Wofür benötige ich einen Bauvorbescheid?
Im Baurecht basieren anders als in der Mathematik nicht alle Entscheidungen auf einheitlich messbaren Größen. Die Formulierungen in den Gesetzestexten, Verordnungen und örtlichen Bauvorschriften beinhalten zum Teil einen gewissen Interpretationsspielraum. Um Unsicherheiten in Zusammenarbeit mit den Baubehörden aus dem Weg zu gehen, können Bauvorbescheide ausgestellt werden. Wir möchten Bauherren in diesem Artikel über das Thema Bauvorbescheid informieren und uns der häufigen Frage stellen, in welchem Fall Sie einen Bauvorbescheid benötigen.
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Was ist ein Bauvorbescheid?
Ein Bauvorbescheid dient noch vor Abgabe eines Bauantrages zur Klärung einzelner, baurechtlich offener Fragestellungen. Ein Bauvorbescheid wird von der zuständigen Baubehörde ausgestellt. Im Gegensatz zu einer losen Aussage aus einer Beratungsgespräch hat der Bauvorbescheid eine zeitlich begrenzte, bindende Wirkung. Genaue Anforderungen sind in den Landesbauordnungen geregelt (zum Beispiel § 77 BauO NRW). Aus Investorensicht kann man davon ausgehen, dass eine Immobilie mit einem erteilten Bauvorbescheid zu höheren Verkaufspreisen führen kann, wenn so wichtige Unsicherheiten über die Bebaubarkeit vorab geklärt werden können. Was ist dann eine Bauvoranfrage?
Eine Bauvoranfrage (auch Bauanfrage, oder Antrag auf Bauvorbescheid genannt) stellt der Bauherr bei speziellen Fragen um einen Bauvorbescheid von der zuständigen Behörde zu erhalten.
Wer hilft mir bei einer Bauvoranfrage?
Diese Frage wird in den länderspezifischen Bauordnungen geregelt. Grundsätzlich wird die Bauvoranfrage von der Bauherrin oder dem Bauherrn gestellt. Im Regelfall handelt es sich beim Bauherrn um den Eigentümer. Mit einer Vollmacht kann die Bauvoranfrage auch von Architekten oder Ingenieuren, sowie von potentiellen Käufern gestellt werden. Planungsunterlagen (Bauvorlagen), die zur Prüfung der offenen Fragen notwendig sind müssen in einigen Bundesländern von einem bauvorlageberechtigten Planverfasser unterschrieben sein. Bauherren sind somit in vielen Fällen auch bei der Bauvoranfrage von bauvorlageberechtigten Planern abhängig.
Wann benötige ich einen Bauvorbescheid?
In der Regel werden im Falle eines existierenden, qualifizierten Bebauungsplans keine Bauvoranfragen gestellt. Bauvoranfragen werden gestellt, wenn aus einfachen Bebauungsplänen, oder in Gebieten in denen kein Bebauungsplan vorliegt, spezifische Vorgaben fehlen und die Beantwortung einer Frage als Auslegungssache beurteilt wird (Was ist ein qualifizierter Bebauungsplan?).
Außerdem kann es Situationen geben, die im Interesse des Allgemeinwohls eine Sonderregelung (im Toleranzbereich) erfordern. Beispiele sind Überschreitungen der überbaubaren Fläche, Unterschreitung von Abstandsmaßen, oder den nachträglichen Einbau einer Dachgaube, einer Dachloggia, oder einer Dachterrasse. Auch bei Umnutzungen kann es aus öffentlich baurechtlichen Gründen zu Unsicherheiten kommen. Nicht selten geht es um Fragen zur Gestaltungssatzung an Ihrem Standort. Mit einem Bauvorbescheid möchte man vermeiden, dass sich (umgangssprachlich) “der Geschmack der Behörden” sich bis zur tatsächlichen Antragsstellung nicht wieder verändert.
In bereits bebauten Gebieten kann es weiterhin sein, dass die reale Ist-Situation von der in einem Bebauungsplan dargestellten Plansituation abweicht und Sie Ihr Dachgeschoss, abweichend von den Vorgaben ebenfalls aufstocken möchten. Aus öffentlich baurechtlicher Sicht lassen sich Nachverdichtungsmaßnahmen in Städten bei entsprechender Nachbarbebauung gut argumentieren. Desto konkreter Ihr Anliegen dargestellt und die Auswirkungen auf das Allgemeinwohl als zumutbar bewertet werden können, desto höher sind Ihre Chancen auf einen positiven Bescheid.
Zeitlich werden Bauvoranfragen außerdem gerne im Vorfeld eines Kaufs, bzw. Verkaufes getätigt.
Welche Kosten entstehen bei einer Bauvoranfrage?
Die Kosten für eine Bauvoranfrage setzen sich aus drei Kostenpositionen zusammen: Ihr eigener Aufwand, die Beratungs- und Bearbeitungskosten bei Ihren Fachexperten (zum Beispiel Architekten, Bauingenieur) und die Prüfkosten bei der Baubehörde. Die Höhe der Bearbeitungskosten bei Bauvorlageberechtigten ist je nach Ansprechpartner unterschiedlich. Das Honorar ist frei vereinbar. Die Höhe ist in der Regel vom jeweiligen Sachverhalt abhängig. Für eine einfache Anfrage, ob eine Dachgaube aus öffentlich baurechtlichen Gründen (zum Beispiel Gestaltungssatzung) erlaubt ist, können Gesamtkosten ab einem mittleren dreistelligen Bereich (rund 500 €) entstehen. Nach oben sind (wie so häufig) jedoch wenig Grenzen gesetzt.
Die einzelne Höhe der Prüfgebühren bei den Baubehörden basieren auf gesetzlichen Regelungen und kommunal unterschiedlichen Satzungen. Erkundigen Sie sich bei der zuständigen Behörde in Ihrem Ort.
Welche Unterlagen werden bei der Erstellung einer Bauvoranfrage benötigt?
Der Umfang notwendiger Unterlagen (Bauvorlagen) ist abhängig von der beabsichtigten baurechtlichen Fragestellung. Grundsätzlich sind Standortinformationen und Angaben zu Ihren Vorhaben und Ihre Bedenken notwendig. Bei Umbaumaßnahmen sind weiterhin existierende Planunterlagen hilfreich. Um effizient zu Arbeiten empfehlen wir Ihnen aktuelle Fotos aus der Umgebung mit wichtigen Merkmalen zu erfassen. Auch Fotos, auf denen unterschiedliche Höhen (zum Beispiel der Traufe) können je nach Fragestellung hilfreich sein.
Fazit – Bauvoranfragen bei Unsicherheit stellen
Bauvoranfragen sind ein besonderes Mittel innerhalb des Baugenehmigungsprozesses um frühzeitig Planungssicherheit sicherzustellen. Für die meisten privaten Bauvorhaben in Gebieten mit einem qualifizierten Bebauungsplan haben Sie keine Relevanz. Wir empfehlen Ihnen unabhängig von der formellen Abwicklung einer Bauvoranfrage bei Unsicherheiten möglichst frühzeitig das Gespräch mit den Baubehörden zu suchen. Anschließend kann über die Notwendigkeit eines Bauvorbescheid ein Urteil gefällt werden.
Verfasst am 27. Januar 2021. Die obigen Informationen können veraltet/fehlerhaft sein und stellen keine Beratung dar. Fragen Sie uns für verbindliche Auskünfte hier an:
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