Kosten vergleichen – sind Bauträger günstiger?

Wir bekom­men in Gesprächen mit ange­hen­den Bauher­ren immer wieder mit, dass als Kosten­ver­gle­ich die Ange­bot­spreise von Bauträgern genan­nt wer­den. Anders als Architek­ten und Inge­nieure ver­sprechen Bauträger den Bauher­ren im Vor­feld der Pla­nung bere­its eine Sicher­heit bei den Kosten. In diesem Artikel möcht­en wir Ihnen erk­lären welche Fol­gen dies für den Bauher­ren hat.

Option A: Der Gang zum Bauträger

Ein Bauträger kauft ein Grund­stück, erar­beit­et ein umset­zungs­fähiges Konzept und ver­mark­tet das Grund­stück inklu­sive Pla­nung und Aus­führung. Die Über­gabe des Grund­stücks an den Käufer erfol­gt in der Regel nach Fer­tig­stel­lung. Er agiert somit als Zwis­chen­in­vestor. Die ver­sproch­ene Sicher­heit bei den Kosten, lassen sich Bauträger jedoch auch bezahlen. Um den Kalku­la­tion­saufwand ger­ing zu hal­ten wer­den Gebäude gerne in Mod­ul­bauweise (oder Fer­tigteil­bauweise) ange­boten.

Option B: Der Gang zum Architekten/Ingenieur

Bei der Zusam­me­nar­beit mit mehreren Plan­ern, einem Gen­er­alplan­er (Pla­nung), mehreren Bau­u­un­ternehmen, oder einem Gen­er­alun­ternehmen (Bau) vere­in­baren Bauher­ren mehrere einzelne Verträge mit den Pro­jek­t­beteiligten. Im Unter­schied zum Bauträger wer­den Plan­er und Bau­un­ternehmen für eine Dien­stleis­tung bzw. ein fer­tiges (Hand-)werk bezahlt. Sie arbeit­en teil­weise auch für Bauträger, sofern diese die Pla­nung oder Aus­führung nicht selb­st erbrin­gen kön­nen. Im Unter­schied zum Bauträger müssen Bauher­ren beim Gang zum Architek­ten vor­ab ein Grund­stück besor­gen. Für die Suche nach einem Grund­stück kann ein Immo­bilien-Mak­ler beauf­tragt wer­den. Dann schließen Bauher­ren einen Mak­lerver­trag ab.

Bauträger kosten weniger – Stimmt oder stimmt nicht?

Die vorheri­gen Erläuterun­gen zeigen, dass der Ver­gle­ich hinkt. Im Unter­schied zu dien­stleis­ten­den Inge­nieuren und Architek­ten ver­di­enen Bauträger ihr Geld mit dem Kauf und Verkauf eines Grund­stück­es. Genau wie pri­vate Bauher­ren auch müssen Bauträger in der aktuellen Mark­t­lage einen großen Aufwand betreiben um ein Grund­stück zu find­en. Sie gehen mit ein­er Zwis­chen­fi­nanzierung in ein finanzielles Risiko. Dieses Risiko lassen Sie sich vom späteren Hau­seigen­tümer bezahlen. Dies würde zunächst den Ein­druck erweck­en, dass Bauträger teur­er sind als bei ein­er eigen­ständi­ge Grund­stücks­beschaf­fung und Bebau­ung.

Bauträger kön­nen jedoch, da sie in der Pla­nung und Aus­führung häu­fig mit den gle­ichen Architek­ten und Bau­un­ternehmen zusam­me­nar­beit­en (teil­weise Mod­ul­bauweise anbi­eten), die Pla­nungs- und Baukosten niedrig hal­ten. Ob dadurch langfristig das Invest­ment für den Bauher­ren vorteil­haft ist wird unter Architek­ten und Inge­nieuren oft kri­tisch beäugt.

Vielfach haben Bauher­ren allerd­ings gar nicht die Wahl zu entschei­den, welch­es Mod­ell eigentlich gün­stiger ist. Bauträger sind beispiel­sweise oft in der Lage ein größeres finanzielles Risiko einzuge­hen. Sie beschäfti­gen sich haupt­beru­flich mit dem Bau­recht, oder sind gut ver­net­zt um exk­lu­sive Ange­bote zu erhal­ten. Pri­vate Bauher­ren hinge­gen prof­i­tieren von kom­mu­nalen Vor­gaben, wodurch in neuen Bauge­bi­eten die Grund­stücke nur von Pri­vat­per­so­n­en gekauft und bebaut wer­den dür­fen. Ein zumin­d­est spür­bar­er Wet­tbe­werb um Grund­stücks­flächen entste­ht so häu­fig nicht.

Fazit: Bauträger oder Architekt: Der Vergleich der Kosten hinkt!

Die Kosten eines pri­vat­en Neubau­vorhabens sind im Kern nicht mit dem Full-Ser­vice Paket eines Bauträgers ver­gle­ich­bar. Der Unter­schied ergibt sich durch die Beschaf­fung und dem Verkauf des Grund­stücks (der Immo­bilie) und den damit ver­bun­de­nen Risiken des Bauträgers.

Wenn Sie sich in Ihrer Region auf ein Bauträger­mod­ell angewiesen fühlen empfehlen wir Ihnen darauf zu acht­en, wer sich hin­ter dem Bauträgerange­bot ver­birgt. Weit­er­führende Analy­sen wie Bonität­sprü­fun­gen, Besich­ti­gun­gen von Ref­eren­zpro­jek­ten, Analyse der Kun­den­zufrieden­heit, Gutacht­en zur Baubeschrei­bung sind möglich. Über­legen Sie sich dabei gut, ob die genan­nten Analy­sen Ihre Skep­sis tat­säch­lich beseit­i­gen kön­nen. Eine ver­trauensvolle Zusam­me­nar­beit ist für viele Bauher­ren ein wichtiger Baustein bei einem so großen Invest­ment.

Ein Bere­ich, in dem Bauträger weniger häu­fig aktiv sind, ist das Bauen im Bestand. Hier ist weit­er­hin architek­tonis­che, inge­nieur­seit­ige und handw­erk­liche Exper­tise gefragt. Wie in unter­schiedlichen Stu­di­en erläutert (Beispiel¹), gehen auch wir davon aus, dass Umbau, Anbau, Umnutzun­gen und Auf­s­tock­ungen in Zeit­en der Nach­haltigkeit (Senkung des Flächen­ver­brauchs) und der großen Anzahl existieren­der Wohnge­bäude auch weit­er­hin ein großes Poten­tial für pri­vate Bauher­ren darstellen wird.