Umbau einer Einliegerwohnung – Praxistipps für die Bauherrschaft

Nach dem zweit­en Weltkrieg wurde für neu errichtete Ein­fam­i­lien­häuser vorgeschrieben, eine Ein­liegerwoh­nung einzu­pla­nen (ehe­ma­liges Woh­nungs­bauge­setz). Die Häuser von damals ste­hen größ­ten­teils auch heute noch. Viele Bewohn­er der Ein­liegerwoh­nun­gen sind jedoch oft nicht mehr da. Die Schlafz­im­mer, sowie das Büro im Obergeschoss älter­er Wohn­häuser ste­hen dann häu­fig leer. Auch bei neueren Ein­fam­i­lien­häusern ist der Raum im Obergeschoss mit den Ein­liegerwoh­nun­gen früher­er Tage ver­gle­ich­bar, sobald die Kinder fürs Studi­um in die Großstädte ziehen. Um die Flächen weit­er­hin sin­nvoll zu nutzen kom­men Eigen­tümer auf die Idee umzubauen. Wir möcht­en Eigen­tümern als ange­hende Bauher­ren in diesem Artikel ein paar Prax­is­tipps für mögliche Umbauar­beit­en mit an die Hand geben.

Was ist eine Einliegerwohnung?

In älteren Geset­zes­tex­ten wer­den Ein­liegerwoh­nun­gen als zusät­zliche Wohnein­heit in Eigen­heimen mit unter­ge­ord­neter Rolle beze­ich­net. Charak­ter­is­tisch für eine Ein­liegerwoh­nung ist, dass sie keinen sep­a­rat­en Außenein­gang hat. Die Erschließung erfol­gt über ein offenes Trep­pen­haus.

Wie kann eine Einliegerwohnung umgebaut werden?

Abhängig von der Lage des Trep­pen­haus­es ist eine Tren­nung des Obergeschoss­es vom Erdgeschoss denkbar. So kön­nen Miet­woh­nun­gen entste­hen. Dadurch, dass in den meis­ten Ein­fam­i­lien­häusern in bei­den Geschossen ein Wasser­an­schluss, Strom und Heizun­gen vorhan­den sind, ist der bauliche Aufwand begren­zt. Etwas aufwendi­ger ist der Aus­bau eines nicht erschlosse­nen Dachgeschosses.

Welche Maßnahmen sind beim Umbau einer Einliegerwohnung zu bedenken?

Je nach existieren­dem Grun­driss ändern sich die Raum­funk­tio­nen. Daraus fol­gt, dass Wände ver­set­zt wer­den, Badin­stal­la­tio­nen erneuert, eine zweite Küche einge­plant, sep­a­rate Zäh­ler instal­liert, Inter­netk­a­bel ver­legt, sowie Boden und Wand­beläge erneuert wer­den müssen. Ger­ade beim Abriss tra­gen­der Wände ist Vor­sicht geboten. Fra­gen Sie im Zweifels­fall einen Sta­tik­er.

Benötige ich eine Baugenehmigung für den Umbau einer Einliegerwohnung?

Bei Umbauar­beit­en im Inneren eines Ein­fam­i­lien­haus­es benöti­gen Sie im Regelfall keine Bau­genehmi­gung. Aus­nah­men bilden beispiel­sweise beson­ders große, oder denkmalgeschützte Ein­fam­i­lien­häuser.

Wie hoch sind die Planungs- und Baukosten beim Umbau?

Die Höhe der Pla­nungskosten ist davon abhängig ob Sie diese selb­st übernehmen wollen oder jeman­den beauf­tra­gen möcht­en. Die Pla­nung kön­nen Sie bei genehmi­gungs­freien Bau­maß­nah­men bau­rechtlich selb­st übernehmen. Empfehlenswert erscheint es den­noch, sich bei einem gel­ern­ten Handw­erk­er, bzw. bei höheren Ansprüchen beim Architekten/Innenarchitekten zu melden und Fra­gen zur Baukon­struk­tion zu klären. Wenn Sie die Pla­nung selb­st übernehmen tra­gen Sie im Schadens­fall jedoch auch die Ver­ant­wor­tung. Gle­ich­es gilt im Grunde für die Bauar­beit­en. Unab­hängig von der Frage, wer die Arbeit übern­immt, wer­den in jedem Fall Mate­ri­alkosten anfall­en. Die Handw­erk­erkosten liegen je nach Gew­erk und Unternehmen irgend­wo bei einem Stun­den­lohn zwis­chen 35 €/Std. und 50 €/Std.. Der Umfang der Umbauar­beit­en ist vom Zus­tand und der Raum­struk­tur des Ein­fam­i­lien­haus­es abhängig. Sie kön­nen für einzelne, kleine Maß­nah­men ver­schiedene Aufwandsken­nwerte im Inter­net find­en (zum Beispiel auf den Inter­net­seit­en ver­trauter Banken).

Ich möchte den Umbau meiner Einliegerwohnung selbst durchführen. Was ist zu tun?

Aus Sicher­heits­grün­den kön­nen wir keinem Laien empfehlen, die Umbau­maß­nah­men (ins­beson­dere in Kon­takt mit Gas-/Wass­er- und Elek­troar­beit­en, bei Wand­durch­brüchen, etc.) selb­st zu übernehmen. Wenn Sie selb­st ein erfahren­er Handw­erk­er sind und es sich ins­ge­samt um kleinere Umbau­maß­nah­men han­delt, empfehlen wir Ihnen die notwendi­gen Bauar­beit­en aufzuschreiben und die ungel­ern­ten Handw­erk­sar­beit­en von Drit­ten übernehmen zu lassen. Fra­gen Sie einen Sta­tik­er, wenn Sie sich im Zuge der Abris­sar­beit­en doch unsich­er wer­den (zum Beispiel Wand- und Deck­endurch­brüche).

Fazit: Einliegerwohnung umbauen selbstgemacht, oder doch nicht?!

Für die meis­ten Maß­nah­men beim Umbau ein­er Ein­liegerwoh­nung im Ein­fam­i­lien­haus (EFH) benöti­gen Sie keine Bau­genehmi­gung. Wir empfehlen Ihnen hier den­noch fähige Handw­erk­er zu suchen. Bei Wand- und Deck­endurch­brüchen (auch in Kehlbalken­la­gen, zum Beispiel bei ein­er Galerie), oder einem Wandabriss empfehlen wir Ihnen weit­er­hin einen Sta­tik­er (min­destens einen Handw­erksmeis­ter) zu Rate zu ziehen. Jemand sollte Ihnen zudem eine Über­sicht der notwendi­gen Arbeit­en erstellen.