Dachgeschoss ausbauen – Praxistipps für Bauherren und Bauherrinnen

Das Wohnen in einem Dachgeschoss ist trotz Trep­pen­steigen vielerorts sehr beliebt. Mit einem Dachgeschos­saus­bau kann zusät­zlich­er und auch hochw­er­tiger Wohn­raum geschaf­fen wer­den. Falls Sie über ein nicht aus­ge­bautes Dachgeschoss ver­fü­gen und einen Aus­bau in Erwä­gung ziehen, erfahren Sie in diesem Artikel möglicher­weise wichtige Hin­weise für die Pla­nung und spätere Umset­zung.

Warum ist das Wohnen im Dachgeschoss so beliebt?

Die Beliebtheit hat mehrere Gründe und trifft nicht auf jede Bauherr:in zu. Dachgeschoss­woh­nun­gen sind nicht in allen Alter­sklassen und Lebensla­gen die bevorzugte Woh­nung. Wir haben stich­punk­tar­tig einige Gründe für und gegen das Wohnen im Dachgeschoss für Sie aufge­führt:

Pro

• Weniger Störg­eräusche (Straße, keine Obergeschosse)

• Behagliche Naturg­eräusche an Dach und Dachfen­stern (Wind, Regen, Hagel)

• Ungewöhn­lich­er Blick­winkel (in Baumkro­nen und über Nach­barge­bäude hin­weg)

• Eingeschränk­te Sicht­barkeit von außen

• Gestal­ter­ische Aspek­te (Dachfor­men, Gauben, sicht­bare Holzbalken)

Neutral

• Auf­steigende Wärme aus den Untergeschossen

• Keine Garte­nar­beit

Contra

• Trep­pen­steigen

• gegebe­nen­falls indi­vidu­elle Tis­chler­ar­beit­en für opti­male Raum­nutzung (Schränke, Tis­che, Küche, etc.)

• Stoßkan­ten durch begren­zte Kopfhöhe in Teil­bere­ichen des Dachraums

Welche Möglichkeiten gibt es beim Dachgeschossausbau?

Sie kön­nen das Dachgeschoss aus­bauen indem Sie eine, oder mehrere Dachgauben auf­set­zen. Dachgauben erweit­ern den beheizten Wohn­raum. Alter­na­tiv kön­nen Sie eine ungenutzte Dachfläche (zum Beispiel auf Flachdäch­ern und bei Staffelgeschossen) als Dachter­rasse umgestal­ten. Bei Steildäch­ern ist auch die Umset­zung ein­er Dachlog­gia denkbar. Benöti­gen Sie nicht mehr Platz und wollen lediglich eine höhere Aufen­thalt­squal­ität schaf­fen, reichen häu­fig schon Innenaus­bau­maß­nah­men sowie der Ein­bau eines Dachflächen­fen­sters. Beim Dachaus­bau kön­nen weit­er­hin nachträgliche Däm­mar­beit­en im Dachbere­ich anfall­en.

Welche Vorteile ergeben sich für den Vermieter?

Die Erschließung und Ver­wen­dung des Dachraumes als Wohn­fläche erhöht den Immo­bilien­wert, da sie aus einem Aus­baupo­ten­tial eine zusät­zlich ver­mi­et­bare Fläche schaf­fen. Bedenken Sie, dass eine Anpas­sung der Wohn­fläche gemäß WoFlV durch den Ein­bau ein­er Dachgaube vorgenom­men wer­den muss. Ger­ade an nachge­fragten Stan­dorten wer­den durch den zusät­zlichen Wohn­raum höhere Erträge erwirtschaftet. Die Kosten für den Dachgeschos­saus­bau amor­tisieren sich zügig.

Ich möchte mein Dachgeschoss ausbauen. Was soll ich tun?

Sie soll­ten sich mit der Genehmi­gungs­fähigkeit Ihres Vorhabens beschäfti­gen. Informieren Sie sich bei der zuständi­gen Baube­hörde, oder gehen Sie direkt zu einem Architek­tur-/In­ge­nieur­büro. Gle­ichzeit­ig empfehlen wir eine Kosten­schätzung vorzunehmen um die finanzielle Mach­barkeit zu prüfen. Wenn Sie bau­rechtliche und wirtschaftliche Grund­la­gen gek­lärt haben starten Sie mit der tech­nis­chen Pla­nung. Mit den Pla­nung­sun­ter­la­gen aus der Bauantragsstel­lung gehen Sie zu einem Handw­erks­be­trieb. Die Bauze­ich­nun­gen aus dem Bauantrag reichen zur Ange­bot­ser­stel­lung. Sie sind in der Regel jedoch zu grob um mit der Aus­führung zu begin­nen und Mate­r­i­al zu bestellen und den Ablauf zu konkretisieren. Neben Zim­mereiar­beit­en sind bei der Aus­führung meist unter­schiedliche Gew­erke aktiv. Denken Sie auch an die Dachein­deck­ung (Dachdeck­er), den Fen­stere­in­bau und die Innenaus­bauar­beit­en (Tis­chler, Maler, eventuell Elek­trik­er, etc.). Im Ide­al­fall beauf­tra­gen Sie einen Bauleit­er für die Umbau­maß­nah­men.

Die weit­eren organ­isatorischen Aufwen­dun­gen sind abhängig davon, ob Sie das Dachgeschoss ver­mi­eten oder selb­st beziehen möcht­en. Die Nutzung des Dachgeschoss­es ist während der Bau­maß­nah­men für Mieter nur eingeschränkt möglich. Wenn Sie Ver­mi­eter sind und das Dachgeschoss bere­its ver­mi­etet ist, sprechen Sie die Maß­nah­men am besten mit dem Mieter vorher ab. Informieren Sie auch die Nach­barn in den darun­ter­liegen­den Geschossen (gilt für Mehrfam­i­lien­häuser).

Wann benötige ich bei einem Dachgeschossausbau eine Baugenehmigung?

Zur Beant­wor­tung der Frage ist zwis­chen einem Dachgeschos­saus­bau im Ein­fam­i­lien­haus (EFH) und im Mehrfam­i­lien­haus zu unter­schei­den.

Bei freis­te­hen­den, kleineren Gebäu­den wie EFH, DHH sind Aus­bau­maß­nah­men ohne einen Ein­griff in die äußere Gestalt als genehmi­gungs­freie Aus­bau­maß­nahme zu bew­erten. In vie­len Bun­deslän­dern ist auch die Verän­derung der äußeren Gestalt, beispiel­sweise der Ein­bau von Dachgauben, Dachlog­gia, oder ein­er Dachter­rasse, genehmi­gungs­frei. Wen­den Sie sich bei Innenaus­bau­maß­nah­men (auch bei Däm­mar­beit­en) am besten direkt an ein qual­i­fiziertes Handw­erk­sun­ternehmen (zum Beispiel Zim­merei, Tis­chlerei) oder (falls gewün­scht) an einen Innenar­chitek­ten.

In allen anderen Fällen empfehlen wir eine Rück­sprache mit den zuständi­gen Behör­den oder einem Fach­ex­perten (Architekt, Bauin­ge­nieur). Die wesentlichen Gründe dafür sind unter anderem:

• Ein­hal­tung der Brand­schutzan­forderun­gen (auch bei Innenaus­bau­maß­nah­men im MFH!)
• Nutzungsän­derun­gen sind genehmi­gungspflichtig (auch der Aus­bau eines nicht aus­ge­baut­en Dachgeschoss­es stellt eine Nutzungsän­derung dar!)

• beson­dere Bedin­gun­gen bei Maß­nah­men im Gebäudebe­stand (Bestandss­chutz, Son­der­regelun­gen möglich)

• Auswirkun­gen auf das äußere Erschei­n­ungs­bild

• gegebe­nen­falls erhöhte finanzielle, tech­nis­che und organ­isatorische Anforderun­gen

Fazit: Baugenehmigung und los?

Das Dachgeschoss bietet in vie­len Mehrfam­i­lien­häusern, teil­weise auch kleineren Wohn­häusern ein großes Flächen­po­ten­tial. Wichtig dabei ist, dass Sie die bau­rechtlichen Anforderun­gen und finanziellen Rah­menbe­din­gun­gen vor­ab klären. Dies gilt auch bei nicht aus­ge­baut­en Dachgeschossen in Mehrfam­i­lien­häusern für vorge­se­hene Innenaus­bauar­beit­en. Im Ver­mi­etungs­fall sind zusät­zliche Maß­nah­men (Rück­sprache mit Mieter und Eigen­tümerge­mein­schaft) erforder­lich. Anschließend kann es in Zusam­me­nar­beit mit geeigneten Handw­erks­be­trieben dann auch wirk­lich los gehen.