Baugenehmigung erhalten – wie gehe ich richtig vor?

Wir fassen zusam­men, dass die Bau­genehmi­gung eine Art Bauer­laub­nis darstellt, Sie jedoch ohne Baufreiga­be noch nicht dazu befugt, mit dem Bau tatkräftig loszule­gen. Die Dauer und die Kosten ein­er Bau­genehmi­gung sind von Ihrem geplanten Bau­vorhaben abhängig. Zudem empfehlen wir Ihnen den Bauantrag möglichst voll­ständig einzure­ichen, denn dies spart Zeit und Kosten. Wenn Sie Unter­la­gen nachre­ichen, hat die Behörde gesamtheitlich einen höheren Prü­faufwand, da ein wieder­holtes Prüfen notwendig wird. Dadurch verzögert sich der Erhalt der Baufreiga­be. Für einen möglichst rei­bungslosen Genehmi­gung­sprozess, soll­ten Sie aus unser­er Sicht, frühzeit­ig Klarheit darüber erlan­gen, welche Pla­nungsleis­tun­gen (Entwürfe, Sta­tik, Wärme‑, Schall‑, Brand­schutz­nach­weis, etc.) Sie erbrin­gen müssen.

In Zeit­en, in denen niedrige Zin­sen den Markt bes­tim­men, investieren viele Grundstückseigentümer:innen ihr Geld in den Aus­bau oder Neubau des eige­nen Haus­es. Bevor mit dem Bau ges­tartet wer­den kann, wird zumeist erst eine Bau­genehmi­gung benötigt. Was eine Bau­genehmi­gung in Abgren­zung zu ein­er Baufreiga­be ist, wie viel sie kostet, wann eine Bau­genehmi­gung benötigt wird und wie lang der Prozess dauert, erk­lären wir Ihnen in diesem Rat­ge­ber.

Was ist eine Baugenehmigung?

Eine Bau­genehmi­gung ist eine Art Bauer­laub­nis von Seit­en der öffentlichen Hand. Teil­weise wird diese auch Baube­wil­li­gung genan­nt. Die Bau­genehmi­gung berechtigt Sie als Bauherrschaft dazu, auf einem Grund­stück eine bes­timmte bauliche Verän­derung vorzunehmen. Eine bauliche Verän­derung kann ein Neubau oder ein Bestands­bau sein. Oft wird eine Bau­genehmi­gung mit Aufla­gen erteilt, die bis zum tat­säch­lichen Beginn der Bau­maß­nah­men erfüllt wer­den müssen. Anfan­gen zu bauen, dür­fen Sie dann erst nach ein­er Baufreiga­be. Die Baufreiga­be erken­nen Sie anhand eines großen “roten Punk­tes” in einem Schreiben der zuständi­gen Behörde. Eine Baufreiga­be erhal­ten Sie in der Regel mit Ein­re­ichen der Baube­ginnsanzeige.

Wie erhalte ich eine Baubewilligung?

Für die Bau­genehmi­gung müssen Sie zunächst einen Bauantrag stellen. Die Bauantrags­for­mu­la­re erhal­ten Sie bei den zuständi­gen Baube­hör­den Ihrer Kom­mune, teil­weise auch online unter der Rubrik “Bürg­erser­vice”. Um einen Bauantrag stellen zu kön­nen, benöti­gen Sie einen bau­vor­lage­berechtigten Per­son. In der Regel han­delt es sich um eine:n Architekt:in oder Bauingenieur:in. Mit der Unter­schrift, ist dieser für die Richtigkeit der planer­ischen Angaben ver­ant­wortlich. Sie als Bauherrschaft unter­schreiben den Bauantrag, um der Bauauf­sicht zu zeigen, dass Sie mit der geplanten Bebau­ung ein­ver­standen sind.

Ich habe eine Baugenehmigung, aber noch keine Baufreigabe – Warum?

Ein voll­ständi­ger Bauantrag, auch Bauge­such genan­nt, umfasst neben dem Bauantrags­for­mu­lar noch weit­ere Unter­la­gen. Diese wer­den als Bau­vor­la­gen beze­ich­net. Liegen diese Unter­la­gen nicht vor, wird eine Bau­genehmi­gung mit Aufla­gen erteilt. In diesem Fall müssen Sie fehlende Unter­la­gen nachre­ichen.

Zu den Unter­la­gen gehören im Regelfall ver­schiede­nen Planze­ich­nun­gen sowie bautech­nis­che Nach­weise, die sich­er­stellen, dass Ihr Haus auch stand­sich­er, aus­re­ichend wärme‑, schall- und brandgeschützt ist. Die Planze­ich­nun­gen umfassen zumeist die Bauze­ich­nun­gen und den Lage­plan. Der zu erbrin­gende Leis­tung­sum­fang fällt abhängig vom Bau­vorhaben aus.

Es kommt nicht sel­ten vor, dass bei der Bauantragsstel­lung die Unter­la­gen nicht voll­ständig vorgelegt wer­den, sodass die Baube­hörde nicht unmit­tel­bar eine Baufreiga­be erteilt. Ein häu­fig ein­tre­tendes Beispiel für eine verzögerte Baufreiga­be, ist das Fehlen von bauord­nungsrechtlich erforder­lichen Nach­weisen. Damit ist beispiel­sweise ein Stand­sicher­heit­snach­weis gemeint. Daraus fol­gt ein verzögert­er Baube­ginn.

Bei welchen Bauvorhaben benötige ich eine Genehmigung?

Ob Sie über­haupt einen Bauantrag stellen müssen und eine Bau­genehmi­gung für Ihr Bau­vorhaben benöti­gen, ist län­der­spez­i­fisch in den Bauord­nun­gen geregelt. Je nach Bun­des­land, sind in den Bauord­nun­gen unter­schiedliche Kri­te­rien für die Notwendigkeit ein­er Bau­genehmi­gung genan­nt. Bei kleineren Maß­nah­men, beispiel­sweise einem kleinen Garten­haus, benöti­gen Sie keine Bau­genehmi­gung. Sie kön­nen sich grob merken, dass eine Bau­genehmi­gung immer dann notwendig ist, wenn Ihre baulichen Verän­derun­gen das öffentliche Erschei­n­ungs­bild bee­in­flussen, die vorge­se­hene Nutzung verän­dert wird oder der Nach­bar durch Ihre Bebau­ung benachteiligt wer­den kön­nte. Beispiele stellen etwa der Aus­bau ein­er Dachgaube, die Umnutzung von Gewerbe in Wohn­raum oder ein schlechter­er Lichte­in­fall dar. Wir empfehlen Ihnen, Ihren konkreten Fall mit ein­er Architekt:in zu besprechen und zu pla­nen.

Was kostet eine Baugenehmigung?

Eine Bau­genehmi­gung erfordert immer eine Zusam­me­nar­beit zwis­chen Bauherr:in, den Planer:innen und der Baube­hörde. Kosten entste­hen für die Antragsstel­lung und die Prü­fung. Den Bauen­den selb­st, wird der Bauantrag vor allem Zeit kosten. Darum soll­ten Sie diese soge­nan­nten Oppor­tu­nität­skosten unbe­d­ingt einkalkulieren.

Die Gebühren für die Prü­fung Ihres Bau­vorhabens erfahren Sie bei der zuständi­gen Baube­hör­den. Die Kosten bei den Baube­hör­den sind im Ver­gle­ich zu den Pla­nungs- und anschließen­den Baukosten, allerd­ings ver­nach­läs­sig­bar ger­ing. Der Großteil der Aufwen­dun­gen entste­ht bei der Bauantragsstel­lung beim Objek­t­plan­er. Der Preis für das Aus­füllen des Bauantrages und der Erstel­lung der Bau­vor­la­gen (Zeich­nun­gen und Berech­nun­gen) ist abhängig von der Größe und Kom­plex­ität Ihres Bau­vorhabens.

Im Hin­blick auf das gesamte Pro­jekt, kön­nen weit­ere Kosten entste­hen, wenn sich die Bau­genehmi­gung verzögert. Gemeint sind Mietkosten für die Woh­nung in der Sie noch wohnen oder auch Bere­it­stel­lungszin­sen bei der Bank für Kred­ite, die Sie beantragt, aber noch nicht abgerufen haben. Hier stellt sich allerd­ings die Frage, inwiefern die aus­ge­hende Pla­nung, auf der­er Basis die Beurteilung ein­er Abwe­ichung erfol­gt, auch real­is­tisch ist.

Wie lange dauert es bis zur Baugenehmigung?

Ent­ge­gen viel­er Angaben im Netz, ist die Frage nach der Genehmi­gungs­dauer pauschal nicht zu beant­worten. Sie ist in der Prax­is maßge­blich davon abhängig, wie gut die Bauen­den und Ihr Plan­erteam kooperieren und pla­nen. Das Ziel ist der voll­ständi­ge Bauantrag ohne Män­gel. Eben­so spielt die Kom­pe­tenz und Koop­er­a­tion der Mitar­bei­t­en­den in den Genehmi­gungs­be­hör­den eine Rolle. Ein­er Einzelper­son lässt sich in der Regel nicht die Schuld in die Schuhe schieben.

Die Prüf­dauer für kleinere Bau­vorhaben, ist teil­weise in den Bauord­nun­gen geregelt. Bei einem sehr ein­fachen Bau­vorhaben, zum Beispiel einem EFH-Haus in einem neu geplanten Bauge­bi­et, dauert es bis zur Genehmi­gung einen Monat (siehe zum Beispiel § 63 BauO NRW; Stand: 2021). Für die meis­ten pri­vat­en Bau­vorhaben wird in den Bauord­nun­gen eine Prüf­dauer von bis zu 6 Wochen angegeben. Erfahrun­gen aus der Ver­gan­gen­heit zeigen jedoch, dass die Genehmi­gungs­dauer in der Real­ität teils länger aus­fällt. Dies ist meist der Unvoll­ständigkeit oder den fehlen­den Ressourcen bei den Baube­hör­den geschuldet. Dig­i­tal­isierungs­maß­nah­men bei Pla­nungs­büros und Behör­den, sollen an dieser Stelle Abhil­fe leis­ten.

Fazit – Gut vorbereitet ist halb gebaut!

Wir fassen zusam­men, dass die Bau­genehmi­gung eine Art Bauer­laub­nis darstellt, Sie jedoch ohne Baufreiga­be noch nicht dazu befugt, mit dem Bau tatkräftig loszule­gen. Die Dauer und die Kosten ein­er Bau­genehmi­gung sind von Ihrem geplanten Bau­vorhaben abhängig. Zudem empfehlen wir Ihnen den Bauantrag möglichst voll­ständig einzure­ichen, denn dies spart Zeit und Kosten. Wenn Sie Unter­la­gen nachre­ichen, hat die Behörde gesamtheitlich einen höheren Prü­faufwand, da ein wieder­holtes Prüfen notwendig wird. Dadurch verzögert sich der Erhalt der Baufreiga­be. Für einen möglichst rei­bungslosen Genehmi­gung­sprozess, soll­ten Sie aus unser­er Sicht, frühzeit­ig Klarheit darüber erlan­gen, welche Pla­nungsleis­tun­gen (Entwürfe, Sta­tik, Wärme‑, Schall‑, Brand­schutz­nach­weis, etc.) Sie erbrin­gen müssen.