Welche Informationen erhalte ich beim Bauamt?

Wir haben in ver­schiede­nen Gesprächen wieder­holt fest­stellen kön­nen, dass sich pri­vate Bauher­ren im Vor­feld eines Bau­vorhabens oft­mals als erstes bei den zuständi­gen Bauämtern in den Gemein­den melden. Das Bauamt kann und darf Bauher­ren jedoch nicht bei allen Fragestel­lun­gen weit­er­helfen. Damit Sie mit keinen falschen Erwartun­gen beim Bauamt lan­den und auch nicht lange auf einen Ter­min warten müssen, haben wir für Sie zusam­menge­fasst, welche Infor­ma­tio­nen Sie beim Bauamt bekom­men und welche nicht.

Was ist ein Bauamt?

Das Bauamt ist ein ein­fach­er Ober­be­griff für ver­schiedene öffentliche Ämter, die sich mit Bauan­gele­gen­heit­en in ver­schieden­ster Funk­tion beschäfti­gen. In den Bauämtern (zum Beispiel auch in Gemein­den) wer­den in Anlehnung an die Bauleit­pla­nung die Bebau­ungspläne entwick­elt bzw. freigegeben. Die recht­skräfti­gen Bebau­ungspläne stellen für Ihr Bau­vorhaben einen wesentlichen Teil der örtlichen Bau­vorschriften dar. Die Bauauf­sichts­be­hörde (Bau­genehmi­gungs­be­hörde) entschei­det darauf auf­bauend, ob Sie eine Bau­genehmi­gung bekom­men oder nicht. Bei nachgere­icht­en Unter­la­gen wird Ihnen auch dort eine Baufreiga­be erteilt. Die Bauauf­sicht ist dann bei späteren Kon­trollen zur Ein­hal­tung der Bau­genehmi­gun­gen involviert. Sie wurde ger­ade früher daher auch Baupolizei genan­nt. Viele weit­ere Auf­gaben wer­den in Bauämtern erledigt, die nicht nur Ihr pri­vates Bau­vorhaben ange­hen (zum Beispiel wasser­wirtschaftliche, oder Straßen­baus­pez­i­fis­che Fragestel­lun­gen).

Was ist ein Bebauungsplan?

In Ihrer Ortschaft wird für einzelne Gebi­ete in der Regel ein Bebau­ungs­plan erar­beit­et in dem fest­gelegt wird, was, wie, an welchem Ort gebaut wer­den darf. Man unter­schei­det zwis­chen einem ein­fachen und einem qual­i­fizierten Bebau­ungs­plan. In einem ein­fachen Bebau­ungs­plan schränken die formellen Vor­gaben das Bau­vorhaben in der Regel weniger ein bei einem qual­i­fizierten Bebau­ungs­plan. Fehlende Vor­gaben kön­nen generell ein Vorteil (mehr Frei­heit­en), aber auch ein Nachteil darstellen. Frei­heit­en bedeuten auch immer größere Unsicher­heit­en (höher­er Bedarf an Rück­sprachen) für Ihre Pla­nung. Ein noch größer­er Gesprächs­be­darf liegt vor, wenn gar kein Bebau­ungs­plan vor­liegt (zum Beispiel im Außen­bere­ich). Die Fest­set­zun­gen in einem Bebau­ungs­plan stellen all­ge­mein die Rechts­grund­lage für Ihre Bau­genehmi­gung dar, die Sie für Neubau, aber teil­weise auch Umbau‑, oder Anbauvorhaben, oder Nutzungsän­derun­gen benöti­gen.

Ich will bauen und weiß nicht wie — Kann mir das Bauamt helfen?

Das Bauamt gibt Ihnen im Kern eine Auskun­ft zu bau­rechtlichen The­men. In einem Bürg­erser­vice wird Ihnen im Regelfall darauf auf­bauend auch der all­ge­meine Ablauf eines Bau­vorhabens erk­lärt. Zum Beispiel auch, wann Sie wofür all­ge­mein einen Architek­ten oder Inge­nieur benöti­gen.

Welche Beratungsleistungen kann ich vom Bürgerservice oder von Bauämtern erwarten?

Wie bere­its erwäh­nt, wer­den Sie über den grund­sät­zlichen Ablauf eines Bau­vorhabens berat­en. Dem Ankauf­sprozess, der anschließen­den Pla­nung, dem Bauantrag, der Bau­genehmi­gung und dem anschließen­den Bau. Die zuständi­ge Behörde informiert Sie weit­er­hin, bei welchen Bau­vorhaben Sie beispiel­sweise eine Genehmi­gungs­freis­tel­lung, eine ein­fache oder eine nor­male Bau­genehmi­gung benöti­gen (Beispiel für ein Bau­vorhaben in NRW). Dabei wer­den Sie auch über die Notwendigkeit eines bau­vor­lage­berechtigten Architek­ten oder Bauin­ge­nieur hingewiesen. Im schwieri­gen Fällen kön­nen Sie auch eine unverbindliche Beratung hin­sichtlich der Genehmi­gungs­fähigkeit erwarten, da die örtlichen Bau­vorschriften, län­der­spez­i­fis­chen Bauord­nun­gen und bun­desweit­en Geset­zen nicht immer alle Spezialfälle ein­deutig regeln. In dem Zuge bekom­men Sie auch Infor­ma­tio­nen zum Ablauf eines Bau­vorbeschei­ds. Im Ide­al­fall bekom­men Sie wertvolle (aber unverbindliche) Infor­ma­tio­nen, wann und zu welchem Zweck ein Bau­vorbescheid als notwendig erachtet wird.

Welche Beratungsleistungen kann ich nicht erwarten?

Baube­hör­den, Bauämter und Bürg­erser­vices sind öffentliche Ein­rich­tun­gen, die Ihnen keine Empfehlun­gen zur Auswahl eines bes­timmten Architek­ten, eines Sta­tik­ers, oder eines Bau­un­ternehmens geben dür­fen. Auch die Frage, wie Sie Ihr Baupro­jekt organ­isieren ist Auf­gabe der Bauher­ren. Gut informierte Mitar­beit­er in den zuständi­gen Baube­hör­den kön­nen Ihnen lediglich Infor­ma­tio­nen zu den ver­schiede­nen Möglichkeit­en geben, ohne eine Vari­ante auss­chließen oder empfehlen zu dür­fen. Beispiel: Ihnen wird gesagt, dass Sie sich nach dem Kauf eines Grund­stücks bei einem Architek­ten, einem Inge­nieur­büro, einem Fer­tighaush­er­steller, oder einem Gen­er­alübernehmer zur Bauantragsstel­lung vorstel­lig wer­den müssen. Welch­er Ansprech­part­ner konkret für Sie am besten geeignet ist, wäre eine Art Mark­tverz­er­rung und ist daher nicht erlaubt. Einige Pflicht­en, bzw. Entschei­dun­gen beim Bauen kön­nen Ihnen daher nicht abgenom­men wer­den.

Wer kann mich noch beraten?

Die Beratungsleis­tun­gen wer­den gerne auch von Architek­tur- und Inge­nieur­büros, Gen­er­alplan­er, oder Bau­un­ternehmen (eher Gen­er­alun­ternehmen) für Sie über­nom­men. Die Erst­ber­atung wird zum größten Teil als eine Art Kun­de­nakquise ange­se­hen. Bei kom­plex­eren und weit­er­führen­den Beratungsleis­tun­gen müssen Sie mit entsprechen­den Ent­loh­nun­gen rech­nen (je nach Vere­in­barung). Die pri­vatwirtschaftlichen Unternehmen hof­fen als Ansprech­part­ner natür­lich, Ihr Bau­vorhaben begleit­en zu dür­fen, indem Sie die Entwürfe, die Sta­tik, oder die Aus­führung für Sie übernehmen dür­fen. Wir hören von lei­t­en­den Per­so­n­en aus Bauämtern mitunter, dass man sich freuen würde, wenn Bauher­ren häu­figer direkt zu den entsprechen­den Ansprech­part­nern gehen wür­den. So kön­nte dann auch eine Ent­las­tung in über­lasteten Ämtern ein­treten. Dies würde auch Ihr Baupro­jekt im Regelfall deut­lich beschle­u­ni­gen.

Fazit: Das Bauamt — Freund und kein Feind!

In der Zeit, bevor ein Bauantrag gestellt wird, sind die örtlichen Ansprech­part­ner in den Bauämtern, im Bürg­erser­vice, bzw. bei den Behör­den für viele pri­vate Bauher­ren eine große Hil­fe. Sie bieten eine neu­trale, wert­freie Beratungzum all­ge­meinen Bauablauf an. Wie im Text erläutert, kön­nen Sie den Bauher­ren allerd­ings nicht alle Entschei­dun­gen abnehmen und bei allen Fra­gen bera­tend tätig sein. In Zeit­en der Hochkon­junk­tur im Bauwe­sen wer­den Bauher­ren oft ungeduldig, weil ins­beson­dere die Genehmi­gungs­dauer als unnötiger Zeit­fak­tor ange­se­hen wird. Hier kann man mit ein­er vol­lum­fänglichen Bauantragsstel­lung (inklu­sive Bau­vor­la­gen) ent­ge­gen­wirken. Um die richti­gen Part­ner frühzeit­ig auszuwählen empfehlen wir allen Bauher­ren daher, sich im Vor­feld eines Bau­vorhabens gut vorzu­bere­it­en. Unsere Rat­ge­ber­texte sollen Ihnen bei der Vor­bere­itung entsprechen helfen. So kön­nen auch Sie bei Ihrem Baupro­jekt gesamtheitlich eine Menge Zeit und Ner­ven sparen.