Immobilie kaufen: Wer prüft die Statik bei Rissen?

Der Kauf einer Immobilie ist gut zu überlegen, ist es doch eine Entscheidung mit hohem finanziellem Einsatz und einer langfristigen Perspektive. Um spätere “Überraschungen” zu vermeiden, ist noch vor Abschluss des Vertrages sicher zustellen, dass das Bauwerk keine Mängel aufweist, die in Folge nur mit viel Geld und Aufwand zu beheben sind.

Wie ist die rechtliche Sachlage, wenn Sie im Zuge des Verkaufsgespräches Risse in den Wänden entdecken? Ist in dem Fall das Gebäude statisch zu prüfen? Ist der Verkäufer nach Vertragsabschluss verantwortlich und ist es erdenklich, ihn gegebenenfalls zum Schadensausgleich heranzuziehen? Fragen, die zu klären sind, bevor Sie Ihre Unterschrift unter den Vertrag zum Hauskauf setzen.

Wie ist die rechtliche Stellung des Käufers?

Im Normalfall ist der Kaufvertrag gültig, wenn Sie ein Kaufangebot abgegeben haben und der Verkäufer dies durch Gegenzeichnung akzeptiert hat. Im zu errichtenden Kaufvertrag wird im Regelfall, die Sachmängelhaftung ausgeschlossen. Wenn es sich um ein Geschäft zwischen Unternehmer (Verkäufer) und Verbraucher (Käufer) handelt, ist ein allgemeiner Haftungsausschluss nichtig, wenn die Bedingungen im Vertrag nicht Punkt für Punkt angeführt sind.

Eine Schadloshaltung ist nur denkbar, wenn der Verkäufer nachweisen kann, dass die Mängel schon vor dem Verkauf bestanden haben und der Verkäufer davon Kenntnis hatte (arglistige Täuschung). Laut gängiger Rechtsprechung obliegt es dem Käufer nach Baumängeln zu fragen, der Verkäufer muss nicht von sich aus darauf hinweisen.

Es macht daher Sinn, bei der Besichtigung und noch vor der Abgabe des Angebotes einen Bausachverständigen mit der Begutachtung zu beauftragen. Die Investition rechnet sich, da diese Vorgangsweise später hohe finanzielle Verluste verhindern kann.

Wodurch können Risse bei einer Immobilie entstehen?

Die Ursachen sind vielfältig, hängen teilweise vom Alter des Gebäudes ab. Risse können entstehen, wenn sich Erdreich, das die Immobilie stützen soll, bewegt. Das kann tektonische Ursachen haben, es kann am Grundwasser liegen oder in der mangelhaften Gründung der Baugrube. Wenn der Riss das gesamte Mauerwerk durchzieht, sich möglicherweise treppenartig fortsetzt, kann Gefahr im Verzug sein. Lassen Sie das Gebäude erst durch einen Experten begutachten, und treffen dann Ihre Entscheidung.

Neue Gebäude bekommen in den ersten 5 Jahren sogenannte Setzungsrisse, die aller Wahrscheinlichkeit unbedenklich sind.
Es können Planungs- und Ausführungsfehler vorliegen.
Umbauten, unsachgemäß ausgeführt, haben die Statik der Immobilie beeinflusst.
Risse, die nur in Putztiefe gehen, sich nicht im Mauerwerk fortsetzen, sind wahrscheinlich unbedenklich.
Ein Riss in der Außenfassade hingegen, ist immer mit der Gefahr verbunden, dass Wasser in das Mauerwerk eindringt und schwere Schäden verursacht, auch wenn sonst die Statik des Hauses nicht betroffen ist.

Wer prüft, ob die Standsicherheit der Immobilie gefährdet ist?

Die tatsächliche Einschätzung kann nur ein Fachmann vornehmen. Ein Experte (Bauingenieur, Statiker, Architekt) ist in der Lage Ursache und Wirkungen abzuschätzen. Alles andere ist Glücksspiel. Damit sind Sie auf der sicheren Seite: ziehen Sie zum Verkaufsgespräch Zeugen oder einen Bausachverständigen heran.

Ernst wird die Sache dann, wenn Sie den Vertrag unterschreiben, und sich der Mangel im Nachhinein als substanzgefährdend herausstellt. In dem Fall trifft Sie die volle Beweislast. Sie haben zu beweisen, dass der Verkäufer den Schaden bei Vertragsabschluss kannte.

Ohne entsprechende Unterlagen (Fotos, Videos) oder einen Experten, der den Sachverhalt bestätigt, sind die Chancen dazu eher gering. Auf Grund der ausgeschlossenen Sachmängelhaftung (Verkaufsvertrag) ist der Verkäufer weder zur Nachbesserung noch zum Schadenersatz verpflichtet. Die Sachmängelhaftung ist allerdings dann nichtig, wenn der Verkäufer den Mangel “arglistig” verschweigt.

Zusammenfassung und Fazit

Solange der Kaufvertrag nicht in Gültigkeit erwachsen ist (das passiert bereits dann, wenn der Verkäufer das Kaufangebot gegenzeichnet) können Sie verlangen, dass der bauliche Zustand, neben den Bewilligungen und Auflagen, Ihren Erwartungen entspricht.
Nur ein Bausachverständiger, Architekt, Statiker kann in letzter Konsequenz beurteilen, welche Auswirkungen festgestellte Risse in den Wänden, auf die Standfestigkeit der Immobilie, haben.
Der Bausachverständige kann in seinem Gutachten festhalten, dass diese Schäden schon vor dem Verkaufsabschluss dem Verkäufer bekannt waren. Damit haben Sie einen gerichtsverwertbaren Beweis, wenn es zu einer rechtlichen Auseinandersetzung kommen sollte.
Wenn der Verkäufer, nachweislich vor dem Verkauf, von dem Schaden wusste, dann kann “arglistige Täuschung” vorliegen. Der Verkäufer kann trotz Ausschlussklausel in die Haftung genommen werden.