te: Entschei­dend ist außer­dem, in welchem Zus­tand sich das Objekt befind­et. Hier kann es sin­nvoll sein, den Dachgeschoss­rohling begutacht­en zu lassen: Wie ist die Sta­tik? Ist das Dach bere­its gedämmt und entspricht die vorhan­dene Dämm­schicht dem aktuellen Stan­dard? Ste­ht das Gebäude möglicher­weise unter Denkmalschutz, sodass eine Verän­derung der Dachhaut nicht oder nur eingeschränkt möglich ist? Nicht zulet­zt gilt ein kri­tis­ch­er Blick auch dem Dachstuhl: Feuchte Stellen deuten auf undichte Stellen hin.

Diese Gewerke sind am Dachgeschossausbau beteiligt

Ist die Entschei­dung für ein Objekt schließlich gefall­en, geht es darum, die Bau­maß­nahme zu koor­dinieren. Wer als Bauherr beim Dachaus­bau Geld sparen möchte, kann ver­schiedene Arbeit­en in Eigen­leis­tung erbrin­gen. Dazu zählt auf jeden Fall, eventuell vorhan­dene Instal­la­tio­nen zu ent­fer­nen und Schutt her­auszu­tra­gen. Andere Auf­gaben sind jedoch ein Fall für pro­fes­sionelle Handw­erk­er. Das bet­rifft zum Beispiel alle Arbeit­en an tra­gen­den Bauteilen. Auch Elek­tro- und San­itärin­stal­la­tio­nen lassen die meis­ten pri­vat­en Bauher­ren von Fach­be­trieben durch­führen. Gle­ich­es gilt für den Ein­bau der Dachfen­ster: Hier gilt es, Wärme­brück­en zu ver­mei­den und möglichst viel Licht in den Raum zu brin­gen. Genau­so wie für die Däm­mung ist der Dachdeck­er hier der erste Ansprech­part­ner.

Viele weit­ere Arbeit­en hän­gen vom Zus­tand des Objek­ts und den Wün­schen der Auf­tragge­ber ab. Häu­fig sind fol­gende Gew­erke am Dachaus­bau beteiligt:

• Trock­en­bauer unterteilen das Dachgeschoss in sin­nvolle Räume.
• Zim­mer­er und Dachdeck­er kön­nen bei Bedarf Änderun­gen am Dachstuhl vornehmen. Die Sta­tik ist in jedem Fall zu beacht­en!
• Boden­leger, Tis­chler und Maler küm­mern sich um die Details

Auf Grund der Kom­plex­ität der Pla­nung ist es fast immer sin­nvoll, einen pro­fes­sionellen Bauleit­er zu engagieren. In Frage kom­men Architek­ten und Bauin­ge­nieure, die sich auf den Aus­bau von Dachgeschoss­rohlin­gen spezial­isiert haben.

Dachgeschoss kaufen: das richtige Vorgehen Schritt für Schritt

Wer einen Dachgeschoss­rohling kaufen und aus­bauen möchte, sollte das Vorhaben organ­isiert ange­hen. So lassen sich schon im Vor­feld teure Fall­stricke umge­hen. Das fol­gende Schema hat sich bewährt:

1. Ver­füg­bare Dachgeschoss­rohlinge ermit­teln
2. Bebau­ungs­plan ein­se­hen und prüfen
3. Sta­tik prüfen lassen
4. Objekt kaufen und frühzeit­ig mit allen Eigen­tümern sprechen
5. Aus­bau pla­nen und durch­führen lassen

Ein weit­er­er wichtiger Fak­tor ist die Finanzierung des Dachgeschoss­rohlings. Hier fall­en nicht nur die Kosten für das Dachgeschoss an, ins­beson­dere der Aus­bau ist teuer. Allerd­ings gibt es Förder­pro­gramme der KfW, zum Beispiel für die ener­getis­che Sanierung von Däch­ern. Es wird emp­fohlen, vor dem Kauf einen Finanzierungs­plan zu erstellen und die Kosten sauber zu kalkulieren.

Erfolgreicher Dachausbau mit dem Statiker

Von der Abstel­lka­m­mer zur Traum­woh­nung über den Däch­ern: Der Dachaus­bau hat das Poten­tial, hochw­er­tige Wohn­räume zu schaf­fen. Allerd­ings sind einige Dinge bei der Pla­nung zu beacht­en. Ein erfahren­er Sta­tik­er oder ein spezial­isiert­er Architekt bietet die passende Hil­festel­lung, um das Pro­jekt erfol­gre­ich zu real­isieren.