Bauen in zweiter Reihe

Ein großer Garten hin­ter dem Haus, ein üppiger Hof zwis­chen Anwe­sen und Sche­une oder ein ungenutztes Stück Land auf einem beste­hen­den Grund­stück: So oder ähn­lich sehen sie aus, die Wun­sch-Bau­plätze viel­er poten­tieller Bauher­ren. Die Rede ist vom Bauen in zweit­er Rei­he. Doch stellt sich die Frage: Ist hier etwas Beson­deres zu berück­sichti­gen, wenn ganz in der Nähe eines beste­hen­den Haus­es gebaut wird? Ist die Sta­tik möglicher­weise kom­pliziert­er?

Wann steht ein Bau in zweiter Reihe?

Bevor es um die konkrete Umset­zung von Baupro­jek­ten geht, ist zunächst zu klären: Wann han­delt es sich über­haupt um einen Bau in zweit­er Rei­he? Hier lohnt ein Blick in die Fach­sprache: Die zweite Rei­he wird hier als zweite Bau­tiefe beze­ich­net. D. h., dass der Neubau auf der von der Straße abge­wandten Seite des Grund­stücks entste­ht. Er liegt dann im All­ge­meinen hin­ter dem beste­hen­den Haus. Daraus ergeben sich ver­schiedene Vor- und Nachteile, die je nach Sit­u­a­tion vor Ort über­wiegen.

Vorteile: Der wohl größte Vorteil ist das gün­stige Bau­grund­stück. Nicht sel­ten geht es um den Garten der eige­nen Eltern oder ander­er Ver­wandter. So liegt der Kauf­preis üblicher­weise deut­lich unter dem Niveau für ein neues Bau­grund­stück. Gele­gentlich wer­den die Bau­plätze in zweit­er Rei­he sog­ar ver­schenkt. Darüber hin­aus nutzen Bauher­ren damit die soge­nan­nte stille Aus­bau­re­serve, was als ökol­o­gisch sin­nvoll gilt. Statt die Region immer weit­er zu zer­siedeln, wird die Stadt dadurch verdichtet. In der Regel sind auch wichtige Struk­turen wie Kindergärten und Super­märk­te bere­its in der Nähe vorhan­den.

Nachteile: Ein wesentlich­er Nachteil kann zunächst das Platzange­bot sein. Unter Umstän­den liegen Neubau und Alt­bau sehr nah beieinan­der. Fol­glich lei­det die Pri­vat­sphäre. Eben­so ist die Anbindung an die Straße oft­mals schwierig. Zu beacht­en ist außer­dem, dass die Verdich­tung nicht allen Nach­barn gefällt. Nicht zulet­zt gibt es geset­zliche Vor­gaben, die das Bau­vorhaben erschw­eren oder unmöglich machen kön­nen.

Gesetzliche Vorgaben zum Bauen in zweiter Reihe

Eins vor­weg: Die Sta­tik ist weitaus weniger prob­lema­tisch als der rechtliche Rah­men. Die wichtig­ste bindende Vor­gabe ist der Bebau­ungs­plan. Er schreibt grund­sät­zlich fest, ob das Wun­schgrund­stück bebaut wer­den darf oder nicht. Vere­in­facht gesagt, gibt es es hier zwei Möglichkeit­en. Liegt das Grund­stück in einem soge­nan­nten unbe­planten Innen­bere­ich, ist der Bau nahezu aus­geschlossen. Gibt es hinge­gen einen Bebau­ungs­plan, ist es möglich, ein Haus zu erricht­en. Zu beacht­en sind dann jedoch die speziellen Vor­gaben. Zum Beispiel ist meist ein fes­ter Abstand zwis­chen Gebäu­den vorgeschrieben. Lässt sich dieser über­haupt ein­hal­ten? Eine zweite Hürde stellt der § 34 Bauge­set­zbuch (BauGB) dar: Er schreibt vor, dass sich der Neubau “in die Eige­nart der näheren Umge­bung” ein­passen muss. Trifft das zu? Das ist selb­stver­ständlich Ausle­gungssache. Während eine weiße Dop­pel­haushälfte hin­ter dem denkmalgeschützten Resthof sich­er nicht erlaubt wird, stellt ein rotes Ein­fam­i­lien­haus (EFH) hin­ter einem Back­stein­bau schon einen Zweifels­fall dar. Zuständig ist hier das Bauamt vor Ort.

Statik beim Bauen in zweiter Reiher

In Bezug auf die Sta­tik ist der Bau in zweit­er Tiefe im Prinzip weniger prob­lema­tisch. Sofern der Unter­grund gut ist und der Platz aus­re­icht, lässt sich das Trag­w­erk wie bei einem typ­is­chen Neubau pla­nen. Anspruchsvoller kann es jedoch sein, wenn der Abstand zum näch­sten Gebäude sehr ger­ing aus­fällt. Dann muss der pla­nende Bauin­ge­nieur einen genauen Blick auf die Vor­gaben zum Brand­schutz und die rechtliche Sit­u­a­tion beim Bau nahe der Grund­stücks­gren­ze wer­fen. Der Sta­tik­er kann außer­dem eine weit­ere wichtige Funk­tion erfüllen. Mit seinen Plä­nen weist er nach, dass der Bau in zweit­er Rei­he die oben genan­nten Aufla­gen (Bebau­ungs­plan, Bauge­set­zbuch) erfüllt. Es ist deshalb rat­sam, direkt in der ersten Pla­nungsphase einen Sta­tik­er oder Architek­ten hinzuzuziehen. Es emp­fiehlt sich unter Umstän­den sog­ar eine Mach­barkeitsstudie.

Woran sollten Bauherren denken?

Beim Bau in zweit­er Rei­he sind einige Aspek­te zu berück­sichti­gen. Hier die wichtig­sten Punk­te in der Über­sicht:

• Gibt es einen gülti­gen Bebau­ungs­plan?
• Ist der Platz aus­re­ichend?
• Kann sich das Gebäude in den Bestand ein­fü­gen?
• Sind die Abstände zu den Nach­barn aus­re­ichend bemessen?

Tipps zum erfolgreichen Bau in zweiter Reihe

Damit der Bau in zweit­er Rei­he ein Erfolg wird, gibt es einige hil­fre­iche Tipps. Der wohl wichtig­ste lautet: Bauher­ren soll­ten sich so früh wie möglich an die zuständi­ge Behörde wen­den und eine Bau­vo­ran­frage stellen. So lässt sich bere­its im Vor­feld klären, ob ein poten­tieller Bau über­haupt genehmi­gungs­fähig ist. Dazu ist es hil­fre­ich, einen Sta­tik­er oder Architek­ten hinzuzuziehen. Ein zweit­er guter Tipp: die Ein­schätzung der Nach­barn ein­holen. Nicht alle freuen sich, wenn die Frei­fläche zwis­chen Grund­stück­en plöt­zlich bebaut wird. Später­er Ärg­er lässt sich gut ver­mei­den, wenn vorher alle Betrof­fe­nen ein­be­zo­gen wer­den. Nicht zulet­zt gilt: Wer bauen will, muss mit dem Bau­platz zufrieden sein. Das trifft auch dann zu, wenn das Grund­stück gün­stig zu haben ist.