Ein Bauernhaus umbauen – ESTATIKA gibt wichtige Hinweise

Die Nach­frage nach Bauern­häusern bzw. einem alten Bauern­hof ist nicht zulet­zt durch die Coro­na-Pan­demie stark gestiegen. Immer mehr Men­schen teilen den Wun­sch ein Bauern­haus umbauen zu wollen. Schon immer haben Men­schen den weit­en Blick und große Fläche genossen. Unsere Dat­en deuten zudem darauf hin, dass auch Mehrgen­er­a­tio­nen­häuser wieder stärk­er in Mode kom­men. Auch die beru­fliche Anbindung vom Bauern­haus aus ist in Zeit­en der Dig­i­tal­isierung ein immer klein­er wer­den­des Prob­lem. Der Zus­tand älter­er Bauern­häuser oder auch Guts- und Her­ren­häusern wirft jedoch gle­ichzeit­ig Frageze­ichen in die Gesichter der Bauherr:innen. Wie teuer wird es? Wie lange dauert es? Kann ich mir den Umbau leis­ten? Welche gestal­ter­ischen Details sollte man acht­en? Für all diese Fra­gen haben wir in diesem Rat­ge­ber einige wichtige Hin­weise für Sie parat.

Der Traum vom Bauernhaus – Warum ein Bauernhaus umbauen?

Die Gründe, ein Bauern­haus umbauen zu wollen, kön­nen mitunter sehr vielfältig sein. Manche Men­schen sind auf einem Bauern­hof aufgewach­sen und streben eine Mod­ernisierung oder einen Anbau an. Men­schen aus der Stadt sehnen sich schlicht nach mehr Platz oder Natur und Ruhe. Einige Men­schen möcht­en auch eine eigene Com­mu­ni­ty grün­den, egal ob mit Fre­un­den oder der Fam­i­lie. Ein gesellschaftlich­er Grund dafür, dass Umbauar­beit­en vom Bund bevorzugt behan­delt bzw. gefördert wer­den, ist die Hoff­nung, den Flächen­ver­brauch durch eine Revi­tal­isierung von Altbestän­den langfristig reduzieren zu kön­nen. Neben der Wohn­nutzung bieten Bauern­häuser bzw. ganze Höfe auch noch weit­ere Nutzungsmöglichkeit­en. Um an dieser Stelle nur einige Möglichkeit­en zu nen­nen:

• Gemüse­laden
• Event-Hall für Hochzeit­en
• Foto-Spots
• Ate­lier
• Tre­ff­punkt für Natur­wan­derun­gen

Was ist charakteristisch für ein Bauernhaus?

Bauern­häuser haben in der Regel eine ein­fache Kubatur mit Sat­tel- oder Walm­dach. Der repräsen­ta­tive Teil eines Bauern­hofes, meist der Wohn­bere­ich, beste­ht zum Teil aus ein­er Holz-Fach­w­erkkon­struk­tion. Weit ver­bre­it­et ist ins­ge­samt eher eine ein­fache Mas­sivbauweise. Von außen find­et man im oberen Bere­ich des Giebels typ­is­cher­weise eine Holzver­bret­terung. Klas­sisch in der Farbe Wald­grün oder Blau mit roten Ziegeln. Der Ort­gang ist mit Windfed­ern aus­ges­tat­tet. Typ­isch ist auch die Kom­bi­na­tion aus Wohn­haus und angeschlosse­nen Stall. Der Stall kann dabei abwe­ichende Deck­en­höhen aufweisen. Bei der Erschließung des darüber­liegen­den Heubo­dens ist dann Kreativ­ität gefragt. Zum Teil find­et man in Bauern­häusern auch Kriech­bö­den, die aus­ge­baut wer­den kön­nen.

Umsetzung Ihrer Träume – Was es beim Bauernhaus umbauen bei der Planung zu beachten gilt

In der Regel ste­hen Bauern­höfe im Außen­bere­ich ein­er örtlichen Bebau­ung. Dort liegen keine Bebau­ungspläne vor, an deren Vor­gaben man sich bei der Pla­nung ori­en­tieren kann. Bau­vorhaben im Außen­bere­ich unter­liegen bun­desweit beson­deren Bedin­gun­gen (siehe § 35 BauGB). Sin­ngemäß ist den Geset­zes­tex­ten zu ent­nehmen, dass An- oder Umbau­maß­nah­men, die rein der Wohn­nutzung dienen, nur in Einzelfällen zulas­sungs­fähig sind. Hier ist zwin­gend eine Rück­sprache mit den zuständi­gen Baube­hör­den erforder­lich.

Das Genehmi­gungsrisiko ist ein wesentlich­er Punkt, den es im Vor­feld eines Kaufs oder ein­er An- bzw. Umbau­maß­nahme zu klären gilt. Oft­mals wird eine land­wirtschaftliche Nutzung gefordert. Bei einem Verkauf kann daher ein Bau­vorbescheid sehr nüt­zlich sein. Bei beson­ders his­torischen Bauern- oder Gut­shäusern ist eben­falls die Denkmalschutzbe­hörde mit einzuschal­ten.

Weit­er­hin empfehlen wir beson­ders bei Anbau­maß­nah­men ein Bau­grundgutacht­en durchzuführen, um Boden­verun­reini­gun­gen und Tragfähigkeit zu prüfen. Fehlen die Pla­nun­ter­la­gen kom­plett, wer­den darüber hin­aus Bestandsver­mes­sun­gen erforder­lich. Ins­ge­samt soll­ten Bauherr:innen dadurch mit mehr Eige­nen­gage­ment und höheren Pla­nungskosten als bei Neubau­maß­nah­men rech­nen.

Was ist weiterhin zu beachten?

Die Bauze­ich­nun­gen für den Bauantrag sind in der Regel nicht für die Aus­führung bzw. der Mon­tage­pla­nung geeignet. Dafür sind auf den Bauze­ich­nun­gen zu wenig Details erkennbar. Handw­erk­liche Gew­erke bevorzu­gen es, bei Umbau­maß­nah­men vor Ange­botsab­gabe eine Orts­besich­ti­gung durchzuführen. Sofern Handwerker:innen die Bausub­stanz selb­st nicht aus­re­ichend gut ein­schätzen kön­nen, helfen Ihnen vor der Aus­führung auch Bauschadensgutachter:innen. Meist han­delt es sich dabei um speziell aus­ge­bildete Bauingenieur:innen oder Architekt:innen.

Trotz stich­probe­nar­tiger Tests und Sicht­prü­fun­gen kann nie­mand die Bausub­stanz ohne Rück­bau von Putzschicht­en, Blenden und Vor­satzschalen voll­ständig bew­erten. Beim Umbau ist daher auf­grund notwendi­ger Stützkon­struk­tio­nen und unent­deck­ter Bauschä­den auch bei den Baukosten mit höheren Aufwen­dun­gen zu rech­nen. Wir empfehlen Ihnen ein entsprechen­des finanzielles und zeitlich­es Risikobud­get mit einzu­pla­nen.

Wie bestimme ich die Höhe des notwendigen Risikobudgets?

Grund­sät­zlich ist die Höhe der Umbaukosten natür­lich abhängig von Ihren Wün­schen und den bau­rechtlichen Möglichkeit­en. Zu Beginn eines Pro­jek­tes, wenn noch keine Unter­suchun­gen von Bauexpert:innen durchge­führt wor­den sind, wird das Risikobud­get häu­fig pauschal bes­timmt. Von ser­iösen Architekt:innen wird Ihnen beispiel­sweise emp­fohlen 30 % Mehrkosten als finanziellen Puffer vorzuhal­ten. Sprechen Sie dazu am besten mit Ihrer Bank. Bedenken Sie dabei, dass Vorhal­tezin­sen bei der Bank anfall­en kön­nen.

Ob Sie das Risikobud­get benöti­gen wer­den, lässt sich erst im weit­eren Ver­lauf detail­liert beant­worten. Zusät­zliche Erken­nt­nisse liefert ein konkreter Entwurf auf Basis ein­er Bestandsver­mes­sung. Weit­ere Sicher­heit­en ergeben sich infolge ein­er Entk­er­nung. Bei noch vorhan­de­nen Unsicher­heit­en fra­gen Sie eine:n Bauschadensgutachter:in, Statiker:in, oder spezielle Handwerksmeister:innen.

Zur Ein­hal­tung Ihres Bud­gets kön­nen Sie daraufhin immer noch Anpas­sun­gen beim vorge­se­henen Ausstat­tungs­stan­dard vornehmen. Die Pla­nen­den passen die Bauze­ich­nun­gen für Sie an. Eine Anpas­sung der Pla­nung­sun­ter­la­gen ist häu­fig kostengün­stiger als nachträgliche Arbeit­en bei der späteren Aus­führung.

Fazit – Der Traum vom Bauernhaus und die Kostenhemmschwelle

Auf­grund der anfänglich hohen Risiken, bew­erten wir das Umbauen von einem Bauern­haus als typ­is­che Maß­nahme, entwed­er für Lieb­haber oder ansäs­sige Fam­i­lien­mit­glieder. Der Vorteil bei Fam­i­lien­mit­gliedern ist häu­fig, dass Großel­tern die His­to­rie der Gebäude gut ken­nen. Sie waren beim Bau noch selb­st beteiligt und kön­nen wichtige Infor­ma­tio­nen zur Ver­fü­gung stellen. All­ge­mein sind bei der Pla­nung und Umset­zung vor allem zwei Punk­te beson­ders zu berück­sichti­gen: Zum einen empfehlen wir die Bau­genehmi­gungs­fähigkeit frühzeit­ig mit ein­er Architekt:in, die Erfahrung beim Umbau von Bauern­häusern (im Außen­bere­ich) hat, zu prüfen. Bei beson­ders alten oder mar­o­den Bauern­häusern, stellt zweit­ens die Ein­schätzung des Zus­tandes aus planer­isch­er und handw­erk­lich­er Sicht, eine große Her­aus­forderung dar. Hier sind Statiker:innen, spezielle Handwerker:innen oder spezielle Bauschadensgutachter:innen meist eine gute Wahl.