Was ist mein Haus wert?

Die Frage nach dem Wert eines Haus­es ist ein klas­sis­ches Prob­lem beim Kauf oder Verkauf ein­er Immo­bilie. In Zeit­en steigen­der Boden­preise lohnt es sich darüber nachzu­denken, unter welchen Bedin­gun­gen der Hauskauf, oder Verkauf lohnenswert oder zum Teil auch notwendig wird. Mit ein­er Immo­bilien­be­w­er­tung wer­den alle pri­vat­en Bauher­ren bei der Finanzierung kon­fron­tiert, auch wenn Sie es zum Teil gar nicht direkt mit­bekom­men. In diesem Rat­ge­ber gehen wir auf das The­ma Immo­bilien­be­w­er­tung ein und geben Ihnen einen Überblick wann und wofür Sie wen aus unser­er Sicht bei der Immo­bilien­be­w­er­tung ein­schal­ten soll­ten.

Wie bestimmt man den Wert von einem Haus?

Den Wert ein­er Immo­bilie kann the­o­retisch jed­er für sich selb­st bes­tim­men. Schließlich ste­ht es uns allen frei, wie viel Geld wir für ein Haus mit einem Grund­stück aus­geben möcht­en. In der Fach­sprache wer­den Ihnen in Bezug auf den Immo­bilien­wert unter­schiedliche Fach­be­griffe wie Mark­twert, Verkehr­swert, Buch­w­ert, oder Belei­hungswert begeg­nen. Wenn Sie eine unab­hängige Ein­schätzung von einem Gutachter haben möcht­en, wer­den in der Regel normierte Ver­fahren angewen­det. Dazu gehört das Sachwert‑, Ertragswert‑, oder Ver­gle­ich­swertver­fahren. Sie basieren auf existierende Dat­en. Zur Ermit­tlung eines Kauf­preis­es (aktueller Mark­twert) ver­wen­den Inve­storen in der Regel keine normierten Ver­fahren. Sie blick­en stärk­er in die Zukun­ft. Wer investieren möchte, sollte grund­sät­zlich pos­i­tiv in die Zukun­ft blick­en kön­nen. Häu­fig sind schnelle Entschei­dun­gen notwendig, die auf Basis ein­er ein­fachen Vervielfäl­ti­gung der erziel­baren Jahresmi­ete basieren. Man spricht auch von Bierdeck­el-Rech­nun­gen. Profi-Inve­storen ver­wen­den unter­schiedlich aus­geprägte For­men der Dis­count­ed-Cash-Flow Rech­nung (DCF-Ver­fahren). Es han­delt sich um ein Ver­fahren, das in Deutsch­land nicht normiert, inter­na­tion­al jedoch weit ver­bre­it­et ist. Mit dem Ver­fahren gehen Inve­storen ten­den­ziell stärk­er ins Detail als bei den normierten Ver­fahren.

Wer bestimmt darüber, was mein Haus und Grundstück wert ist?

Je nach­dem für welchen Zweck Sie den Wert Ihres Haus­es bes­tim­men wollen, wird von unter­schiedlichen Akteuren ein Wertgutacht­en erstellt. Für wichtige Angele­gen­heit­en wie der Immo­bilien­fi­nanzierung wur­den in der Banken­welt entsprechende Zer­ti­fizierun­gen einge­führt. Für den pri­vat­en Gebrauch (zum Beispiel einen Verkauf­spreis fes­tle­gen) erstellen Ihnen auch Mak­ler, Architek­ten, oder spezielle Wertgutachter ein Immo­bilien­wertgutacht­en. Der Buch­w­ert ist dage­gen rel­e­vant für steuer­liche Fra­gen.

Wo kann ich schauen, was mein Haus wert ist?

Frei ver­füg­bare Wohn­preis­land­karten find­en Sie beispiel­sweise bei Capital.de oder bei ImmoScout.de. Sie basieren auf Immo­bilien-Ange­bots­dat­en aus dem Inter­net. Bei pro­fes­sionellen Anbi­etern kön­nen Sie weit­er­hin kostenpflichtige, weit­er­führend auf­bere­it­ete Dat­en bekom­men. Inter­essen­sun­ab­hängige Dat­en aus realen Kauf­fällen find­en Sie weit­er­hin bei den Gutachter­auss­chüssen in Ihrer Stadt, Ihrem Kreis, oder Ihrem Bun­des­land. Die soge­nan­nten Grund­stücks­mark­t­berichte sind teil­weise (zum Beispiel in NRW) kosten­los. Für spezielle Arten von Immo­bilien (Einzel­han­del, Büro, Hotel, etc.) wer­den von Vere­inen, Insti­tu­tio­nen, den großen Mak­ler- und Beratung­shäusern, sowie pro­fes­sionellen Gutachtern auch eigene Mark­t­berichte ver­fasst. Unter­schiedlich sind dabei meist die ver­wen­dete Daten­grund­la­gen, die ver­wen­de­ten Kri­te­rien und zum Teil auch der Berech­nungsal­go­rith­mus.

Nach welchen Kriterien wird der Immobilienwert bestimmt?

Eine Wert­er­mit­tlung kann auf his­torischen Dat­en, oder sub­jek­tiv­en Annah­men hin­sichtlich der zukün­fti­gen Immo­bilien­mark­ten­twick­lun­gen basieren. Die Auswahl an Kri­te­rien und Dat­en, die für ein Immo­biliengutacht­en ver­wen­det wer­den sind je nach Ver­fahren und Autoren unter­schiedlich. Die Autoren gewicht­en einzelne Kri­te­rien unter­schiedlich. All­ge­mein anerkan­nt ist, dass dem Stan­dort die höch­ste Bedeu­tung zuge­sprochen wird. Orte, an denen Men­schen gerne wohnen, arbeit­en und viel Geld ver­di­enen kön­nen sind in der Regel teur­er, als Gegen­den, an denen wenige Men­schen leben möcht­en (Ange­bot und Nach­frage). Ein zweites Kri­teri­um ist dann die eigentliche Bebau­ung. Dazu gehört grob die ver­füg­bare Fläche, der Zus­tand und die Ausstat­tung. Zur Ver­wun­derung viel­er Inge­nieure und Handw­erk­er spielt die eigentliche Bebau­ung nur die zweite Geige, da sie im Gegen­satz zum Stan­dort im Zweifels­fall aus­tauschbar ist (außer bei denkmalgeschützten Gebäu­den). Weit­ere wertrel­e­vante Fak­toren sind Grund­buchein­träge, oder vorhan­dene Aus­baupo­ten­tiale bei unbe­baut­en, oder nicht voll­ständig bebaut­en Grund­stück­en. Sie sind nicht min­der­w­er­tig zu behan­deln, kön­nen Sie schließlich den mark­tüblichen Wert ein­er Immo­bilie (Verkehr­swert, oder Mark­twert genan­nt) deut­lich steigern oder auch senken.

Was kostet eine Immobilienbewertung?

In der Regel wird das Hon­o­rar für den Immo­biliengutachter entwed­er prozen­tu­al auf Basis des Immo­bilien­wertes, oder mit Hil­fe indi­vidu­eller Preisklassen bes­timmt. Mak­ler bieten Wert­er­mit­tlun­gen auch kosten­los an um Kun­den zu gewin­nen. Pro­fes­sionelle Gutachter nehmen je nach Ver­fahren, Anfahrtsweg und Gebäudeart unter­schiedliche Preise. Inhaltlich kön­nen sich Gutacht­en für eine Immo­bilien­fi­nanzierung bei der Bank von einem Gutacht­en für einen Buch­w­ert, ein­er gerichtlichen Auseinan­der­set­zung (zum Beispiel Stre­it um das Erbe), oder pri­vat­en Han­del­szweck­en (Verkauf) in Bezug auf den Umfang unter­schei­den. Im Klein­dar­lehens­bere­ich (bis ca. 300.000 €) wird der Wert oft vere­in­facht mit Tabel­len­werten, ohne das eine Orts­besich­ti­gung stat­tfind­et. Reg­ulierun­gen im Banken­we­sen sor­gen dafür, dass in höher­preisi­gen Bere­ichen weit­er­hin Orts­besich­ti­gun­gen notwendig sind. Profi-Inve­storen kaufen einzelne Immo­bilien in Form eines Port­fo­lio-Deals zum Teil auch ohne Besich­ti­gung.

Worauf muss ich bei Bewertungen aus dem Internet achten?

Immo­bilien­be­w­er­tun­gen wer­den ver­stärkt auch im Inter­net durch entsprechende Tools automa­tisiert ange­boten. Beacht­en Sie, dass Inter­net-Tools keine Grund­buchein­träge berück­sichtigt. Beispiel­sweise Erb­pachtrechte, Nießbrauch, oder etwaigen Baulas­ten kön­nen jedoch einen großen Ein­fluss auf den Wert ein­nehmen. Auch die tat­säch­lichen Mietverträge und deren Anpass­barkeit spielt bei den Tools keine Rolle, da die Tools im Regelfall nichts über die tat­säch­lichen Mietver­hält­nisse wis­sen. Weit­er­hin bleiben Grund­stücks- und Aus­baupo­ten­tiale, gesichert beispiel­sweise durch Bau­vorbeschei­de unberück­sichtigt.

Fazit – Wertermittlung selbst gemacht?

Sofern bei Ihrer Immo­bilie keine Beson­der­heit­en im Grund­buch einge­tra­gen sind, keine Aus­baupo­ten­tiale vor­liegen und die vorhan­de­nen Mietverträge mark­tüblich bepreist sind, lassen sich die ver­füg­baren Tools zur Bes­tim­mung des Verkauf­spreis­es von Eigen­tumswoh­nun­gen gut nutzen. Bei Ein­fam­i­lien­häusern ist es etwas schwieriger, da die Grund­stücks­größen vari­ieren und dort meist Abso­lut­preise angegeben wer­den. Anhaltswerte lassen sich online für den Wohn­bere­ich aber auch hier rel­a­tiv gut find­en. Für höher­w­er­tige Immo­bilien empfehlen wir Ihnen einen Experten einzuschal­ten. Experten für die Mark­twert­er­mit­tlung sind in der Regel Mak­ler­büros. Für Kaufentschei­dun­gen, beispiel­sweise von Bauträger wer­den häu­fig pro­fes­sionelle Ver­fahren einge­set­zt, in denen zukün­ftige Pla­nungs- und Baukosten, sowie Verkauf­schan­cen berück­sichtigt wer­den. Soge­nan­nte Ser­vice-Devel­op­er, Architektur‑, oder Inge­nieur­büros, die sich mit den Prozessen des Grund­stück­skauf bis zur Fer­tig­stel­lung, sowie der Ver­mark­tung und Finanzierung ein­er Immo­bilie ausken­nen, bieten entsprechende Ren­dite-Risiko­rech­nun­gen, als eine spezielle Art der Wert­er­mit­tlung an. Auch pri­vate Bauheren von Miet­shäusern nehmen entsprechende Ange­bote wahr. Eini­gen Bauher­ren fällt erst infolge der Rech­nung auf, dass Sie durch eine Anpas­sung der Ver­mark­tungsstrate­gie die Eigenkap­i­tal­ren­dite geschickt steigern kön­nen.