Der Dachgeschossrohling als Gemeinschaftseigentum – Chancen und Hemmnisse beim Verkauf

Im Zuge der Nach­hal­tig­keits­dis­kus­sio­nen wird in unse­rer Gesell­schaft ver­stärkt über Autos, Klei­dung und Lebens­mit­tel dis­ku­tiert. Es heißt, wir soll­ten regio­na­le Pro­duk­te bevor­zu­gen, recy­cling­fä­hi­ge Mate­ria­li­en ver­wen­den und bei der Auto­aus­wahl auf den Ben­zin­mo­tor, wenn mög­lich ver­zich­ten. Weni­ger ver­brei­tet ist die Dis­kus­si­on über den wohn­raum­be­ding­ten Flä­chen­ver­brauch. Dies mag auch dar­an lie­gen, da es hier­bei nicht um ein gesell­schaft­lich ver­markt­ba­res Han­deln geht. Vor allem Eigen­tü­mer­ge­mein­schaf­ten haben jedoch die Chan­ce, ohne unmit­tel­ba­ren Ein­griff in die eige­nen 4 Wän­de die­ses Pro­blem aktiv anzu­ge­hen. Dabei bie­ten sich auch mone­tär wirk­sa­me Chan­cen für jeden Ein­zel­nen. Erfah­ren Sie hier mehr über die Chan­cen und Risi­ken beim Ver­kauf eines Dach­ge­schoss­roh­lings aus Sicht einer Wohneigentümergemeinschaft.

Die Ausgangssituation in deutschen Mehrfamilienhäusern

Im Jahr 2019 wur­den vom sta­tis­ti­schen Bun­des­amt rd. 13,9 Mil­lio­nen Eigen­tums­woh­nun­gen und 19,2 Mil­lio­nen Mehr­fa­mi­li­en­häu­ser in Deutsch­land gezählt. Wohin­ge­gen die Anzahl der Eigen­tums­woh­nun­gen inner­halb der Mehr­fa­mi­li­en­häu­ser bekannt ist, weiß man sta­tis­tisch jedoch rela­tiv wenig über die Anzahl soge­nann­ter Dach­ge­schoss­roh­lin­ge. Ein Dach­ge­schoss­roh­ling bezeich­net ein nicht aus­ge­bau­tes Dach­ge­schoss, das auf­grund des tech­ni­schen Zustands (feh­len­de Däm­mung, feh­len­de Aus­stat­tung, etc.) nicht für Wohn- oder gewerb­li­che Zwe­cke genutzt wer­den kann. Grün­de für den teil­wei­se ver­nach­läs­sig­ten Aus­bau eines Dach­ge­schos­ses kann sehr viel­fäl­tig sein. Man­che Dach­ge­schoss­roh­lin­ge befin­den sich nicht an einem Stand­ort, an dem eine aus­rei­chen­de Nach­fra­ge nach Wohn­raum vor­liegt. Für eini­ge Eigen­tü­mer ist aber auch der Auf­wand und die dadurch ein­her­ge­hen­de Unru­he und Ver­än­de­rung schlicht zu groß. Ein Ver­kauf des Dach­ge­schoss­roh­lings kann aber auch für Käu­fer eine unglück­li­che, risi­ko­be­haf­te­te Inves­ti­ti­on dar­stel­len. Wird nur der Dach­ge­schoss­roh­ling von einem ein­zel­nen Eigen­tü­mer als Wohn­ei­gen­tum ver­äu­ßert, stellt das meist gerin­ge­re Stimm­recht bei anste­hen­den Eigen­tü­mer­ver­samm­lun­gen aus Käu­fer­sicht ein finan­zi­el­les Risi­ko dar.

Wahr­schein­lich attrak­ti­ver ist daher die Aus­gangs­la­ge, bei der es bereits meh­re­re Teil­ha­ber am Gemein­schafts­ei­gen­tum und somit eine aus­ge­gli­che­ne­re Ver­tei­lung des Stimm­rechts gibt. Gemäß Wohn­ei­gen­tums­ge­setz (WEG) besit­zen die Teil­ha­ber in die­sem Modell einen Anteil am Grund und Boden, an der kon­struk­ti­ven Grund­struk­tur des Gebäu­des, sowie an einem indi­vi­du­el­len Son­der­ei­gen­tum (die »eige­ne Woh­nung«) inner­halb des Gebäu­des. Gemein­schafts­flä­chen, wie es auch häu­fig bei einem Dach­ge­schoss­roh­ling der Fall ist, gel­ten als Gemein­schafts­ei­gen­tum. Bei Eigen­tü­mer­ver­samm­lun­gen kann über des­sen zukünf­ti­ge Nut­zung, dem Aus­bau, oder auch dem Ver­kauf des Dach­ge­schoss­roh­lings abge­stimmt werden.

Chancen durch den Verkauf eines Dachgeschossrohlings aus Wohneigentümersicht

Der Ver­kauf eines Dach­ge­schoss­roh­ling wür­de sich für alle Wohn­ei­gen­tü­mer kurz­fris­tig durch den Ver­kaufs­preis vor allem mone­tär posi­tiv bemerk­bar machen. Der Ver­kaufs­preis wird antei­lig ver­teilt. Der Wert eines Dach­ge­schoss­roh­lings kann von pro­fes­sio­nel­len Immo­bi­li­en­be­wer­tern mit unter­schied­li­chen Ver­fah­ren ermit­telt wer­den. Für eine eige­ne Schnell­ein­schät­zung kann ein Blick auf die Eigen­tums­woh­nungs­prei­se auf Immo­bi­li­en­por­ta­len (zum Bei­spiel Immo­scout), im kom­mu­na­len Grund­stücks­markt­be­richt oder auf öffent­lich ein­seh­ba­ren Preis­kar­ten (sie­he Fach­zeit­schrift IZ, oder Capi­tal) bereits hel­fen. Im Gegen­satz zu der übli­chen Preis­kal­ku­la­ti­on bei einer Eigen­tums­woh­nung wird ein Käu­fer (der nicht nur auf stei­gen­de Boden­prei­se spe­ku­liert) jedoch die not­wen­di­gen Aus­bau­kos­ten, Bau­ne­ben­kos­ten und Risi­ko­kos­ten bei sei­ner eige­nen Preis­de­fi­ni­ti­on in Abzug stel­len müssen.

Neben dem direk­ten mone­tä­ren Vor­teil für die gesam­te Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft bie­ten sich auch lang­fris­ti­ge Ein­spar­po­ten­zia­le. Mit dem Aus­bau eines Dach­ge­schos­ses kommt es auf­grund diver­ser ener­ge­ti­scher Wohn­raum­an­for­de­run­gen in der Regel zu einer Ver­bes­se­rung der wär­me­schüt­zen­den Gebäu­de­hül­le. Von einem Aus­bau kön­nen somit vor allem die obe­ren Geschoss­woh­nun­gen pro­fi­tie­ren, bei denen vor­her viel Wär­me über die Geschoss­de­cke in den kal­ten Dach­raum ver­lo­ren ging. Die Sanie­rung des Daches stei­gert zudem den Gesamt­wert der Immo­bi­lie. Dar­über hin­aus wer­den in vie­len Fäl­len auch Antei­le am Haus­geld durch den zusätz­li­chen neu­en Nach­bar gerin­ger. Schließ­lich kann man sich die lau­fen­den Kos­ten (Haus­geld) mit einer wei­te­ren Par­tei lang­fris­tig teilen.

Hemmnisse beim Verkauf eines Dachgeschossrohling

Sieht man einen Dach­ge­schoss­aus­bau auf­grund der Bau­maß­nah­men, bzw. der Ver­än­de­rung der Archi­tek­tur und Mate­ri­al­wahl kri­tisch kann bei Ein­grif­fen in die Gebäu­de­hül­le (zum Bei­spiel bei Dach­gau­ben o.Ä.) vom Mit­be­stim­mungs­recht (Gemein­schafts­ei­gen­tum, sie­he oben) Gebrauch gemacht wer­den. Dabei kann wie­der­um der Kli­ma­schutz­ge­dan­ke in Rück­spra­che mit den wei­te­ren Eigen­tü­mern und dem Käu­fer früh­zei­tig ein­ge­bracht wer­den. Ein Bei­spiel wäre der Aus­schluss einer WDVS-Fas­sa­de (gekleb­tes Sty­ro­por mit Putz­schicht) an der Dachgaube.

Vie­le wei­te­re Nega­tiv­a­spek­te beim Ver­kauf eines Dach­ge­schoss­roh­ling sind aus Sicht einer Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft oft auch kurz­fris­ti­ger Natur. Vor allem der Bau­lärm wäh­rend des Umbaus ist ner­vig. Bau­ar­bei­ten fan­gen immer dann an, wenn man es als Nach­bar nicht gebrau­chen kann. In der Regel dau­ert der Aus­bau eines Dach­ge­schoss­roh­ling jedoch kein Jahr. Bei guter Pla­nung, Kom­mu­ni­ka­ti­on und Tak­tung sind die staub- und lärm­trei­ben­den Arbei­ten am und unter dem Dach oft in weni­gen Wochen erledigt.

Lang­fris­tig kann es natür­lich sein, dass durch den Ver­kauf unlieb­sa­me Nach­barn in einer intak­ten Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft ein­tre­ten. Ver­än­de­run­gen, bzw. neue Ansich­ten bei anste­hen­den Ent­schei­dun­gen sind oft anstren­gend. Bei der Aus­wahl des zukünf­ti­gen Eigen­tü­mers kann die Eigen­tü­mer­ge­sell­schaft im Vor­feld des Ver­kau­fes jedoch ein­wir­ken, indem gemein­schaft­lich defi­nier­te Aus­wahl­kri­te­ri­en auf­ge­stellt wer­den. Mög­li­cher­wei­se spielt die Kauf­kraft des Käu­fers dann nicht unbe­dingt die größ­te Rol­le. Lang­fris­tig muss es in Bezug auf die Nut­zung von Gemein­schafts­flä­chen auf engem Raum (Trep­pen­haus, Kel­ler, Hof, Gar­ten, etc.) schließ­lich vor allem beim Mit­ein­an­der passen.

Fazit

Der Dach­ge­schoss­roh­ling ist trotz feh­len­der Sta­tis­tik kein sel­te­nes Phä­no­men in Deutsch­land. Bewegt man sich in den Städ­ten und blickt hoch sieht man stän­dig Dächer ohne Dach­flä­chen­fens­ter, Dach­gau­ben oder Log­gia. Die­se qua­li­ta­ti­ven Erkennt­nis­se deu­ten daher auf ein gro­ßes Aus­bau­po­ten­ti­al hin. Sofern Dach­ge­schoss­roh­lin­ge in einer Wohn­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft vor­lie­gen kann der Ver­kauf eine sinn­vol­le Lösung dar­stel­len: Bei rich­ti­ger Umset­zung sowohl öko­no­misch (kurz­fris­ti­ge Erträ­ge, lang­fris­ti­ge Kos­ten­ver­tei­lung), als auch öko­lo­gisch (Sen­kung des Flächenverbrauchs).