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Wann brauche ich eine Baugenehmigung?
Typisch für Zeiten, in denen niedrige Zinsen den Markt bestimmen, investieren viele Grundstückseigentümer ihr Geld in den Ausbau oder Neubau des eigenen Hauses. Bevor Sie mit dem Bau starten, benötigen Sie in den allermeisten Fällen jedoch eine Baugenehmigung. Was eine Baugenehmigung in Abgrenzung zu einer Baufreigabe ist, wie viel sie kostet, wie lange es dauert und wann Sie eine Baugenehmigung benötigen, erklären wir Ihnen in diesem Ratgeber.
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Was ist eine Baugenehmigung?
Eine Baugenehmigung ist eine Art Bauerlaubnis von Seiten der öffentlichen Hand. Sie wird teilweise auch Baubewilligung genannt. Die Baugenehmigung berechtigt Sie als Bauherr dazu, auf einem Grundstück eine bestimmte bauliche Veränderung vorzunehmen. Eine bauliche Veränderung kann ein Neubau, oder ein Umbau sein. Oft wird eine Baugenehmigung allerdings mit Auflagen erteilt, die bis zum tatsächlichen Beginn der Baumaßnahmen erfüllt werden müssen. Anfangen zu bauen, dürfen Sie erst nach einer Baufreigabe. Die Baufreigabe erkennen Sie anhand eines großen “roten Punktes” in einem Schreiben der zuständigen Behörde.
Wie erhalte ich eine Baugenehmigung?
Für die Baugenehmigung müssen Sie einen Bauantrag stellen. Die Bauantragsformulare finden Sie bei den zuständigen Baubehörden Ihrer Kommune, teilweise auch unter der Rubrik Bürgerservice. Um einen Bauantrag stellen zu können, benötigen Sie einen bauvorlageberechtigten Planer. In der Regel handelt es sich um einen Architekten oder Bauingenieur. Mit der Unterschrift ist dieser für die Richtigkeit der planerischen Angaben verantwortlich. Sie unterschreiben den Bauantrag, um zu zeigen, dass Sie mit der geplanten Bebauung einverstanden sind.
Ich habe eine Baugenehmigung, aber noch keine Baufreigabe – Warum?
Ein vollständiger Bauantrag (auch Baugesuch genannt) umfasst neben dem Bauantragsformular noch weitere Unterlagen, die bei der Prüfung eines Bauantrages notwendig sind. Liegen die Unterlagen nicht vor, wird eine Baugenehmigung mit Auflagen erteilt (Unterlagen nachreichen). Zu den Unterlagen gehören im Regelfall verschiedenen Planzeichnungen (in der Regel die Bauzeichnungen und Lageplan), sowie weitere Nachweise, die sicherstellen, dass Ihr Haus auch standsicher, ausreichend wärme‑, schall- und brandgeschützt ist. Die Unterlagen werden auch Bauvorlagen genannt, deren Umfang je nach Bauvorhaben unterschiedlich ist. Bei der Bauantragsstellung werden die Unterlagen gerne unvollständig und unstimmig vorgelegt, sodass von Seiten der Baubehörde nicht unmittelbar eine Baufreigabe erteilt wird. Ein Beispiel für eine verzögerte Baufreigabe wäre, wenn der architektonische Entwurf und die Antragsformulare nicht miteinander in Einklang stehen (unterschiedliche Angaben), oder zusätzlich noch geforderte Nachweise (zum Beispiel die Statik) fehlen. Die Folge daraus ist dann ein verzögerter Baubeginn
Welche Bauvorhaben muss ich genehmigen lassen?
Ob sie überhaupt eine Baugenehmigung für Ihr Bauvorhaben benötigen wird länderspezifisch in den Bauordnungen geregelt. Je nach Bundesland werden in den Bauordnungen unterschiedliche Kriterien an die Notwendigkeit einer Baugenehmigung genannt. Die Musterbauordnung hat dabei keine rechtliche Relevanz. Bei kleineren Maßnahmen wie einem kleinen Gartenhaus benötigen Sie keine Baugenehmigung. Sie können sich grob merken, dass eine Baugenehmigung immer dann notwendig wird, wenn Ihre baulichen Veränderungen das öffentliche Erscheinungsbild beeinflussen (zum Beispiel auch der Ausbau einer Dachgaube), die vorgesehene Nutzung verändert wird (aus Gewerbe plötzlich Wohnraum werden soll), oder der Nachbar durch Ihre Bebauung benachteiligt werden könnte (zum Beispiel weniger Lichteinfall). Wir empfehlen Ihnen, Ihren konkreten Fall mit einem Fachexperten zu besprechen und zu planen.
Was kostet eine Baugenehmigung?
Eine Baugenehmigung erfordert immer die Zusammenarbeit zwischen Ihnen, den Planern und der Baubehörde. Kosten entstehen für die Antragsstellung und die Prüfung. Ihnen selbst kostet der Bauantrag auch Zeit (sogenannte Opportunitätskosten entstehen), die Sie einkalkulieren sollten. Die Gebühren für die Prüfung Ihres Bauvorhabens erfahren Sie bei der zuständigen Baubehörde. Die Kosten bei den Baubehörden sind im Vergleich zu den Planungs- und anschließenden Baukosten insgesamt vernachlässigbar gering. Der Großteil der realen Kosten entsteht bei Ihrem Planer. Der Preis für das Ausfüllen des Bauantrages und der Erstellung der Bauvorlagen (Zeichnungen und Berechnungen) ist abhängig von der Größe und Komplexität Ihres Bauvorhabens. Weitere Kosten können entstehen, wenn sich die Baugenehmigung gegenüber Ihrer Planung verzögert. Gemeint sind Mietkosten für die Wohnung in der Sie noch wohnen, oder Bereitstellungszinsen bei der Bank für Kredite, die sie beantragt, aber noch nicht abgerufen haben. Hier müssen Sie sich allerdings die Frage gefallen lassen, inwiefern Sie oder Ihr Planer auch realistisch geplant haben.
Wie lange dauert es bis das Bauvorhaben genehmigt ist?
Entgegen vieler Angaben im Netz ist die Frage nach der Genehmigungsdauer pauschal nicht zu beantworten. Sie ist in der Praxis maßgeblich davon abhängig, wie gut Sie als Bauherr und Ihr Planerteam kooperieren und planen (vollständiger Bauantrag ohne Mängel) und wie kompetent und kooperativ die Mitarbeiter in den Genehmigungsbehörden arbeiten. Einer Einzelperson kann man in der Regel nicht die Schuld in die Schuhe schieben. Die Prüfdauer für kleinere Bauvorhaben wird zum Teil in den Bauordnungen geregelt. Bei einem sehr einfachen Bauvorhaben (zum Beispiel ein EFH-Haus in einem neu geplanten Baugebiet) dauert es bis zur Genehmigung ca. einen Monat (siehe zum Beispiel § 63 BauO NRW; Stand 2021). Für die meisten privaten Bauvorhaben wird in den Bauordnungen eine Prüfdauer von bis zu 6 Wochen angegeben. Studien aus der Vergangenheit zeigen jedoch, dass die Genehmigungsdauer in der Realität länger ausfällt. Digitalisierungsmaßnahmen bei Planern und Behörden sollen hier Abhilfe leisten.
Fazit – Gut vorbereitet ist halb gebaut!
Wir fassen zusammen, dass die Baugenehmigung eine Art Bauerlaubnis darstellt, Ihnen jedoch ohne Baufreigabe jedoch noch nicht dazu befugt, mit dem Bau tatkräftig loszulegen. Die Dauer und die Kosten einer Baugenehmigung sind von Ihrem geplanten Bauvorhaben abhängig. Um Zeit und Kosten zu sparen empfehlen wir Ihnen den Bauantrag möglichst vollständig einzureichen. Wenn Sie Unterlagen nachreichen, können Sie auch nicht schneller bauen (Thema: Baufreigabe) und die Behörde haben gesamtheitlich einen höheren Prüfaufwand (wiederholtes prüfen). Wichtig für einen möglichst reibungslosen Genehmigungsprozess ist aus unserer Sicht daher frühzeitige Klarheit darüber, welche Planungsleistungen (Entwürfe, Statik, Wärme‑, Schall‑, Brandschutznachweis, etc.) erbracht werden müssen.
Verfasst am 5. Februar 2021. Die obigen Informationen können veraltet/fehlerhaft sein und stellen keine Beratung dar. Fragen Sie uns für verbindliche Auskünfte hier an:
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