Umbauen ohne Baugenehmigung – ist das erlaubt?

Der Aus­bau, bzw. damit ein­herge­hende Umbau eines beste­hen­den Ein­fam­i­lien­haus­es, ein­er Dop­pel­haushälfte, eines Ferien­haus­es, aber auch ein­er Eigen­tumswoh­nung kann eine Zus­tim­mung der Bau­genehmi­gungs­be­hörde (Bau­genehmi­gung) erfordern. Es gibt jedoch auch Aus­nah­men. In den län­der­spez­i­fis­chen Bauord­nun­gen wer­den auch genehmi­gungs­freie Bau­vorhaben (zum Beispiel § 62 BauO NRW) genan­nt. Wir möcht­en deshalb auf einige, von ange­hen­den Bauher­ren häu­fig gestellte Fra­gen im Umgang mit einem Umbau ohne Bau­genehmi­gung einge­hen.

Warum gibt es genehmigungsfreie und genehmigungspflichtige Umbaumaßnahmen?

Beim ver­gan­genen Bau eines Gebäudes wurde ein Bauantrag ein­gere­icht und Bauher­ren haben daraufhin eine Bau­genehmi­gung erhal­ten. Eine Verän­derung des Gebäudes kann dazu führen, dass die Bebau­ung nicht mehr mit dem ursprünglich genehmigten Zus­tand übere­in­stimmt. Die Abwe­ichung kann im Inter­esse der Öffentlichkeit the­o­retisch dazu führen, dass das Stadt­bild verän­dert wird, Nach­barn gestört oder die Natur von Ihren Umbau­maß­nah­men stark benachteiligt wer­den. Außer­dem hat die öffentliche Hand ein Inter­esse daran, dass Ihnen und Ihren Mit­men­schen infolge eines geplanten Umbaus nichts passiert. Bei vie­len Maß­nah­men erfol­gt dann eine Prü­fung durch die Behör­den. Um eine Gren­ze zu ziehen wer­den einige, eher kleinere Maß­nah­men als genehmi­gungs­frei ange­se­hen.

Was ist dann eine Genehmigungsfreistellung?

Eine Genehmi­gungs­freis­tel­lung (auch Freis­tel­lungsver­fahren genan­nt) ist nur in eini­gen Bun­deslän­dern bekan­nt um den Bau­genehmi­gung­sprozess zu ver­schlanken. Die Genehmi­gungs­freis­tel­lung wird beispiel­sweise in NRW einge­set­zt, wenn es sich um ein kleines Wohnge­bäude inner­halb eines qual­i­fizierten Bebau­ungs­plans han­delt und das Wohn­haus nicht den Fest­set­zun­gen wider­spricht. Trotz­dem ist für die Genehmi­gungs­freis­tel­lung ein bau­vor­lage­berechtigter Architekt oder Bauin­ge­nieur beim Antrag notwendig. Für Bauher­ren soll sich im Gegen­satz zu ein­er nor­malen Bau­genehmi­gung eine gerin­gere Bear­beitungs­dauer ergeben. Genehmi­gungs­freis­tel­lung heißt also nicht, dass kein Bauantrag gestellt wer­den muss.

Wann benötige ich dann einen Architekten oder Bauingenieur?

Egal ob Bau­genehmi­gung, ein­fache Bau­genehmi­gung, Genehmi­gungs­freis­tel­lung, oder Bauanzeigev­er­fahren — In allen Fällen benöti­gen Sie einen bau­vor­lage­berechtigten Architek­ten oder Inge­nieur (mit Aus­nah­men in einzel­nen Bun­deslän­dern). Der behördliche Ablauf selb­st ist unter­schiedlich. Davon abgren­zend gibt es auch genehmi­gungs­freie Bau­vorhaben, für die Sie keine Bau­genehmi­gung benöti­gen (zum Beispiel bei kleineren Umbau­maß­nah­men im Haus).

Wann sollte ich einen Statiker fragen?

Für eine Bau­genehmi­gung sind Bau­vor­la­gen und bautech­nis­che Nach­weise einzure­ichen. Daher benöti­gen Sie bei Genehmi­gungsver­fahren auch einen Sta­tik­er. Auch bei genehmi­gungs­freien Bau­maß­nah­men kann ein Sta­tik­er sin­nvoll sein. Dies gilt vor allem dann, wenn Sie die Tragstruk­tur Ihres Gebäudes verän­dern, oder zusät­zliche, schwere Las­ten befes­ti­gen oder auf­stellen möcht­en. Der sta­tis­che Nach­weis gibt Ihnen die nötige Sicher­heit und einen Ansprech­part­ner im Schadens­fall (Haf­tungsrisiko). Weit­er­hin wer­den sta­tis­che Berech­nun­gen oder Unbe­den­klichkeits­bescheinigug­nen häu­fig von anderen Teileigen­tümern ver­langt, sofern Sie Verän­derun­gen am Wohneigen­tum (zum Beispiel in Mehrfam­i­lien­häusern) vornehmen. Fan­gen Sie also bess­er nicht an die Balken­lage im Dachgeschoss ohne Rück­sprache mit einem Sta­tik­er (zum Teil auch Zim­mer­manns­meis­ter) zurück­zubauen, auch wenn keine Genehmi­gungspflicht vor­liegt.

Wann benötige ich lt. Vorgaben keinen Architekten oder Bauingenieur?

Diese Frage ist län­der­spez­i­fisch zu beant­worten. In NRW kön­nen fol­gende Beispiele für Umbau­maß­nah­men bei kleineren Wohnge­bäu­den genan­nt wer­den:

• Balkonüber­dachun­gen (bis 30 m²), undlt;/liundgt;

• Solaran­la­gen an Dach- und Außen­wand­flächen (mit Aus­nah­men!) undlt;/liundgt;

• Abriss und Neubau nicht­tra­gen­der Wände undlt;/liundgt;

• kleinere Änderun­gen an tra­gen­den Bauteilen undlt;/liundgt;

• Aus­tausch von Fen­ster und Türen (örtliche Bau­vorschriften beacht­en) undlt;/liundgt;

• Verän­derun­gen an der Fas­sade (örtliche Bau­vorschriften beacht­en) undlt;/liundgt;

• Dachsanierun­gen (örtliche Bau­vorschriften beacht­en) undlt;/liundgt;

• Verän­derung der Balkon­verklei­dun­gen undlt;/liundgt;

• Gara­gen und über­dachte Stellplätze (bis 30 m², mit­tlere Wand­höhe bis 3,0 m, außer im Außen­bere­ich) undlt;/liundgt;

• Ter­rassenüber­dachun­gen (bis 30 m² und 4,50m tief) undlt;/liundgt;

• Swim­ming-Pools (bis 100 m² Beck­en­größe) undlt;/liundgt;

• Win­tergärten (bis 30 m² BGF; Min­destab­stand zum Nach­bar 3,0 m) undlt;/liundgt;

Fazit: Umbau ohne Baugenehmigung: Es kommt auf die Maße an!

Wenn Sie nach den ganzen Hin­weisen, die bere­its stark zusam­menge­fasst wor­den sind, immer noch Fra­gen haben zum The­ma Bauen ohne Bau­genehmi­gung, empfehlen wir Ihnen zu einem Fach­ex­perten zu gehen. Es gibt Men­schen, die den Umgang mit dem Genehmi­gungsrecht gel­ernt haben und Erfahrung in Beratung und Pla­nung mit­brin­gen. Dazu gehören Architek­tur- und Inge­nieur­büros, oder Gen­er­alplan­er.