Bauen mit einem Generalplaner – lohnt sich das?

Durch eine gestiegene Anzahl an Nor­men, Verord­nun­gen und Richtlin­ien, sowie den immer weit­er steigen­den Anforderun­gen an das klim­agerechte und bar­ri­ere­freie Bauen, der dig­i­tal­en Zusam­me­nar­beit, der Mate­ri­alvielfalt und den Auf­gaben während der Bau­pla­nung, haben sich Architekt:innen und Ingenieur:innen immer stärk­er auf einzelne Leis­tun­gen spezial­isiert. Für Bauherr:innen entste­hen dabei eine Vielzahl an Verträ­gen. Das Konzept, welch­es Gen­er­alplan­er anbi­eten, ver­fol­gt dage­gen einen ganzheitlichen Ansatz. Sie sind für die Bauherrschaft die deut­lich unkom­pliziert­ere Wahl. Teil­weise auch die preis­gün­stigere Wahl. Wir zeigen Ihnen warum!

Was sind Generalplaner?

Die Gen­er­alpla­nung (auch inte­grale Pla­nung genan­nt) ist für die Bauherrschaft eine Art Full-Ser­vice Pla­nungspaket. Gen­er­alun­ternehmen sind mit Mitar­bei­t­en­den aus ver­schiede­nen Pla­nungs­bere­ichen und mehreren Kom­pe­ten­zen bre­it aufgestellt. Der Gen­er­alplan­er­ansatz ist eine mod­erne Inter­pre­ta­tion des ursprünglichen Baumeis­tergedankens der Architekt:innen. In der Prax­is sieht dies dann so aus, dass bei ein­er Bauantragsstel­lung der architek­tonis­che Entwurf, die Sta­tik, der Wärmeschutz- und Schallschutz­nach­weis, sowie gegebe­nen­falls der Brand­schutz­nach­weis und die Koor­di­na­tion zwis­chen den einzel­nen Beteiligten, kom­plett von einem anbi­eten­dem Unternehmen über­nom­men wird. Gen­er­alplan­er­an­sätze wer­den heute ver­fol­gt um Dig­i­tal­isierungspo­ten­tiale stärk­er zu nutzen und Stre­it­igkeit­en zwis­chen den Beteiligten zu ver­mei­den. Außer­dem soll so der Bauherrschaft ein best­möglich­es Preis-/Leis­tungsange­bot geschaf­fen wer­den. Mit den Pla­nen­den wird nur ein Ver­trag für alle notwendi­gen Pla­nungsleis­tun­gen abgeschlossen. Bei Ange­botsab­gabe erhal­ten Sie als Bauherr:in ide­al­er­weise einen Gesamt­preis für diverse Pla­nungsleis­tun­gen und müssen nur für einige Einzelfällen (zum Beispiel Bau­grundgutacht­en) noch selb­ständig nach Pro­jek­t­beteiligten suchen.

Wer verbirgt sich hinter dem Generalplanerkonzept?

Ein gen­er­alpla­nen­des Unternehmen muss in der Lage sein, alle Unter­la­gen bauantrags­gerecht zusam­men­zuführen und die Bauherrschaft gesamtheitlich zu berat­en. Oft ver­birgt sich deshalb ein oder mehrere Architektur‑, oder Inge­nieur­büros dahin­ter. Teil­weise wer­den Sie durch geschulte Koordinator:innen ergänzt, die gle­ichzeit­ig Ansprechpartner:in für die Bauherrschaft sind und die ver­schiede­nen Prozesse eines Baupro­jek­tes ganzheitlich im Blick haben. Die involvierten Fach­pla­nen­den sind weit­er­hin für Ihr Gew­erk ver­ant­wortlich. Im Ide­al­fall kann auch die Bauherrschaft von Effizien­zgewin­nen, aus dem Gen­er­alplan­er­ansatz prof­i­tieren. In Zeit­en der Dig­i­tal­isierung sind dann noch weit­ere tech­nis­che Kom­pe­ten­zen im Umgang mit der vorge­se­henen Soft­wareumge­bung von Nöten.

Wann sollte ich zu einem Generalplaner gehen?

Wenn Sie eine:n Allrounder:in als Ansprechpartner:in für die Pla­nung haben möcht­en. Der schön­ste und ökol­o­gis­chste Architekt:innenentwurf bringt Ihnen schließlich nichts, wenn der sta­tis­che Nach­weis, Wärme‑, Schall‑, oder Brand­schutz nicht oder nur unter nicht trag­baren Baukosten, zu erbrin­gen ist. Wir empfehlen Ihnen zu ein­er Gen­er­alun­ternehmung zu gehen, die mit fes­ten Mitarbeiter:innen oder fes­ten Partner:innen zusam­me­nar­beit­et. Dies erhöht die Wahrschein­lichkeit, dass die Pla­nun­gen gut aufeinan­der abges­timmt sind. Das Mod­ell ein­er koor­dinieren­den Per­son, die sich Nachunternehmen für die Pla­nung sucht, beze­ich­net die Fach­welt teil­weise auch als Totalplan­er.

Wann sollte ich nicht zu einem generalplanendem Unternehmen gehen?

Wenn Sie sich bere­its für spezielle Fachplaner:innen in Bezug auf den baulichen Entwurf, die Sta­tik, oder beispiel­sweise den Wärmeschutz entsch­ieden haben. Dann wür­den Sie alter­na­tiv einzelne Verträge mit den Pla­nungs­beteiligten abschließen. Dies funk­tion­iert erfahrungs­gemäß gut, wenn sich die einzel­nen Pla­nen­den bere­its aus ver­gan­genen Pro­jek­ten gut ken­nen.

Worauf ist bei einem Generalplaner-Angebot zu achten?

Wie bei allen pauschalen Ange­boten ist auf die Voll­ständigkeit und den Detail­lierungs­grad der Pla­nungsleis­tung zu acht­en. Neben den Pla­nung­sun­ter­la­gen, die bei der Bauantragsstel­lung ein­gere­icht wer­den, kön­nen weit­ere Nebenkosten entste­hen, wie beispiel­sweise die Erstel­lung eines Bau­grundgutacht­en, eines Bauschadensgutacht­en oder Bestand­sauf­nah­men, im Vor­feld eines Umbaus. Weit­er­hin unter­schei­det man zwis­chen ein­er Genehmi­gungs­pla­nung und ein­er Ausführungs‑, bzw. Mon­tage­pla­nung. Die Genehmi­gungs­pla­nung ist eher grob, wohinge­gen bei der Aus­führungs­pla­nung einzelne Details aus­gear­beit­et wer­den. Bei sehr ein­fachen Bau­vorhaben kön­nen ver­gle­ich­sweise grobe Bauze­ich­nun­gen aus­re­ichen, wenn die Gew­erke ohne­hin wis­sen, wie die Details auszuar­beit­en sind.

Generalplaner vs. Einzelplaner – Wer ist günstiger?

Die Frage ist in der Fach­welt häu­fig disku­tiert und ist in Zeit­en der Spezial­isierung und Dig­i­tal­isierung immer schwieriger pauschal zu beant­worten. Für ein kostengün­stiges Einzelplan­er-Konzept spricht, dass Sie als Bauherrschaft in Deutsch­land, auf ein größeres Ange­bot zugreifen kön­nen. Sie kön­nen sich für jede Einzel­maß­nahme, mehrere Ange­bote ein­holen und ver­gle­ichen. Gegen das Einzelplan­er-Konzept spricht aus Sicht der Bauherrschaft, dass diese zunächst ein­mal selb­st Zeit für die Suche aufwen­den muss. Beim Einzelplan­er-Konzept beste­ht weit­er­hin Koor­di­na­tions­be­darf, wodurch regelmäßig Stre­it­po­ten­tiale entste­hen. Erfahrene Bau­fir­men und Baube­hör­den wer­den Ihnen bericht­en, dass eine unzure­ichend abges­timmte Pla­nung nicht sel­ten zu Mehrkosten und höherem Zeitaufwand bei der Genehmi­gung und Aus­führung führt.

Fazit: Generalplaner bei privaten Bauvorhaben

Wir empfehlen pri­vat Bauen­den, die nicht beab­sichti­gen häu­figer zu bauen, auf einen Gen­er­alplan­er oder einem Totalplan­er, anstelle mehrerer Einzelplan­er, zurück­zu­greifen. Sie kön­nen so den eige­nen Aufwand bei der Suche ver­ringern und auch die Qual­ität bei der Zusam­me­nar­beit ein­fach­er sich­er­stellen. Preis­liche Unter­schiede kön­nen sich zwar grund­sät­zlich ergeben, allerd­ings empfehlen wir Ihnen die Gesamtkosten und weniger die Pla­nungskosten allein zu betra­cht­en. Wir gehen davon aus, dass die Dig­i­tal­isierung zukün­ftig ver­stärkt dazu führt, dass Gen­er­alplan­er am Ende min­destens ver­gle­ich­bare oder gar gün­stigere Preise bei qual­i­ta­tiv hochw­er­tiger Pla­nung anbi­eten kön­nen. Für pro­fes­sionell Bauende, wie beispiel­sweise Projektentwickler:innen, kann sich die Suche nach einzel­nen Fach­pla­nen­den schon eher lohnen. Sie kön­nen den Aufwand bei der Suche langfristig Nutzen und Net­zw­erke für zukün­ftige Pro­jek­te auf­bauen.