Wofür benötige ich einen Bauvorbescheid?

Im Bau­recht basieren anders als in der Math­e­matik nicht alle Entschei­dun­gen auf ein­heitlich mess­baren Größen. Die For­mulierun­gen in den Geset­zes­tex­ten, Verord­nun­gen und örtlichen Bau­vorschriften bein­hal­ten zum Teil einen gewis­sen Inter­pre­ta­tion­sspiel­raum. Um Unsicher­heit­en in Zusam­me­nar­beit mit den Baube­hör­den aus dem Weg zu gehen, kön­nen Bau­vorbeschei­de aus­gestellt wer­den. Wir möcht­en Bauher­ren in diesem Artikel über das The­ma Bau­vorbescheid informieren und uns der häu­fi­gen Frage stellen, in welchem Fall Sie einen Bau­vorbescheid benöti­gen.

Was ist ein Bauvorbescheid?

Ein Bau­vorbescheid dient noch vor Abgabe eines Bauantrages zur Klärung einzel­ner, bau­rechtlich offen­er Fragestel­lun­gen. Ein Bau­vorbescheid wird von der zuständi­gen Baube­hörde aus­gestellt. Im Gegen­satz zu ein­er losen Aus­sage aus ein­er Beratungs­ge­spräch hat der Bau­vorbescheid eine zeitlich begren­zte, bindende Wirkung. Genaue Anforderun­gen sind in den Lan­des­bauord­nun­gen geregelt (zum Beispiel § 77 BauO NRW). Aus Inve­storen­sicht kann man davon aus­ge­hen, dass eine Immo­bilie mit einem erteil­ten Bau­vorbescheid zu höheren Verkauf­spreisen führen kann, wenn so wichtige Unsicher­heit­en über die Bebaubarkeit vor­ab gek­lärt wer­den kön­nen. Was ist dann eine Bau­vo­ran­frage?

Eine Bau­vo­ran­frage (auch Bauan­frage, oder Antrag auf Bau­vorbescheid genan­nt) stellt der Bauherr bei speziellen Fra­gen um einen Bau­vorbescheid von der zuständi­gen Behörde zu erhal­ten.

Wer hilft mir bei einer Bauvoranfrage?

Diese Frage wird in den län­der­spez­i­fis­chen Bauord­nun­gen geregelt. Grund­sät­zlich wird die Bau­vo­ran­frage von der Bauher­rin oder dem Bauher­rn gestellt. Im Regelfall han­delt es sich beim Bauher­rn um den Eigen­tümer. Mit ein­er Voll­macht kann die Bau­vo­ran­frage auch von Architek­ten oder Inge­nieuren, sowie von poten­tiellen Käufern gestellt wer­den. Pla­nung­sun­ter­la­gen (Bau­vor­la­gen), die zur Prü­fung der offe­nen Fra­gen notwendig sind müssen in eini­gen Bun­deslän­dern von einem bau­vor­lage­berechtigten Plan­ver­fass­er unter­schrieben sein. Bauher­ren sind somit in vie­len Fällen auch bei der Bau­vo­ran­frage von bau­vor­lage­berechtigten Plan­ern abhängig.

Wann benötige ich einen Bauvorbescheid?

In der Regel wer­den im Falle eines existieren­den, qual­i­fizierten Bebau­ungs­plans keine Bau­vo­ran­fra­gen gestellt. Bau­vo­ran­fra­gen wer­den gestellt, wenn aus ein­fachen Bebau­ungsplä­nen, oder in Gebi­eten in denen kein Bebau­ungs­plan vor­liegt, spez­i­fis­che Vor­gaben fehlen und die Beant­wor­tung ein­er Frage als Ausle­gungssache beurteilt wird (Was ist ein qual­i­fiziert­er Bebau­ungs­plan?).

Außer­dem kann es Sit­u­a­tio­nen geben, die im Inter­esse des All­ge­mein­wohls eine Son­der­regelung (im Tol­er­anzbere­ich) erfordern. Beispiele sind Über­schre­itun­gen der über­baubaren Fläche, Unter­schre­itung von Abstands­maßen, oder den nachträglichen Ein­bau ein­er Dachgaube, ein­er Dachlog­gia, oder ein­er Dachter­rasse. Auch bei Umnutzun­gen kann es aus öffentlich bau­rechtlichen Grün­den zu Unsicher­heit­en kom­men. Nicht sel­ten geht es um Fra­gen zur Gestal­tungssatzung an Ihrem Stan­dort. Mit einem Bau­vorbescheid möchte man ver­mei­den, dass sich (umgangssprach­lich) “der Geschmack der Behör­den” sich bis zur tat­säch­lichen Antragsstel­lung nicht wieder verän­dert.

In bere­its bebaut­en Gebi­eten kann es weit­er­hin sein, dass die reale Ist-Sit­u­a­tion von der in einem Bebau­ungs­plan dargestell­ten Plan­si­t­u­a­tion abwe­icht und Sie Ihr Dachgeschoss, abwe­ichend von den Vor­gaben eben­falls auf­s­tock­en möcht­en. Aus öffentlich bau­rechtlich­er Sicht lassen sich Nachverdich­tungs­maß­nah­men in Städten bei entsprechen­der Nach­bar­be­bau­ung gut argu­men­tieren. Desto konkreter Ihr Anliegen dargestellt und die Auswirkun­gen auf das All­ge­mein­wohl als zumut­bar bew­ertet wer­den kön­nen, desto höher sind Ihre Chan­cen auf einen pos­i­tiv­en Bescheid.

Zeitlich wer­den Bau­vo­ran­fra­gen außer­dem gerne im Vor­feld eines Kaufs, bzw. Verkaufes getätigt.

Welche Kosten entstehen bei einer Bauvoranfrage?

Die Kosten für eine Bau­vo­ran­frage set­zen sich aus drei Kosten­po­si­tio­nen zusam­men: Ihr eigen­er Aufwand, die Beratungs- und Bear­beitungskosten bei Ihren Fach­ex­perten (zum Beispiel Architek­ten, Bauin­ge­nieur) und die Prüfkosten bei der Baube­hörde. Die Höhe der Bear­beitungskosten bei Bau­vor­lage­berechtigten ist je nach Ansprech­part­ner unter­schiedlich. Das Hon­o­rar ist frei vere­in­bar. Die Höhe ist in der Regel vom jew­eili­gen Sachver­halt abhängig. Für eine ein­fache Anfrage, ob eine Dachgaube aus öffentlich bau­rechtlichen Grün­den (zum Beispiel Gestal­tungssatzung) erlaubt ist, kön­nen Gesamtkosten ab einem mit­tleren dreis­tel­li­gen Bere­ich (rund 500 €) entste­hen. Nach oben sind (wie so häu­fig) jedoch wenig Gren­zen geset­zt.

Die einzelne Höhe der Prüfge­bühren bei den Baube­hör­den basieren auf geset­zlichen Regelun­gen und kom­mu­nal unter­schiedlichen Satzun­gen. Erkundi­gen Sie sich bei der zuständi­gen Behörde in Ihrem Ort.

Welche Unterlagen werden bei der Erstellung einer Bauvoranfrage benötigt?

Der Umfang notwendi­ger Unter­la­gen (Bau­vor­la­gen) ist abhängig von der beab­sichtigten bau­rechtlichen Fragestel­lung. Grund­sät­zlich sind Stan­dort­in­for­ma­tio­nen und Angaben zu Ihren Vorhaben und Ihre Bedenken notwendig. Bei Umbau­maß­nah­men sind weit­er­hin existierende Pla­nun­ter­la­gen hil­fre­ich. Um effizient zu Arbeit­en empfehlen wir Ihnen aktuelle Fotos aus der Umge­bung mit wichti­gen Merk­malen zu erfassen. Auch Fotos, auf denen unter­schiedliche Höhen (zum Beispiel der Traufe) kön­nen je nach Fragestel­lung hil­fre­ich sein.

Fazit – Bauvoranfragen bei Unsicherheit stellen

Bau­vo­ran­fra­gen sind ein beson­deres Mit­tel inner­halb des Bau­genehmi­gung­sprozess­es um frühzeit­ig Pla­nungssicher­heit sicherzustellen. Für die meis­ten pri­vat­en Bau­vorhaben in Gebi­eten mit einem qual­i­fizierten Bebau­ungs­plan haben Sie keine Rel­e­vanz. Wir empfehlen Ihnen unab­hängig von der formellen Abwick­lung ein­er Bau­vo­ran­frage bei Unsicher­heit­en möglichst frühzeit­ig das Gespräch mit den Baube­hör­den zu suchen. Anschließend kann über die Notwendigkeit eines Bau­vorbescheid ein Urteil gefällt wer­den.