Bauschäden im Altbau selbst erkennen – geht das?

Die mit­tler­weile hohe Anzahl beste­hen­der Wohnge­bäude in Deutsch­land lässt ver­muten, dass sich viele Men­schen hierzu­lande grund­sät­zlich mit dem The­ma Umbau, Sanierung und Mod­ernisierung beschäfti­gen. Einen Kauf und anschließen­den Umbau von Alt­baut­en wagen allerd­ings ver­hält­nis­mäßig Wenige. Ähn­lich wie bei bere­its gebraucht­en Pro­duk­ten beste­ht ein großes Hemm­nis beim Bauen im Bestand durch die Gefahr von Bauschä­den. Experten stellen immer wieder fest, dass sich vor allem pri­vate Bauher­ren mit ein­er Alt­bau­sanierung übernehmen. Wir möcht­en uns deshalb in diesem Rat­ge­ber dem The­ma der Bauschadenserken­nung wid­men und auf die Frage einge­hen, ob man Bauschä­den auch ohne Bau­ex­perten erken­nen kann.

Welche Arten von Bauschäden gibt es?

Bei Bauschä­den in Alt­baut­en kann es sich um einen Schädlings­be­fall, einen Schim­mel- oder Pilzbe­fall, Risse, teil­weise unangemessene Geruchs- oder Geräus­che­mis­sio­nen, oder tech­nis­che Störun­gen in der Haustech­nik han­deln. Etwas weniger gravierend sind Kratzer und Abnutzungser­schei­n­un­gen an Ober­flächen, die die Funk­tion­al­ität des Gebäudes nicht bee­in­flussen. Die Ursachen für Bauschä­den kön­nen in der Pla­nung, der Aus­führung, der fehlen­den Wartung, oder im Fehlver­hal­ten der Nutzer liegen.

Welche Folgen können Bauschäden hervorrufen?

Bauschä­den kön­nen zu gesund­heitlichen Schä­den und all­ge­mein­er Unzufrieden­heit der Bewohn­er, zu Ein­schränkun­gen der Nutzbarkeit, ein­er Erhöhung des Energie­ver­brauchs, bis hin zum unauswe­ich­lichen Abriss führen. Auch der Immo­bilien­wert lei­det unter Bauschä­den. In den anerkan­nten Immo­bilien-Bew­er­tungsver­fahren (u. a. Anwen­dung bei der Kred­itver­gabe) wer­den Bauschä­den in Deutsch­land wert­min­dernd berück­sichtigt.

Wie lassen sich Schädlinge im Gebäude erkennen?

Schädlinge sind auf dem ersten Blick häu­fig nicht sicht­bar. Sie ver­steck­en sich in bre­ite Fugen, nicht sicht­baren Hohlräume, hin­ter Fußleis­ten, oder in Ver­sorgungss­chächt­en. Holzwürmer lassen sich beispiel­sweise am Holzmehl oder an nächtlichen Geräuschen erken­nen. Dachspar­ren hören sich beim Abklopfen hohl an.

Wodurch entstehen Schimmel und Pilzbefall und wie sind sie erkennbar?

Schim­mel und Pilze ergeben sich in der Regel durch Feuchtigkeitss­chä­den. Feuchte Stellen entste­hen durch fehlende Belüf­tung (zum Beispiel hin­ter Ein­bauschränken), Fehlver­hal­ten beim Heizen und Lüften (zum Beispiel auch durch Wäschetrock­nen in geschlosse­nen Innen­räu­men), oder kon­struk­tiv­en Fehlern bei Pla­nung und Aus­führung. Schim­mel und Pilzbe­fall find­et man klas­sisch in unzure­ichend abgedichteten Kellern, Flachdäch­ern, Fen­stern, innen­liegen­den Badez­im­mern oder Be- und Entlüf­tung und an undicht­en Stellen in Neubaut­en, meist in Über­gangs­bere­ichen ver­schieden­er Bauteile. Der Schim­mel (zum Beispiel durch ein nass­es Mauer­w­erk) ist oft lange nicht sicht­bar, da es eine gewisse Zeit benötigt, bis er durch den Putz und Tapete erscheint. Ein aus­geprägter Schim­mel und Pilzbe­fall ist oft auch riech­bar. Salzaus­blühun­gen am Mauer­w­erk (bei Bauern­häusern) sind von Schim­mel für Laien nur schw­er unter­schei­d­bar. Sie haben keine beden­klichen gesund­heitliche, dafür jedoch sub­stanzielle Fol­gen für das Trag­w­erk. An Holzbauteilen ist Schim­mel, bzw. ein Pilzbe­fall auch an ein­er wat­tear­ti­gen Schicht zu erken­nen. Feuchtigkeitss­chä­den (ver­rot­tetes Holz) sind bei Holz-Fach­w­erkkon­struk­tio­nen als erstes meist an der Boden­schwelle erkennbar.

Wie entstehen Risse und welche Risse sind bedenklich?

Ris­sen treten bei allen möglichen Bauteilen und Mate­ri­alien auf. Sie sind eine Folge von Bewe­gun­gen im Haus, Über­be­las­tun­gen, wech­sel­nden Tem­per­a­turen und von Feuchtigkeit im Bauteil. Bei den Bewe­gun­gen muss es sich nicht um Erd­beben han­deln. Ein Haus ist ständig in Bewe­gung, auch wenn es für uns sta­tisch wirkt. Unter­schiedliche Mate­ri­alien ver­hal­ten sich bei Tem­per­atur­wech­sel ganz eigen. Manche Mate­ri­alien sind elastis­ch­er, andere eher plas­tisch. Risse treten meist ober­flächig auf, drin­gen aber teil­weise auch bis tief in die Tragstruk­tur der Bauteile ein. Experten nutzen Riss­bre­it­en­lehren, bzw. Riss-Messlehren um Risse zu kat­e­gorisieren. Kleine Haar­risse gel­ten als unbe­den­klich. Lange, tiefe Risse an Stahlbe­ton­deck­en beispiel­sweise kön­nen zu Kor­ro­sion des im Beton befind­lichen Stahls führen. Eine freiliegende Stahlbe­wehrung führt langfristig zu ein­er nach­lassenden Tragfähigkeit der Decke. Kor­ro­sion macht sich in der Regel durch Bet­on­ab­platzun­gen bemerk­bar. Der Ver­lauf von Ris­sen (schräg, hor­i­zon­tal, ver­tikal) kann von Experten inter­pretiert wer­den. Tief­ere Risse deuten meist auf eine Über­be­las­tung, oder einen fehlen­den Unter­bau (Set­zrisse) hin. Viele Risse im Holz­trag­w­erk sind dage­gen natür­lich bed­ingt. Län­gere, tiefe Risse im Holz sind auch dort näher zu unter­suchen. Aufwendi­ge Ris­s­analy­sen sind vor allem bei inner­städtis­chen Nachverdich­tungs­maß­nah­men in Baulück­en rel­e­vant (Beweis­sicherung in Nach­barge­bäu­den).

Wie lassen sich Bauschäden bei Altbauten vorbeugend vermeiden?

Im Neubau wer­den die Erfahrun­gen früher­er Gebäude genutzt, wodurch neue Mate­ri­alien und Stan­dard­de­tails entwick­elt wor­den sind. Im Alt­bau hinge­gen muss man als Bauherr die Sit­u­a­tion annehmen wie sie ist. Gegen Schädlinge helfen Dich­tun­gen an Fen­ster und Türen, sowie an der gesamten Fas­sade (zum Beispiel auch am Dach gegen Tauben und Taubenkot). Im Wohn­raum hil­ft regelmäßiges Stoßlüften (tagsüber, falls möglich alle 4 Std. ein­mal 5 min lüften). Dann soll­ten Sie im Alt­bau Ihr Möbel nicht zu dicht an die Wand stellen (Luftzirku­la­tion). Ober­flächige Schim­mel­bil­dung kann händisch beseit­igt wer­den. Bei wieder­holtem Auftreten sollte man vor­beu­gend der Ursache nachge­hen. Gegen Schädlinge und Feuchtigkeit bei Holzkon­struk­tio­nen helfen Holzschutzmit­tel (zum Beispiel bei Fen­stern), oder eine ordentliche Dachab­dich­tung (bei Holz­dachkon­struk­tio­nen).

Fazit: Brauche ich einen Bauschadensgutachter?

Mit dem Rat­ge­ber hof­fen wir Ihnen einen Überblick und ein paar prak­tis­che Hin­weise zum The­ma Bauschä­den im Alt­bau geben zu kön­nen. Nutzen Sie die Hin­weise bei der Inspek­tion vor einem Kauf eines Alt­baus, oder bei der Mod­ernisierung Ihres eige­nen Haus­es. Der Rat­ge­ber gibt Ihnen allerd­ings nur einen sehr ober­flächi­gen Ein­blick in die Bauschaden­s­the­matik. Wir empfehlen Ihnen ger­ade bei größeren Auf­fäl­ligkeit­en früh­est­möglich einen Bauschadensgutachter zu kon­tak­tieren. Auch Bau­un­ternehmen fungieren durch Ihre Erfahrung und Zusam­me­nar­beit mit Schadensgutachtern oft als geeignete Ansprech­per­son (zum Beispiel bei feucht­en Keller­wän­den). Langfristig sehen wir es auch aus Sicht der Werthaltigkeit Ihrer Immo­bilie als sin­nvoll an, die Ursachen früh­est­möglich anzuge­hen, anstatt lange zu warten.