Wann brauche ich eine Baugenehmigung?

Typ­isch für Zeit­en, in denen niedrige Zin­sen den Markt bes­tim­men, investieren viele Grund­stück­seigen­tümer ihr Geld in den Aus­bau oder Neubau des eige­nen Haus­es. Bevor Sie mit dem Bau starten, benöti­gen Sie in den aller­meis­ten Fällen jedoch eine Bau­genehmi­gung. Was eine Bau­genehmi­gung in Abgren­zung zu ein­er Baufreiga­be ist, wie viel sie kostet, wie lange es dauert und wann Sie eine Bau­genehmi­gung benöti­gen, erk­lären wir Ihnen in diesem Rat­ge­ber.

Was ist eine Baugenehmigung?

Eine Bau­genehmi­gung ist eine Art Bauer­laub­nis von Seit­en der öffentlichen Hand. Sie wird teil­weise auch Baube­wil­li­gung genan­nt. Die Bau­genehmi­gung berechtigt Sie als Bauherr dazu, auf einem Grund­stück eine bes­timmte bauliche Verän­derung vorzunehmen. Eine bauliche Verän­derung kann ein Neubau, oder ein Umbau sein. Oft wird eine Bau­genehmi­gung allerd­ings mit Aufla­gen erteilt, die bis zum tat­säch­lichen Beginn der Bau­maß­nah­men erfüllt wer­den müssen. Anfan­gen zu bauen, dür­fen Sie erst nach ein­er Baufreiga­be. Die Baufreiga­be erken­nen Sie anhand eines großen “roten Punk­tes” in einem Schreiben der zuständi­gen Behörde.

Wie erhalte ich eine Baugenehmigung?

Für die Bau­genehmi­gung müssen Sie einen Bauantrag stellen. Die Bauantrags­for­mu­la­re find­en Sie bei den zuständi­gen Baube­hör­den Ihrer Kom­mune, teil­weise auch unter der Rubrik Bürg­erser­vice. Um einen Bauantrag stellen zu kön­nen, benöti­gen Sie einen bau­vor­lage­berechtigten Plan­er. In der Regel han­delt es sich um einen Architek­ten oder Bauin­ge­nieur. Mit der Unter­schrift ist dieser für die Richtigkeit der planer­ischen Angaben ver­ant­wortlich. Sie unter­schreiben den Bauantrag, um zu zeigen, dass Sie mit der geplanten Bebau­ung ein­ver­standen sind.

Ich habe eine Baugenehmigung, aber noch keine Baufreigabe – Warum?

Ein voll­ständi­ger Bauantrag (auch Bauge­such genan­nt) umfasst neben dem Bauantrags­for­mu­lar noch weit­ere Unter­la­gen, die bei der Prü­fung eines Bauantrages notwendig sind. Liegen die Unter­la­gen nicht vor, wird eine Bau­genehmi­gung mit Aufla­gen erteilt (Unter­la­gen nachre­ichen). Zu den Unter­la­gen gehören im Regelfall ver­schiede­nen Planze­ich­nun­gen (in der Regel die Bauze­ich­nun­gen und Lage­plan), sowie weit­ere Nach­weise, die sich­er­stellen, dass Ihr Haus auch stand­sich­er, aus­re­ichend wärme‑, schall- und brandgeschützt ist. Die Unter­la­gen wer­den auch Bau­vor­la­gen genan­nt, deren Umfang je nach Bau­vorhaben unter­schiedlich ist. Bei der Bauantragsstel­lung wer­den die Unter­la­gen gerne unvoll­ständig und unstim­mig vorgelegt, sodass von Seit­en der Baube­hörde nicht unmit­tel­bar eine Baufreiga­be erteilt wird. Ein Beispiel für eine verzögerte Baufreiga­be wäre, wenn der architek­tonis­che Entwurf und die Antrags­for­mu­la­re nicht miteinan­der in Ein­klang ste­hen (unter­schiedliche Angaben), oder zusät­zlich noch geforderte Nach­weise (zum Beispiel die Sta­tik) fehlen. Die Folge daraus ist dann ein verzögert­er Baube­ginn

Welche Bauvorhaben muss ich genehmigen lassen?

Ob sie über­haupt eine Bau­genehmi­gung für Ihr Bau­vorhaben benöti­gen wird län­der­spez­i­fisch in den Bauord­nun­gen geregelt. Je nach Bun­des­land wer­den in den Bauord­nun­gen unter­schiedliche Kri­te­rien an die Notwendigkeit ein­er Bau­genehmi­gung genan­nt. Die Muster­bauord­nung hat dabei keine rechtliche Rel­e­vanz. Bei kleineren Maß­nah­men wie einem kleinen Garten­haus benöti­gen Sie keine Bau­genehmi­gung. Sie kön­nen sich grob merken, dass eine Bau­genehmi­gung immer dann notwendig wird, wenn Ihre baulichen Verän­derun­gen das öffentliche Erschei­n­ungs­bild bee­in­flussen (zum Beispiel auch der Aus­bau ein­er Dachgaube), die vorge­se­hene Nutzung verän­dert wird (aus Gewerbe plöt­zlich Wohn­raum wer­den soll), oder der Nach­bar durch Ihre Bebau­ung benachteiligt wer­den kön­nte (zum Beispiel weniger Lichte­in­fall). Wir empfehlen Ihnen, Ihren konkreten Fall mit einem Fach­ex­perten zu besprechen und zu pla­nen.

Was kostet eine Baugenehmigung?

Eine Bau­genehmi­gung erfordert immer die Zusam­me­nar­beit zwis­chen Ihnen, den Plan­ern und der Baube­hörde. Kosten entste­hen für die Antragsstel­lung und die Prü­fung. Ihnen selb­st kostet der Bauantrag auch Zeit (soge­nan­nte Oppor­tu­nität­skosten entste­hen), die Sie einkalkulieren soll­ten. Die Gebühren für die Prü­fung Ihres Bau­vorhabens erfahren Sie bei der zuständi­gen Baube­hörde. Die Kosten bei den Baube­hör­den sind im Ver­gle­ich zu den Pla­nungs- und anschließen­den Baukosten ins­ge­samt ver­nach­läs­sig­bar ger­ing. Der Großteil der realen Kosten entste­ht bei Ihrem Plan­er. Der Preis für das Aus­füllen des Bauantrages und der Erstel­lung der Bau­vor­la­gen (Zeich­nun­gen und Berech­nun­gen) ist abhängig von der Größe und Kom­plex­ität Ihres Bau­vorhabens. Weit­ere Kosten kön­nen entste­hen, wenn sich die Bau­genehmi­gung gegenüber Ihrer Pla­nung verzögert. Gemeint sind Mietkosten für die Woh­nung in der Sie noch wohnen, oder Bere­it­stel­lungszin­sen bei der Bank für Kred­ite, die sie beantragt, aber noch nicht abgerufen haben. Hier müssen Sie sich allerd­ings die Frage gefall­en lassen, inwiefern Sie oder Ihr Plan­er auch real­is­tisch geplant haben.

Wie lange dauert es bis das Bauvorhaben genehmigt ist?

Ent­ge­gen viel­er Angaben im Netz ist die Frage nach der Genehmi­gungs­dauer pauschal nicht zu beant­worten. Sie ist in der Prax­is maßge­blich davon abhängig, wie gut Sie als Bauherr und Ihr Plan­erteam kooperieren und pla­nen (voll­ständi­ger Bauantrag ohne Män­gel) und wie kom­pe­tent und koop­er­a­tiv die Mitar­beit­er in den Genehmi­gungs­be­hör­den arbeit­en. Ein­er Einzelper­son kann man in der Regel nicht die Schuld in die Schuhe schieben. Die Prüf­dauer für kleinere Bau­vorhaben wird zum Teil in den Bauord­nun­gen geregelt. Bei einem sehr ein­fachen Bau­vorhaben (zum Beispiel ein EFH-Haus in einem neu geplanten Bauge­bi­et) dauert es bis zur Genehmi­gung ca. einen Monat (siehe zum Beispiel § 63 BauO NRW; Stand 2021). Für die meis­ten pri­vat­en Bau­vorhaben wird in den Bauord­nun­gen eine Prüf­dauer von bis zu 6 Wochen angegeben. Stu­di­en aus der Ver­gan­gen­heit zeigen jedoch, dass die Genehmi­gungs­dauer in der Real­ität länger aus­fällt. Dig­i­tal­isierungs­maß­nah­men bei Plan­ern und Behör­den sollen hier Abhil­fe leis­ten.

Fazit – Gut vorbereitet ist halb gebaut!

Wir fassen zusam­men, dass die Bau­genehmi­gung eine Art Bauer­laub­nis darstellt, Ihnen jedoch ohne Baufreiga­be jedoch noch nicht dazu befugt, mit dem Bau tatkräftig loszule­gen. Die Dauer und die Kosten ein­er Bau­genehmi­gung sind von Ihrem geplanten Bau­vorhaben abhängig. Um Zeit und Kosten zu sparen empfehlen wir Ihnen den Bauantrag möglichst voll­ständig einzure­ichen. Wenn Sie Unter­la­gen nachre­ichen, kön­nen Sie auch nicht schneller bauen (The­ma: Baufreiga­be) und die Behörde haben gesamtheitlich einen höheren Prü­faufwand (wieder­holtes prüfen). Wichtig für einen möglichst rei­bungslosen Genehmi­gung­sprozess ist aus unser­er Sicht daher frühzeit­ige Klarheit darüber, welche Pla­nungsleis­tun­gen (Entwürfe, Sta­tik, Wärme‑, Schall‑, Brand­schutz­nach­weis, etc.) erbracht wer­den müssen.