Immobilie kaufen: Wer prüft die Statik bei Rissen?

Der Kauf ein­er Immo­bilie ist gut zu über­legen, ist es doch eine Entschei­dung mit hohem finanziellem Ein­satz und ein­er langfristi­gen Per­spek­tive. Um spätere “Über­raschun­gen” zu ver­mei­den, ist noch vor Abschluss des Ver­trages sich­er zustellen, dass das Bauw­erk keine Män­gel aufweist, die in Folge nur mit viel Geld und Aufwand zu beheben sind.

Wie ist die rechtliche Sach­lage, wenn Sie im Zuge des Verkauf­s­ge­spräch­es Risse in den Wän­den ent­deck­en? Ist in dem Fall das Gebäude sta­tisch zu prüfen? Ist der Verkäufer nach Ver­tragsab­schluss ver­ant­wortlich und ist es erden­klich, ihn gegebe­nen­falls zum Schaden­saus­gle­ich her­anzuziehen? Fra­gen, die zu klären sind, bevor Sie Ihre Unter­schrift unter den Ver­trag zum Hauskauf set­zen.

Wie ist die rechtliche Stellung des Käufers?

Im Nor­mal­fall ist der Kaufver­trag gültig, wenn Sie ein Kau­fange­bot abgegeben haben und der Verkäufer dies durch Gegen­ze­ich­nung akzep­tiert hat. Im zu errich­t­en­den Kaufver­trag wird im Regelfall, die Sach­män­gel­haf­tung aus­geschlossen. Wenn es sich um ein Geschäft zwis­chen Unternehmer (Verkäufer) und Ver­brauch­er (Käufer) han­delt, ist ein all­ge­mein­er Haf­tungsauss­chluss nichtig, wenn die Bedin­gun­gen im Ver­trag nicht Punkt für Punkt ange­führt sind.

Eine Schad­loshal­tung ist nur denkbar, wenn der Verkäufer nach­weisen kann, dass die Män­gel schon vor dem Verkauf bestanden haben und der Verkäufer davon Ken­nt­nis hat­te (arglistige Täuschung). Laut gängiger Recht­sprechung obliegt es dem Käufer nach Baumän­geln zu fra­gen, der Verkäufer muss nicht von sich aus darauf hin­weisen.

Es macht daher Sinn, bei der Besich­ti­gung und noch vor der Abgabe des Ange­botes einen Bausachver­ständi­gen mit der Begutach­tung zu beauf­tra­gen. Die Investi­tion rech­net sich, da diese Vor­gangsweise später hohe finanzielle Ver­luste ver­hin­dern kann.

Wodurch können Risse bei einer Immobilie entstehen?

Die Ursachen sind vielfältig, hän­gen teil­weise vom Alter des Gebäudes ab. Risse kön­nen entste­hen, wenn sich Erdre­ich, das die Immo­bilie stützen soll, bewegt. Das kann tek­tonis­che Ursachen haben, es kann am Grund­wass­er liegen oder in der man­gel­haften Grün­dung der Bau­grube. Wenn der Riss das gesamte Mauer­w­erk durchzieht, sich möglicher­weise trep­pe­nar­tig fort­set­zt, kann Gefahr im Verzug sein. Lassen Sie das Gebäude erst durch einen Experten begutacht­en, und tre­f­fen dann Ihre Entschei­dung.

• Neue Gebäude bekom­men in den ersten 5 Jahren soge­nan­nte Set­zungsrisse, die aller Wahrschein­lichkeit unbe­den­klich sind.
• Es kön­nen Pla­nungs- und Aus­führungs­fehler vor­liegen.
• Umbaut­en, unsachgemäß aus­ge­führt, haben die Sta­tik der Immo­bilie bee­in­flusst.
• Risse, die nur in Putztiefe gehen, sich nicht im Mauer­w­erk fort­set­zen, sind wahrschein­lich unbe­den­klich.
• Ein Riss in der Außen­fas­sade hinge­gen, ist immer mit der Gefahr ver­bun­den, dass Wass­er in das Mauer­w­erk ein­dringt und schwere Schä­den verur­sacht, auch wenn son­st die Sta­tik des Haus­es nicht betrof­fen ist.

Wer prüft, ob die Standsicherheit der Immobilie gefährdet ist?

Die tat­säch­liche Ein­schätzung kann nur ein Fach­mann vornehmen. Ein Experte (Bauin­ge­nieur, Sta­tik­er, Architekt) ist in der Lage Ursache und Wirkun­gen abzuschätzen. Alles andere ist Glücksspiel. Damit sind Sie auf der sicheren Seite: ziehen Sie zum Verkauf­s­ge­spräch Zeu­gen oder einen Bausachver­ständi­gen her­an.

Ernst wird die Sache dann, wenn Sie den Ver­trag unter­schreiben, und sich der Man­gel im Nach­hinein als sub­stanzge­fährdend her­ausstellt. In dem Fall trifft Sie die volle Beweis­last. Sie haben zu beweisen, dass der Verkäufer den Schaden bei Ver­tragsab­schluss kan­nte.

Ohne entsprechende Unter­la­gen (Fotos, Videos) oder einen Experten, der den Sachver­halt bestätigt, sind die Chan­cen dazu eher ger­ing. Auf Grund der aus­geschlosse­nen Sach­män­gel­haf­tung (Verkaufsver­trag) ist der Verkäufer wed­er zur Nachbesserung noch zum Schaden­er­satz verpflichtet. Die Sach­män­gel­haf­tung ist allerd­ings dann nichtig, wenn der Verkäufer den Man­gel “arglistig” ver­schweigt.

Zusammenfassung und Fazit

• Solange der Kaufver­trag nicht in Gültigkeit erwach­sen ist (das passiert bere­its dann, wenn der Verkäufer das Kau­fange­bot gegen­ze­ich­net) kön­nen Sie ver­lan­gen, dass der bauliche Zus­tand, neben den Bewil­li­gun­gen und Aufla­gen, Ihren Erwartun­gen entspricht.
• Nur ein Bausachver­ständi­ger, Architekt, Sta­tik­er kann in let­zter Kon­se­quenz beurteilen, welche Auswirkun­gen fest­gestellte Risse in den Wän­den, auf die Stand­fes­tigkeit der Immo­bilie, haben.
• Der Bausachver­ständi­ge kann in seinem Gutacht­en fes­thal­ten, dass diese Schä­den schon vor dem Verkauf­s­ab­schluss dem Verkäufer bekan­nt waren. Damit haben Sie einen gerichtsver­w­ert­baren Beweis, wenn es zu ein­er rechtlichen Auseinan­der­set­zung kom­men sollte.
• Wenn der Verkäufer, nach­weis­lich vor dem Verkauf, von dem Schaden wusste, dann kann “arglistige Täuschung” vor­liegen. Der Verkäufer kann trotz Auss­chlussklausel in die Haf­tung genom­men wer­den.