Was ist ein Baulastenverzeichnis?

Wer eine Bestands­im­mo­bi­lie erwer­ben möch­te, ist vor allem mit der Ein­sicht in das Bau­las­ten­ver­zeich­nis des Grund­stücks gut bera­ten, denn in die­sem Doku­ment sind die öffent­lich-recht­li­chen Ver­pflich­tun­gen fest­ge­legt, die auf dem Grund­stück lie­gen. Mit Aus­nah­me des Bun­des­lan­des Bay­ern, das ein sol­ches Bau­las­ten­ver­zeich­nis nicht führt, kön­nen in allen übri­gen Bun­des­län­dern Ein­sich­ten ver­langt wer­den. Dabei fun­giert das Bau­las­ten­ver­zeich­nis ergän­zend zum Grund­buch und beinhal­tet unter ande­rem Punk­te wie das Wege­recht des Nach­barn, eine Abstands­flä­chen­bau­last, in der gere­gelt ist, wie viel Abstand zum Nach­barn vor­lie­gen muss oder eine Stell­platz­bau­last, falls ein Nach­bar eine Stell­flä­che auf dem Grund­stück eines ande­ren Eigen­tü­mers in Anspruch nimmt.

Worin liegt der Unterschied zwischen Baulastenverzeichnis und Grundbuch?

Im Grund­buch sind die pri­va­ten Eigen­tums­ver­hält­nis­se und die Rech­te Drit­ter fest­ge­hal­ten, die ein Grund­stück und eine Immo­bi­lie betref­fen. Dar­un­ter fällt zum Bei­spiel auch die Grund­schuld. Im Bau­las­ten­ver­zeich­nis hin­ge­gen sind die Las­ten, also die Ver­pflich­tun­gen ver­zeich­net, die der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer gegen­über der Bau­be­hör­de hat. Hier wird auf­ge­führt, wel­che Fak­to­ren die­ser unter­las­sen, dul­den oder machen muss.

Wo kann in das Baulastenverzeichnis eingesehen werden?

Beim zustän­di­gen Bau­amt kann ein form­lo­ser Antrag auf die Ein­sicht in das Bau­las­ten­ver­zeich­nis bean­tragt wer­den. Ob dafür im Vor­feld bestimm­te Unter­la­gen vor­ge­legt wer­den müs­sen, ist von Gemein­de zu Gemein­de unter­schied­lich geregelt.

Aller­dings wird ein Aus­zug oder die Gewäh­rung zur Ein­sicht in das Bau­las­ten­ver­zeich­nis nur bei berech­tig­tem Inter­es­se gewährt, hier­un­ter fällt vor allem das Kauf­in­ter­es­se. Kauf­in­ter­es­sen­ten kön­nen den aktu­el­len Eigen­tü­mer oder den bevoll­mäch­tig­ten Mak­ler dar­um bit­ten, einen Aus­zug aus dem Ver­zeich­nis zu bean­tra­gen, um vor dem Kauf in Erfah­rung zu brin­gen, wel­che öffent­lich-recht­li­chen Ver­pflich­tun­gen mit dem Erwerb der Immo­bi­lie einhergehen.

Warum ist die Einsicht ins Baulastenverzeichnis wichtig?

Besteht Kauf­in­ter­es­se an einer Immo­bi­lie, soll­te man bereits im Vor­hin­ein wis­sen, wel­che Rech­te und Pflich­ten mit die­sem Objekt in Ver­bin­dung ste­hen. Auf die­se Wei­se kommt es nicht zu bösen Über­ra­schun­gen, wenn bei­spiels­wei­se der Nach­bar plötz­lich das eige­ne Grund­stück kreuzt. Grund­stücks­ver­käu­fer sowie Nota­re sind nicht dazu ver­pflich­tet, den Inhalt eines Bau­las­ten­ver­zeich­nis­ses offen­zu­le­gen, sie sind allen­falls dazu ver­pflich­tet, über die Exis­tenz eines sol­chen hinzuweisen.

Wie entsteht eine Baulast?

Durch die Bean­tra­gung einer Bau­ge­neh­mi­gung auf einem Grund­stück ver­pflich­tet sich der neue Eigen­tü­mer gegen­über der zustän­di­gen Behör­de, wel­che öffent­lich-recht­li­chen Ver­pflich­tun­gen er mit der Bebau­ung des Grund­stücks ein­geht. Somit erhält er die Bau­ge­neh­mi­gung und im Zuge des­sen ent­ste­hen die maß­geb­li­chen Baulasten.

Kann ein Eintrag gelöscht werden?

Unter bestimm­ten Umstän­den kann eine Löschung erfol­gen. Wich­tig dabei ist, dass bei dem zu löschen­den Punkt kein öffent­li­ches Inter­es­se mehr besteht. Dies ist zum Bei­spiel dann der Fall, wenn eine Ver­ei­ni­gungs­bau­last auf­ge­löst wer­den soll. D. h., wenn zwei Par­tei­en sich dazu ent­schlos­sen haben, ihre bei­den ein­zel­nen Grund­stü­cke zu einem zusam­men­zu­schlie­ßen, der neue Eigen­tü­mer damit aber nicht mehr ein­ver­stan­den ist, kann die­ser einen Antrag bei der Behör­de auf die Löschung stellen.