Was ist mein Haus wert?

Die Fra­ge nach dem Wert eines Hau­ses ist ein klas­si­sches Pro­blem beim Kauf oder Ver­kauf einer Immo­bi­lie. In Zei­ten stei­gen­der Boden­prei­se lohnt es sich dar­über nach­zu­den­ken, unter wel­chen Bedin­gun­gen der Haus­kauf, oder Ver­kauf loh­nens­wert oder zum Teil auch not­wen­dig wird. Mit einer Immo­bi­li­en­be­wer­tung wer­den alle pri­va­ten Bau­her­ren bei der Finan­zie­rung kon­fron­tiert, auch wenn Sie es zum Teil gar nicht direkt mit­be­kom­men. In die­sem Rat­ge­ber gehen wir auf das The­ma Immo­bi­li­en­be­wer­tung ein und geben Ihnen einen Über­blick wann und wofür Sie wen aus unse­rer Sicht bei der Immo­bi­li­en­be­wer­tung ein­schal­ten sollten.

Wie bestimmt man den Wert von einem Haus?

Den Wert einer Immo­bi­lie kann theo­re­tisch jeder für sich selbst bestim­men. Schließ­lich steht es uns allen frei, wie viel Geld wir für ein Haus mit einem Grund­stück aus­ge­ben möch­ten. In der Fach­spra­che wer­den Ihnen in Bezug auf den Immo­bi­li­en­wert unter­schied­li­che Fach­be­grif­fe wie Markt­wert, Ver­kehrs­wert, Buch­wert, oder Belei­hungs­wert begeg­nen. Wenn Sie eine unab­hän­gi­ge Ein­schät­zung von einem Gut­ach­ter haben möch­ten, wer­den in der Regel nor­mier­te Ver­fah­ren ange­wen­det. Dazu gehört das Sachwert‑, Ertragswert‑, oder Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren. Sie basie­ren auf exis­tie­ren­de Daten. Zur Ermitt­lung eines Kauf­prei­ses (aktu­el­ler Markt­wert) ver­wen­den Inves­to­ren in der Regel kei­ne nor­mier­ten Ver­fah­ren. Sie bli­cken stär­ker in die Zukunft. Wer inves­tie­ren möch­te, soll­te grund­sätz­lich posi­tiv in die Zukunft bli­cken kön­nen. Häu­fig sind schnel­le Ent­schei­dun­gen not­wen­dig, die auf Basis einer ein­fa­chen Ver­viel­fäl­ti­gung der erziel­ba­ren Jah­res­mie­te basie­ren. Man spricht auch von Bier­de­ckel-Rech­nun­gen. Pro­fi-Inves­to­ren ver­wen­den unter­schied­lich aus­ge­präg­te For­men der Dis­coun­ted-Cash-Flow Rech­nung (DCF-Ver­fah­ren). Es han­delt sich um ein Ver­fah­ren, das in Deutsch­land nicht nor­miert, inter­na­tio­nal jedoch weit ver­brei­tet ist. Mit dem Ver­fah­ren gehen Inves­to­ren ten­den­zi­ell stär­ker ins Detail als bei den nor­mier­ten Verfahren.

Wer bestimmt darüber, was mein Haus und Grundstück wert ist?

Je nach­dem für wel­chen Zweck Sie den Wert Ihres Hau­ses bestim­men wol­len, wird von unter­schied­li­chen Akteu­ren ein Wert­gut­ach­ten erstellt. Für wich­ti­ge Ange­le­gen­hei­ten wie der Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung wur­den in der Ban­ken­welt ent­spre­chen­de Zer­ti­fi­zie­run­gen ein­ge­führt. Für den pri­va­ten Gebrauch (zum Bei­spiel einen Ver­kaufs­preis fest­le­gen) erstel­len Ihnen auch Mak­ler, Archi­tek­ten, oder spe­zi­el­le Wert­gut­ach­ter ein Immo­bi­li­en­wert­gut­ach­ten. Der Buch­wert ist dage­gen rele­vant für steu­er­li­che Fragen.

Wo kann ich schauen, was mein Haus wert ist?

Frei ver­füg­ba­re Wohn­preis­land­kar­ten fin­den Sie bei­spiels­wei­se bei Capital.de oder bei ImmoScout.de. Sie basie­ren auf Immo­bi­li­en-Ange­bots­da­ten aus dem Inter­net. Bei pro­fes­sio­nel­len Anbie­tern kön­nen Sie wei­ter­hin kos­ten­pflich­ti­ge, wei­ter­füh­rend auf­be­rei­te­te Daten bekom­men. Inter­es­sens­un­ab­hän­gi­ge Daten aus rea­len Kauf­fäl­len fin­den Sie wei­ter­hin bei den Gut­ach­ter­aus­schüs­sen in Ihrer Stadt, Ihrem Kreis, oder Ihrem Bun­des­land. Die soge­nann­ten Grund­stücks­markt­be­rich­te sind teil­wei­se (zum Bei­spiel in NRW) kos­ten­los. Für spe­zi­el­le Arten von Immo­bi­li­en (Ein­zel­han­del, Büro, Hotel, etc.) wer­den von Ver­ei­nen, Insti­tu­tio­nen, den gro­ßen Mak­ler- und Bera­tungs­häu­sern, sowie pro­fes­sio­nel­len Gut­ach­tern auch eige­ne Markt­be­rich­te ver­fasst. Unter­schied­lich sind dabei meist die ver­wen­de­te Daten­grund­la­gen, die ver­wen­de­ten Kri­te­ri­en und zum Teil auch der Berechnungsalgorithmus.

Nach welchen Kriterien wird der Immobilienwert bestimmt?

Eine Wert­ermitt­lung kann auf his­to­ri­schen Daten, oder sub­jek­ti­ven Annah­men hin­sicht­lich der zukünf­ti­gen Immo­bi­li­en­markt­ent­wick­lun­gen basie­ren. Die Aus­wahl an Kri­te­ri­en und Daten, die für ein Immo­bi­li­en­gut­ach­ten ver­wen­det wer­den sind je nach Ver­fah­ren und Autoren unter­schied­lich. Die Autoren gewich­ten ein­zel­ne Kri­te­ri­en unter­schied­lich. All­ge­mein aner­kannt ist, dass dem Stand­ort die höchs­te Bedeu­tung zuge­spro­chen wird. Orte, an denen Men­schen ger­ne woh­nen, arbei­ten und viel Geld ver­die­nen kön­nen sind in der Regel teu­rer, als Gegen­den, an denen weni­ge Men­schen leben möch­ten (Ange­bot und Nach­fra­ge). Ein zwei­tes Kri­te­ri­um ist dann die eigent­li­che Bebau­ung. Dazu gehört grob die ver­füg­ba­re Flä­che, der Zustand und die Aus­stat­tung. Zur Ver­wun­de­rung vie­ler Inge­nieu­re und Hand­wer­ker spielt die eigent­li­che Bebau­ung nur die zwei­te Gei­ge, da sie im Gegen­satz zum Stand­ort im Zwei­fels­fall aus­tausch­bar ist (außer bei denk­mal­ge­schütz­ten Gebäu­den). Wei­te­re wert­re­le­van­te Fak­to­ren sind Grund­buch­ein­trä­ge, oder vor­han­de­ne Aus­bau­po­ten­tia­le bei unbe­bau­ten, oder nicht voll­stän­dig bebau­ten Grund­stü­cken. Sie sind nicht min­der­wer­tig zu behan­deln, kön­nen Sie schließ­lich den markt­üb­li­chen Wert einer Immo­bi­lie (Ver­kehrs­wert, oder Markt­wert genannt) deut­lich stei­gern oder auch senken.

Was kostet eine Immobilienbewertung?

In der Regel wird das Hono­rar für den Immo­bi­li­en­gut­ach­ter ent­we­der pro­zen­tu­al auf Basis des Immo­bi­li­en­wer­tes, oder mit Hil­fe indi­vi­du­el­ler Preis­klas­sen bestimmt. Mak­ler bie­ten Wert­ermitt­lun­gen auch kos­ten­los an um Kun­den zu gewin­nen. Pro­fes­sio­nel­le Gut­ach­ter neh­men je nach Ver­fah­ren, Anfahrts­weg und Gebäu­de­art unter­schied­li­che Prei­se. Inhalt­lich kön­nen sich Gut­ach­ten für eine Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung bei der Bank von einem Gut­ach­ten für einen Buch­wert, einer gericht­li­chen Aus­ein­an­der­set­zung (zum Bei­spiel Streit um das Erbe), oder pri­va­ten Han­dels­zwe­cken (Ver­kauf) in Bezug auf den Umfang unter­schei­den. Im Klein­dar­le­hens­be­reich (bis ca. 300.000 €) wird der Wert oft ver­ein­facht mit Tabel­len­wer­ten, ohne das eine Orts­be­sich­ti­gung statt­fin­det. Regu­lie­run­gen im Ban­ken­we­sen sor­gen dafür, dass in höher­prei­si­gen Berei­chen wei­ter­hin Orts­be­sich­ti­gun­gen not­wen­dig sind. Pro­fi-Inves­to­ren kau­fen ein­zel­ne Immo­bi­li­en in Form eines Port­fo­lio-Deals zum Teil auch ohne Besichtigung.

Worauf muss ich bei Bewertungen aus dem Internet achten?

Immo­bi­li­en­be­wer­tun­gen wer­den ver­stärkt auch im Inter­net durch ent­spre­chen­de Tools auto­ma­ti­siert ange­bo­ten. Beach­ten Sie, dass Inter­net-Tools kei­ne Grund­buch­ein­trä­ge berück­sich­tigt. Bei­spiels­wei­se Erb­pacht­rech­te, Nieß­brauch, oder etwa­igen Bau­las­ten kön­nen jedoch einen gro­ßen Ein­fluss auf den Wert ein­neh­men. Auch die tat­säch­li­chen Miet­ver­trä­ge und deren Anpass­bar­keit spielt bei den Tools kei­ne Rol­le, da die Tools im Regel­fall nichts über die tat­säch­li­chen Miet­ver­hält­nis­se wis­sen. Wei­ter­hin blei­ben Grund­stücks- und Aus­bau­po­ten­tia­le, gesi­chert bei­spiels­wei­se durch Bau­vor­be­schei­de unberücksichtigt.

Fazit – Wertermittlung selbst gemacht?

Sofern bei Ihrer Immo­bi­lie kei­ne Beson­der­hei­ten im Grund­buch ein­ge­tra­gen sind, kei­ne Aus­bau­po­ten­tia­le vor­lie­gen und die vor­han­de­nen Miet­ver­trä­ge markt­üb­lich bepreist sind, las­sen sich die ver­füg­ba­ren Tools zur Bestim­mung des Ver­kaufs­prei­ses von Eigen­tums­woh­nun­gen gut nut­zen. Bei Ein­fa­mi­li­en­häu­sern ist es etwas schwie­ri­ger, da die Grund­stücks­grö­ßen vari­ie­ren und dort meist Abso­lut­prei­se ange­ge­ben wer­den. Anhalts­wer­te las­sen sich online für den Wohn­be­reich aber auch hier rela­tiv gut fin­den. Für höher­wer­ti­ge Immo­bi­li­en emp­feh­len wir Ihnen einen Exper­ten ein­zu­schal­ten. Exper­ten für die Markt­wert­ermitt­lung sind in der Regel Mak­ler­bü­ros. Für Kauf­ent­schei­dun­gen, bei­spiels­wei­se von Bau­trä­ger wer­den häu­fig pro­fes­sio­nel­le Ver­fah­ren ein­ge­setzt, in denen zukünf­ti­ge Pla­nungs- und Bau­kos­ten, sowie Ver­kaufs­chan­cen berück­sich­tigt wer­den. Soge­nann­te Ser­vice-Deve­lo­per, Architektur‑, oder Inge­nieur­bü­ros, die sich mit den Pro­zes­sen des Grund­stücks­kauf bis zur Fer­tig­stel­lung, sowie der Ver­mark­tung und Finan­zie­rung einer Immo­bi­lie aus­ken­nen, bie­ten ent­spre­chen­de Ren­di­te-Risi­ko­rech­nun­gen, als eine spe­zi­el­le Art der Wert­ermitt­lung an. Auch pri­va­te Bau­he­ren von Miets­häu­sern neh­men ent­spre­chen­de Ange­bo­te wahr. Eini­gen Bau­her­ren fällt erst infol­ge der Rech­nung auf, dass Sie durch eine Anpas­sung der Ver­mark­tungs­stra­te­gie die Eigen­ka­pi­tal­ren­di­te geschickt stei­gern können.