Eine Bauvoranfrage stellen – wann, wofür und wieso?

Sie möcht­en umbauen, umnutzen oder in beson­deren Sit­u­a­tio­nen (bspw. im Außen­bere­ich) neubauen und fra­gen sich, ob Ihr Vorhaben denn über­haupt genehmi­gungsrechtlich umset­zbar ist. Eine Möglichkeit, die pla­nungsrechtlichen Anforderun­gen frühzeit­ig abzuk­lären stellt die Bau­vo­ran­frage dar. Was das ist, wie der Ablauf genau aussieht und wann man eine Bau­vo­ran­frage stellt, erläutert wir in den nach­fol­gen­den Zeilen.

Was ist eine Bauvoranfrage?

Die Bau­vo­ran­frage ist eine recht­skräftige Zusage der Baube­hörde für einzelne spezielle Fra­gen. Als Bauherr:in bekommt man anschließend einen Bau­vorbescheid. Fra­gen kön­nten sein:

• Darf im Außen­bere­ich gebaut wer­den?
• Dür­fen Gren­zw­erte aus alten Bebau­ungsplä­nen über­schrit­ten wer­den?
• Darf ein Dachgeschoss in beson­dere Art und Weise aus­ge­baut wer­den?
• Darf ein Bau­vorhaben in einem Gebi­et ohne Bebau­ungs­plan umge­set­zt wer­den?

Für die Antragsstel­lung wird min­destens ein Auszug aus der Liegen­schaft­skarte mit Ein­tra­gung des betrof­fe­nen Bau­vorhaben und ein Anschreiben mit ein­er kurzen Baubeschrei­bung benötigt. Abge­se­hen von der Bau­vo­ran­frage kann eine unverbindliche Aus­sage auch ohne formellen Prozess beim Bauamt einge­holt wer­den. Hier müssten sich poten­zielle Bauher­ren/-her­rin­nen aber auf das Wort des jew­eili­gen Mitar­bei­t­en­den ver­lassen und hät­ten bei späteren Abwe­ichun­gen keinen Recht­sanspruch.

Wer darf eine Bauvoranfrage stellen?

Bau­vo­ran­fra­gen wer­den zusam­men von Bau­vor­lage­berechtigten und poten­ziellen Bauher­ren/-her­rin­nen gestellt. Bau­vor­lage­berechtigt sind Architek­ten und Architek­tin­nen. Als Architekt:in wiederum darf sich der- oder diejenige beze­ich­nen, die in ein­er Architek­tenkam­mer als Architekt:in einge­tra­gen ist. Weit­er­hin kön­nen auch Innenarchitekt:innen, Bauingenieur:innen oder andere Beruf­s­grup­pen bau­vor­lage­berechtigt sein. Die genauen Def­i­n­i­tio­nen sind von Bun­des­land zu Bun­des­land unter­schiedlich. Weit­er­hin gilt die Bau­vor­lage­berech­ti­gung abseits der Architekten/Architektinnen nicht immer für alle Bau­vorhaben.

Wichtig zu wis­sen ist auch noch, dass die poten­zielle Bauherrschaft als Antragsstel­lende nicht zwin­gend Eigentümer:in der Immo­bilie sein müssen. Das heißt, beispiel­sweise kön­nen auch Kaufin­ter­essen­ten und ‑inter­essentin­nen eine Bau­vo­ran­frage stellen.

Wie läuft die Antragsstellung ab?

Ein­gangs emp­fiehlt es sich, sich zunächst unverbindlich bei der Baube­hörde zu erkundi­gen. Alter­na­tiv beste­ht die Möglichkeit, eine Fachexpert:in (bspw. eine Architekt:in) zu kon­tak­tieren. Anschließend fol­gt die Antragsvor­bere­itung. Hier ist vor allem die Argu­men­ta­tion, der Entwurf und der Antrag selb­st vorzu­bere­it­en. In der Regel ist der Antrag dann schriftlich per Post, unter­schrieben und in mehrfach­er Aus­führung bei der Behörde einzure­ichen. Die Antrag­sun­ter­la­gen sind in der Regel iden­tisch mit den Antrag­sun­ter­la­gen für einen Bauantrag. Nach Abgabe prüft die Behörde den Antrag. Die Prüf­dauer ist je nach Kom­mune und Anfrage unter­schiedlich. Bei kleineren Ver­fahren dauert die Prü­fung im besten Fall nur ein paar Tage. Sind die Bau­vor­la­gen vorschrifts­gemäß und entspricht die Bau­maß­nahme dem öffentlichen Bau­recht wird die Bauauf­sicht den Bau­vorbescheid erteilen. Ganz wichtig: In dem Bau­vorbescheid wer­den auch Hin­weise und mögliche Aufla­gen und Nebenbes­tim­mungen genan­nt, die bei der anschließen­den Antragsstel­lung und dem Bau zu berück­sichti­gen sind.

Wie geht es nach der Bauvoranfrage weiter?

Mit der Bau­vo­ran­frage wur­den, wie bere­its erwäh­nt, spezielle Fra­gen des vorge­se­henen Bau­vorhabens gek­lärt. Die Bau­vo­ran­frage erset­zt jedoch keinen Bauantrag und die darauf auf­bauende Erteilung ein­er Bau­genehmi­gung. Nach der Bau­vo­ran­frage wer­den die Entwürfe in Zusam­me­nar­beit mit einem Architek­tur­büro weit­er aus­gear­beit­et. Daraufhin fol­gt der Aus­tausch mit Tragwerksplaner:innen (umgangssprach­lich Statiker:innen), Bau­physik-Experten und ‑Exper­tin­nen (Wärme, Schall, Brand­schutz) und ggf. weit­eren Fach­ex­perten und ‑exper­tin­nen (Baugrundgutachter:in, tech­nis­che Gebäudeausstat­tung etc.).

Im Anschluss fol­gt die Bauantragsstel­lung. Hier kann auf die vorherige Bau­vo­ran­frage ver­wiesen wer­den. Der Bauantrag ist deut­lich umfan­gre­ich­er als eine Bau­vo­ran­frage. Erst anschließend erhält man die Bau­genehmi­gung.

In Bezug auf die Bau­vo­ran­frage und die Bau­genehmi­gung ist zu beacht­en, dass diese auch ungültig wer­den kön­nen, beispiel­sweise wenn Fris­ten nicht einge­hal­ten wer­den. Mit ein­er Begrün­dung beste­ht die Möglichkeit der Fristver­längerung. Eine Bau­vo­ran­frage oder Bau­genehmi­gung haben somit eine Art Gültigkeits­dauer. Die The­matik ist vor allem beim späteren Verkauf von Immo­bilien rel­e­vant.

Fazit

Wir hof­fen, dass die kurze Zusam­men­fas­sung Ihnen geholfen hat, die Zusam­men­hänge, Fach­be­griffe und Abläufe run­dum die Bau­vo­ran­frage bess­er zu ver­ste­hen. Falls Sie noch weit­ere Fra­gen haben, kön­nen Sie sich gerne bei uns melden.