Das Bauamt und dessen Aufgaben

Jed­er, der seinen Traum vom Bau des eige­nen Haus­es Wirk­lichkeit wer­den lassen möchte, kommt bei der Real­isierung des Bau­vorhabens nicht um den Gang zum Bauamt herum. Doch was genau sind die Auf­gaben des Bauamtes, mit welchen Angele­gen­heit­en den Bau betr­e­f­fend kann und muss man sich an die Behörde wen­den und wie sind eigentlich die Zuständigkeit­en geregelt?

Was sind die allgemeinen Aufgaben vom Bauamt?

Das Bauamt ist mit den planer­ischen Auf­gaben eines Bau­vorhabens betraut. In den Zuständigkeits­bere­ich des Amtes fall­en unter anderem die Betreu­ung von öffentlichen Gebäu­den und Anla­gen ein­er Gemeinde sowie die Bautätigkeit­en im Hochbau, die Wasserver­sorgung und die Abwasser­entsorgung. Dabei liegen die Auf­gaben­felder des Bauamtes in den Vor­bere­itun­gen für die Raum- und Bauleit­pla­nung und der Erar­beitung von Bebau­ungsplä­nen. Eben­so ist das Bauamt maßge­blich an den Pla­nun­gen zur Erschließung von Bauge­bi­eten beteiligt. Im Anschluss an die Pla­nun­gen müssen die zuständi­gen Gremien der Gemeinde ihr Ein­ver­ständ­nis erteilen, um eine Rechts­fähigkeit zu erhal­ten.

Auf welchenrechtlichen Grundlagen basieren die Planungen?

Geregelt sind die Pla­nun­gen aus rechtlich­er Sicht im Bauord­nungsrecht. Es richtet sich nach den örtlichen Bauord­nun­gen (BauO) oder jew­eili­gen Lan­des­bauord­nun­gen (LBauO) eines Bun­des­lan­des. Diese Ord­nun­gen regeln, welche Bebau­ung auf welchen Grund­stück­en zuläs­sig ist und welche Änderun­gen, Besei­t­i­gun­gen und Nutzun­gen der geplanten Anla­gen zu beacht­en sind. Aus dem vom Gemein­drat erar­beit­eten Bebau­ungs­plan geht her­vor, welche Objek­te für die Bebau­ung eines Grund­stücks geeignet ist. Dabei richtet sich der Bebau­ungs­plan an den rechtlichen Vor­gaben der Gemeinde zur Bebau­ung.

Welche Rolle hat dasBauamt beim Bauvorhaben?

Bevor ein Baupro­jekt in die Tat umge­set­zt wer­den kann, muss dem Bauamt die Pläne des Bau­vorhaben vorgelegt wer­den. Hier wird geprüft, ob das Vorhaben an die örtlichen Richtlin­ien – dem Bebau­ungs­plan – angepasst ist. Es wird unter anderem kon­trol­liert, dass der geplante Bau den Anforderun­gen des Grund­stücks entspricht oder ob der Abstand zur Nach­bar­be­bau­ung kor­rekt ist. Darüber hin­aus fließen weit­ere Punk­te mit ein um eine Genehmi­gung zu erhal­ten. Da diese in Deutsch­land nicht ein­heitlich geregelt sind, lässt sich hier keine pauschale Angabe machen. Erst wenn sämtliche Fak­toren des geplanten Bau­vorhabens den rechtlichen Grund­la­gen entsprechen, gibt das Bauamt seine Genehmi­gung und die Pla­nungsphase kann in die Bauphase überge­hen.

Neben den Infor­ma­tio­nen über die benötigten Unter­la­gen den Bau – beispiel­sweise Archtik­ten­pläne und die Statik/der Stand­sicher­heit­snach­weis – betr­e­f­fend kön­nen Bauher­rn bei der Behörde auch Auskun­ft über aktuelle För­der­möglichkeit­en für ihr Vorhaben erfra­gen.

Wann ist eineBewilligung vom Bauamt notwendig?

Neubau

In erster Lin­ie ist die Bewil­li­gung von Seit­en des Bauamtes immer dann von Nöten, wenn es sich um die Errich­tung eines neuen Wohnge­bäudes han­delt. Ohne das Ein­ver­ständ­nis der örtlichen Behörde darf kein Bau­vorhaben in die Tat umge­set­zt wer­den. Je nach Region müssen auch kleinere Baupro­jek­te wie zum Beispiel die Errich­tung eines Garten­häuschens, der Bau ein­er Garage oder das Auf­stellen eines Zaunes dem Bauamt zunächst zur Prü­fung vorgelegt wer­den.

Wer sich nicht­sich­er ist, ob sein Vorhaben das Ein­ver­ständ­nis der Behördebenötigt, kann dort ein­fach unverbindlich nach­fra­gen. Wer­den solchk­leine Pro­jek­te, für die eigentlich eine Bewil­li­gung notwendig wäre,ohne Genehmi­gung gebaut, kön­nen dem Eigen­tümer Geld­bußen und derAbriss des neu Errichteten dro­hen.

Umbau

Auch bei großen Umbau­maß­nah­men – wie beispiel­sweise dem Aus­bau des Dachgeschosses als zusät­zlich­er Wohn­raum – muss eine Bewil­li­gung durch das Bauamt einge­holt wer­den, bevor der Umbau vol­l­zo­gen wer­den darf. Gle­ich­es gilt für die Nutzungsän­derung ein­er baulichen Anlage oder für den Abbruch eines Bestands­ge­bäudes oder Teilen davon. Vor allem bei Umbau­maß­nah­men und Nutzungsän­derun­gen erscheint dem ein oder anderen der vorherige Behör­den­gang oft lästig oder über­flüs­sig, ist allerd­ings nötig, um vor allem die Sicher­heits­stan­dards weit­er­hin zu gewährleis­ten.

Es gestal­tets sich recht unprob­lema­tisch, wenn (nicht tra­gende) Wände im Inneren eines Wohn­haus­es durch­brochen wer­den, doch sobald durch einen Aus­bau neue Wohn­fläche entste­ht, muss dies auch den baulichen Anforderun­gen entsprechen. Darunter zählen neben der Sta­tik auch weit­ere Fak­toren wie Brand­schutz, die nicht außer 8 gelassen wer­den dür­fen.

Welche Unterlagen sind für das Bauamt erforderlich?

Auch bei der Ein­re­ichung der Unter­la­gen für eine Bau­genehmi­gung gibt es bes­timmte Vor­gaben, die beachtet wer­den müssen. Diese kön­nen von Bun­des­land zu Bun­des­land und je nach Art der Bewil­li­gung vari­ieren.

Zu einem Neubau­vorhaben gehören unter anderem die Bauze­ich­nun­gen, die von ein­er bau­vor­lage­berechtigten Per­son (zum Beispiel Architekt, Inge­nieur, Bautech­niker oder bes­timmte Handw­erksmeis­ter) ange­fer­tigt und unter­schrieben sein müssen. Die Zeich­nun­gen haben im vorgegebe­nen Maßstab zu erfol­gen und müssen sowohl die Ansicht­en der geplanten baulichen Anlage sowie des kün­fti­gen Gelän­des bein­hal­ten. Weit­er­hin wer­den die Grun­drisse aller Geschosse zeich­ner­isch für das Bauamt dargestellt. Hier fließen mitunter auch die Infor­ma­tio­nen der räum­lichen Nutzung, der Kamine, Feuer­stät­ten oder san­itären Anla­gen mit ein.

Eben­falls wichtig für das Bauamt sind die so genan­nten Schnitte, in denen zum Beispiel die Geschosshöhen, Die Ver­läufe von Trep­pen und Ram­p­en und die Anschnitte des vorhan­de­nen und des kün­fti­gen Gelän­des visuell dargestellt wer­den.

Dokumente für das Bauamt beim Neubau:

• Baubeschrei­bung
• Lage­plan
• Bauze­ich­nung mit Grun­dris­sen, Schnit­ten und Ansicht­sze­ich­nun­gen
• Berech­nung der Wohn- und Nutzfläche
• Berech­nun­gen zum umbaut­en Wohn­raum
• Nach­weise zur Stand­sicher­heit (Sta­tik)
• Wärme‑, Brand- und Schallschutz­nach­weise
• Pläne zur Wasserver­sorgung und Entwässerung
• Unter­schrieben­er Bauantragsvor­druck

In sel­te­nen Aus­nah­me­fällen ist auch eine Erlaub­nis der Nach­barn erforder­lich. In einem solchen Fall ist die Bescheini­gung dem Antrag beizufü­gen.

Erteilung auf Befreiung

Kommt es bei einem geplanten Bau­vorhaben zu Abwe­ichun­gen zum Bebau­ungs­plan, muss beim Bauamt ein entsprechen­der Antrag auf Erteilung ein­er Befreiung gestellt wer­den. Hier darf natür­lich eine Begrün­dung für die Aus­nahme nicht fehlen. Entschei­det sich das Bauamt gegen die Aus­nah­meregelung, müssen die Bau­ex­perten ihre Pläne so abän­dern, dass sie den Vor­gaben entsprechen. Die Erlaub­nis zum Bauen beste­ht erst, wenn dem Bauamt sämtliche Doku­mente dem Bauamt zur Prü­fung vor­liegen und die Behörde alle Genehmi­gun­gen aus­ge­sprochen hat.

Fazit – Anforderungen vom Bauamt

Jed­er, der seinen Traum von den eige­nen 4 Wän­den durch einen Neubau ver­wirk­lichen möchte oder an seinem Bestands­ge­bäude entwed­er etwas am Grun­driss ändern oder hinzufü­gen will, ist gut damit berat­en, sich im Vor­feld beim Bauamt zu erkundi­gen, ob und wenn ja, welche Anträge und Doku­mente für die Bewil­li­gung nötig sind. Schließlich ist das Bauamt auch in bera­ten­der Funk­tion tätig und gibt neben baulichen Anforderun­gen auch Auskun­ft darüber, welche För­der­mit­tel zur Ver­fü­gung ste­hen.