Eine Bauvoranfrage stellen – wann, wofür und wieso?

Sie möch­ten umbau­en, umnut­zen oder in beson­de­ren Situa­tio­nen (bspw. im Außen­be­reich) neu­bau­en und fra­gen sich, ob Ihr Vor­ha­ben denn über­haupt geneh­mi­gungs­recht­lich umsetz­bar ist. Eine Mög­lich­keit, die pla­nungs­recht­li­chen Anfor­de­run­gen früh­zei­tig abzu­klä­ren stellt die Bau­vor­anfra­ge dar. Was das ist, wie der Ablauf genau aus­sieht und wann man eine Bau­vor­anfra­ge stellt, erläu­tert wir in den nach­fol­gen­den Zeilen.

Was ist eine Bauvoranfrage?

Die Bau­vor­anfra­ge ist eine rechts­kräf­ti­ge Zusa­ge der Bau­be­hör­de für ein­zel­ne spe­zi­el­le Fra­gen. Als Bauherr:in bekommt man anschlie­ßend einen Bau­vor­be­scheid. Fra­gen könn­ten sein:

• Darf im Außen­be­reich gebaut werden?
• Dür­fen Grenz­wer­te aus alten Bebau­ungs­plä­nen über­schrit­ten werden?
• Darf ein Dach­ge­schoss in beson­de­re Art und Wei­se aus­ge­baut werden?
• Darf ein Bau­vor­ha­ben in einem Gebiet ohne Bebau­ungs­plan umge­setzt werden?

Für die Antrags­stel­lung wird min­des­tens ein Aus­zug aus der Lie­gen­schafts­kar­te mit Ein­tra­gung des betrof­fe­nen Bau­vor­ha­ben und ein Anschrei­ben mit einer kur­zen Bau­be­schrei­bung benö­tigt. Abge­se­hen von der Bau­vor­anfra­ge kann eine unver­bind­li­che Aus­sa­ge auch ohne for­mel­len Pro­zess beim Bau­amt ein­ge­holt wer­den. Hier müss­ten sich poten­zi­el­le Bau­her­ren/-her­rin­nen aber auf das Wort des jewei­li­gen Mit­ar­bei­ten­den ver­las­sen und hät­ten bei spä­te­ren Abwei­chun­gen kei­nen Rechtsanspruch.

Wer darf eine Bauvoranfrage stellen?

Bau­vor­anfra­gen wer­den zusam­men von Bau­vor­la­ge­be­rech­tig­ten und poten­zi­el­len Bau­her­ren/-her­rin­nen gestellt. Bau­vor­la­ge­be­rech­tigt sind Archi­tek­ten und Archi­tek­tin­nen. Als Architekt:in wie­der­um darf sich der- oder die­je­ni­ge bezeich­nen, die in einer Archi­tek­ten­kam­mer als Architekt:in ein­ge­tra­gen ist. Wei­ter­hin kön­nen auch Innenarchitekt:innen, Bauingenieur:innen oder ande­re Berufs­grup­pen bau­vor­la­ge­be­rech­tigt sein. Die genau­en Defi­ni­tio­nen sind von Bun­des­land zu Bun­des­land unter­schied­lich. Wei­ter­hin gilt die Bau­vor­la­ge­be­rech­ti­gung abseits der Architekten/​Architektinnen nicht immer für alle Bauvorhaben.

Wich­tig zu wis­sen ist auch noch, dass die poten­zi­el­le Bau­herr­schaft als Antrags­stel­len­de nicht zwin­gend Eigentümer:in der Immo­bi­lie sein müs­sen. Das heißt, bei­spiels­wei­se kön­nen auch Kauf­in­ter­es­sen­ten und ‑inter­es­sen­tin­nen eine Bau­vor­anfra­ge stellen.

Wie läuft die Antragsstellung ab?

Ein­gangs emp­fiehlt es sich, sich zunächst unver­bind­lich bei der Bau­be­hör­de zu erkun­di­gen. Alter­na­tiv besteht die Mög­lich­keit, eine Fachexpert:in (bspw. eine Architekt:in) zu kon­tak­tie­ren. Anschlie­ßend folgt die Antrags­vor­be­rei­tung. Hier ist vor allem die Argu­men­ta­ti­on, der Ent­wurf und der Antrag selbst vor­zu­be­rei­ten. In der Regel ist der Antrag dann schrift­lich per Post, unter­schrie­ben und in mehr­fa­cher Aus­füh­rung bei der Behör­de ein­zu­rei­chen. Die Antrags­un­ter­la­gen sind in der Regel iden­tisch mit den Antrags­un­ter­la­gen für einen Bau­an­trag. Nach Abga­be prüft die Behör­de den Antrag. Die Prüf­dau­er ist je nach Kom­mu­ne und Anfra­ge unter­schied­lich. Bei klei­ne­ren Ver­fah­ren dau­ert die Prü­fung im bes­ten Fall nur ein paar Tage. Sind die Bau­vor­la­gen vor­schrifts­ge­mäß und ent­spricht die Bau­maß­nah­me dem öffent­li­chen Bau­recht wird die Bau­auf­sicht den Bau­vor­be­scheid ertei­len. Ganz wich­tig: In dem Bau­vor­be­scheid wer­den auch Hin­wei­se und mög­li­che Auf­la­gen und Neben­be­stim­mun­gen genannt, die bei der anschlie­ßen­den Antrags­stel­lung und dem Bau zu berück­sich­ti­gen sind.

Wie geht es nach der Bauvoranfrage weiter?

Mit der Bau­vor­anfra­ge wur­den, wie bereits erwähnt, spe­zi­el­le Fra­gen des vor­ge­se­he­nen Bau­vor­ha­bens geklärt. Die Bau­vor­anfra­ge ersetzt jedoch kei­nen Bau­an­trag und die dar­auf auf­bau­en­de Ertei­lung einer Bau­ge­neh­mi­gung. Nach der Bau­vor­anfra­ge wer­den die Ent­wür­fe in Zusam­men­ar­beit mit einem Archi­tek­tur­bü­ro wei­ter aus­ge­ar­bei­tet. Dar­auf­hin folgt der Aus­tausch mit Tragwerksplaner:innen (umgangs­sprach­lich Statiker:innen), Bau­phy­sik-Exper­ten und ‑Exper­tin­nen (Wär­me, Schall, Brand­schutz) und ggf. wei­te­ren Fach­ex­per­ten und ‑exper­tin­nen (Baugrundgutachter:in, tech­ni­sche Gebäu­de­aus­stat­tung etc.).

Im Anschluss folgt die Bau­an­trags­stel­lung. Hier kann auf die vor­he­ri­ge Bau­vor­anfra­ge ver­wie­sen wer­den. Der Bau­an­trag ist deut­lich umfang­rei­cher als eine Bau­vor­anfra­ge. Erst anschlie­ßend erhält man die Baugenehmigung.

In Bezug auf die Bau­vor­anfra­ge und die Bau­ge­neh­mi­gung ist zu beach­ten, dass die­se auch ungül­tig wer­den kön­nen, bei­spiels­wei­se wenn Fris­ten nicht ein­ge­hal­ten wer­den. Mit einer Begrün­dung besteht die Mög­lich­keit der Frist­ver­län­ge­rung. Eine Bau­vor­anfra­ge oder Bau­ge­neh­mi­gung haben somit eine Art Gül­tig­keits­dau­er. Die The­ma­tik ist vor allem beim spä­te­ren Ver­kauf von Immo­bi­li­en relevant.

Fazit

Wir hof­fen, dass die kur­ze Zusam­men­fas­sung Ihnen gehol­fen hat, die Zusam­men­hän­ge, Fach­be­grif­fe und Abläu­fe rund­um die Bau­vor­anfra­ge bes­ser zu ver­ste­hen. Falls Sie noch wei­te­re Fra­gen haben, kön­nen Sie sich ger­ne bei uns melden.