Bauen mit einem Bauträger – für wen es eine Option ist

In Deutsch­land steigt seit eini­gen Jahren die Nach­frage nach einem eige­nen Wohn­haus. Die Real­isierung des Traumhaus­es stellt für viele jedoch nicht nur eine große finanzielle Her­aus­forderung dar. Neben dem Kosten­bud­get, sind eben­falls Ideen und ein geeigneter Stan­dort unter einem Hut zu brin­gen. Ein ein­fach­es Ange­bot auf das Bauherr:innen stoßen, ist das Bauträger­mod­ell. In diesem Artikel schauen wir uns das Bauträger­mod­ell näher an und geben Ihnen Tipps, wann Sie aus unser­er Sicht zu einem Bauträger gehen soll­ten und wann vielle­icht bess­er nicht.

Was sind Bauträger?

Bauträger sind Unternehmen, die für Sie vom Grund­stück­sankauf bis zur Fer­tig­stel­lung alle Leis­tun­gen übernehmen. Man kann es aus Käufer:innenperspektive von einem Full-Ser­vice-Paket sprechen. Sie kaufen also ein Grund­stück mit einem bau­rechtlich durch­führbaren Plan und dessen bauliche Real­isierung von einem Bauträger ab. Kaufen Sie das Grund­stück bei einem Bauträger vere­in­baren Sie einen speziellen Bauträgerver­trag. Aus Bauherr:innensicht arbeit­en Sie nur indi­rekt auch mit ein­er Architekt:in zusam­men. Sie selb­st schließen keine sep­a­rat­en Verträge mit den einzel­nen Planer:innen und Bau­un­ternehmen ab.

Neu­tral betra­chtet han­delt es sich bei dem Geschäftsmod­ell eines pro­fes­sionellen Bauträgers um das Prinzip eines Zwis­chen­in­vestors. Bauträger ver­di­enen ihr Geld durch den Kauf eines unbe­baut­en und den späteren Verkauf eines bebaut­en Grund­stück­es. Bauträger hof­fen, dass die Kosten für das Grund­stück inklu­sive Pla­nung und Bebau­ung am Ende zu einem höheren Preis (zum Beispiel an Sie) verkauft wer­den kann. Dieses Investi­tion­srisiko lassen Bauträger sich natür­lich bezahlen.

Wer verbirgt sich hinter einem Bauträger?

Dadurch, dass es sich bei einem Bauträger auch um einen Architek­ten, oder Handw­erk­er han­deln kann, kön­nen auch Architektur‑, bzw. Pla­nungs­büros, sowie Bau­un­ternehmen als Bauträger auftreten. Es kann sich zugle­ich aber auch um “fach­fremde” Makler:innen, oder Wirtschaft­sleute han­deln, die mit der eigentlichen Umset­zung des Baupro­jek­tes gar nichts direkt zu tun haben. Unser­er Erfahrung nach sind viele Bauträger his­torisch aus einem Bau­un­ternehmen oder dem Inge­nieur­we­sen gewach­sen. Solche Unternehmen haben dann ihr Leis­tungsspek­trum um die Grund­stückssuche und ‑akquise erweit­ert. Makler:innen hinge­gen, pfle­gen aus ihrer ursprünglichen Dien­stleis­tung her­aus, gute Kon­tak­te zu Immobilieneigentümer:innen. Wenn Sie auf­grund ihrer Mark­tken­nt­nis von einem guten Ange­bot aus­ge­hen, kommt es auch häu­fig vor, dass Sie selb­st Pla­nungs- und Bauleis­tun­gen beauf­tra­gen und dann gegenüber Ihnen als End­kun­den als Bauträger auftreten.

Bauträger wer­den zum Teil auch als Projektentwickler:in, Trader-Developer:in, oder ein­fach Developer:in beze­ich­net. Im Bere­ich Pro­jek­ten­twick­lung sind jedoch weit­ere Unter­schei­dun­gen möglich, die für die pri­vate Bauherrschaft inhaltlich irrel­e­vant sind.

Was ist bei einem Bauträgervertrag zu beachten?

Bauträgerverträge sind in der MaBV (Mak­ler- und Bauträgerverord­nung) geregelt. Es han­delt sich um eine Mis­chung aus Kauf- und Werkver­trag. In der Regel schließen Sie den Bauträgerver­trag vor Beginn der Bau­maß­nah­men ab. Sie vere­in­baren einen Zahlungs­plan in Abhängigkeit des Bau­fortschrittes.

Wichtig vor Abschluss eines Bauträgerver­trages, ist die Möglichkeit Ihrer Ein­flussnahme und der vorhan­de­nen Bau- bzw. Leis­tungs­beschrei­bung. Beim Ange­bot eines Bauträgers existiert meist bere­its eine Pla­nung. Klären Sie also, inwiefern Sie noch indi­vidu­elle Wün­sche ein­brin­gen kön­nen und welche finanziellen Fol­gen dies mit sich bringt. Klären Sie auch, inwiefern das Haus zum Über­gabezeit­punkt fer­tiggestellt ist. Wir empfehlen Ihnen bei der Vere­in­barung eines Bauträgerver­trages, deshalb die Baubeschrei­bung, bzw. Leis­tungs­beschrei­bung genau zu prüfen. Acht­en Sie hin­sichtlich der Fer­tig­stel­lung beispiel­sweise darauf, ob alle Aus­bauar­beit­en (Boden­be­lagsar­beit­en, Maler­ar­beit­en, Elek­troin­stal­la­tio­nen) mit­in­be­grif­f­en sind. Gerne wer­den auch Wand- und Deck­en­quer­schnitte “opti­miert” und möglichst kostengün­stig anbi­eten zu kön­nen. Oder es wer­den keine Marken­pro­duk­te genom­men, deren Wartung bzw. Reparaturkosten langfristig höher aus­fall­en kön­nen. Denken Sie auch an die vorhan­de­nen Auße­nan­la­gen (zum Beispiel Gehwege, Car­port, Rasen­flächen, Beete). Fra­gen Sie aus Qual­itäts­grün­den zudem nach, wer für Sie (indi­rekt) die Pla­nung und Aus­führung übern­immt.

Wann sollte ich zu einem Bauträger gehen?

Die Zusam­me­nar­beit mit Bauträgern ist aus unser­er Sicht sin­nvoll, wenn Sie kein Grund­stück find­en und davon aus­ge­hen, dass Sie auch in abse­hbar­er Zukun­ft kein ver­gle­ich­bares Grund­stück find­en wer­den. Wenn Sie keine Lust haben weit­er zu warten oder sich aktiv um ein Grund­stück zu bewer­ben, gehen Hauskauf-Inter­essierte zu einem Bauträger. Das Bauträger­mod­ell ist weit­er­hin für all diejeni­gen attrak­tiv, die sich auch nicht weit­er mit dem Bau während der Bauzeit beschäfti­gen möcht­en. Wichtig ist dabei ein hohes Ver­trauensver­hält­nis zu Ihrem Bauträger zu entwick­eln.

Wann sollte ich nicht zu einem Bauträger gehen?

Sie müssen nicht zu einem Bauträger gehen, wenn Sie bere­its ein Grund­stück besitzen. Wir empfehlen Ihnen auch nicht zu einem Bauträger zu gehen, wenn Sie ein eher skep­tis­ch­er Men­sch sind. Auch zusät­zliche Gutacht­en und Prü­fun­gen der Baubeschrei­bun­gen ver­größern nicht unbe­d­ingt das Ver­trauen in Ihren Bau­part­ner. Sie müssen aus unser­er Sicht, auf­grund der Pla­nungs- und Aus­führungs­dauer, einem Bauträger einen hohen Ver­trauensvorschuss leis­ten kön­nen. Wenn Sie selb­st kein Bau­grund­stück find­en, kön­nen Sie auch unab­hängig vom Bauträger zu ein­er Makler:in gehen und anschließend die Pla­nung und Aus­führung sep­a­rat oder gesamtheitlich beauf­tra­gen. Am Markt haben sich dazu ver­schiedene Ver­tragsmod­elle entwick­elt, durch die Sie die Suche nach Architekt:innen, Ingenieur:innen, Bau­un­ternehmen und weit­eren Handwerker:innen schlank hal­ten kön­nen.

Fazit: Bauträgermodell und das Vertrauensverhältnis

Das Bauen mit einem Bauträger erscheint für viele Haus­bau-Inter­essierte ein kom­fort­a­bles Full-Ser­vice Paket darzustellen. Dieses Ange­bot birgt jedoch auch Risiken, die vor allem durch undurch­sichtige und unvoll­ständi­ge Baubeschrei­bun­gen auf­fall­en. Ein pauschales Urteil über das Bauträger­mod­ell abzugeben wäre jedoch unfair den­jeni­gen gegenüber, die durch eine hohe Fach­ex­per­tise im Bere­ich der Pla­nung und Aus­führung und Kun­den­zufrieden­heit den Inter­essierten ein hochw­er­tiges Konzept bieten kön­nen. Da Sie dem Bauträger ein hohes Ver­trauen schenken müssen, empfehlen wir Ihnen sich gezielt mit dem Hin­ter­grund des jew­eili­gen Bauträgers auseinan­derzuset­zen. Dabei geht es gezielt um die Seriosität der ange­bote­nen Eigen­leis­tun­gen und der beauf­tragten Nachunternehmen.