Direkt zum Generalunternehmen?

Wir stellen immer wieder fest, dass Men­schen, die ein Haus bauen möcht­en gar nicht so recht wis­sen, bei wem Sie sich eigentlich melden sollen. Ange­hende Bauher­ren fra­gen bei den Behör­den, andere gehen zu einem Gen­er­alun­ternehmen, oder klas­sisch zu einem Architek­tur­büro. In diesem Rat­ge­ber schauen wir uns das Geschäftsmod­ell der Gen­er­alun­ternehmen näher an und bericht­en, warum Sie am Ende doch bei einem Pla­nungs­büro lan­den.

1. Was ist ein Generalunternehmer?

Ein Gen­er­alun­ternehmen übern­immt für Sie während der Bauphase alle aus­führen­den Bauleis­tun­gen. Gen­er­alun­ternehmen beauf­tra­gen und koor­dinieren für Sie die am Bau beteiligten Unternehmen. Der Großteil der Arbeit­en wird von eige­nen Mitar­beit­ern erbracht. Soge­nan­nte Fremdgew­erke wer­den über Nachunternehmen eingekauft. Gen­er­alun­ternehmen lassen sich den Auswahl- und Ver­gabe­prozess, die Koor­di­na­tion, sowie die Ver­tragsrisiken mit den Nachunternehmern jedoch auch entsprechend vergüten. Unter Berück­sich­ti­gung der Einspar­po­ten­tiale beim Koor­di­na­tion­saufwand muss dies aber nicht bedeuten, dass sie automa­tisch teur­er sind als eine eigen­ständi­ge Beauf­tra­gung von Bau­un­ternehmen plus Bauleit­er.

2. Wer verbirgt sich hinter einem Generalunternehmen?

Gen­er­alun­ternehmen entwick­eln sich im Regelfall aus Bau­un­ternehmen, die vorzugsweise im Rohbau tätig sind. Sie erweit­ern Ihr Geschäfts­feld um die Schnittstellen zu anderen Fachunternehmen zu opti­mieren. Als Experten im Rohbau sind Sie häu­fig kon­fron­tiert mit ver­schiede­nen Nach­fol­ge­un­ternehmen und ken­nen die Prob­leme daher häu­fig sehr gut. Eigene Bauleit­er (Bauin­ge­nieure, Architek­ten, Handw­erksmeis­ter, Bautech­niker) erweit­ern das Team, sodass ein zen­traler Ansprech­part­ner für den Bauher­ren im Unternehmen ver­ankert wird.

3. Warum gibt es Generalunternehmen?

Die Exis­tenz eines Gen­er­alun­ternehmens hat im Kern zwei Gründe: Zum einen beobacht­en wir eine immer stärkere Spezial­isierung einzel­ner Handw­erk­er durch neue Tech­nolo­gien (zum Beispiel Smart-Home), Mon­tagetech­niken (zum Beispiel 3D-Druck) und den entsprechen­den DIN-Nor­men. Zum anderen erleben wir einen damit ein­herge­hen­den, steigen­den Koor­di­na­tion­saufwand und die Notwendigkeit eines Gen­er­al­is­ten, der die Aus­führung überwacht und koor­diniert. Auch Doku­men­ta­tion­sar­beit, Auf­maß, Abnah­men und Abrech­nun­gen müssen erledigt wer­den. Man kann ver­ste­hen, dass handw­erk­lich begabte Men­schen an der Bürokratie häu­fig wenig Inter­esse haben. Von Seit­en der Aus­führung wird immer wieder berichtet, dass die Koor­di­na­tion­sleis­tung auf der Baustelle ger­ade von pri­vat­en Bauher­ren ohne Erfahrung häu­fig unter­schätzt wer­den. Die Fol­gen sind Stress, zeitliche Eng­pässe, zum Teil dop­pelte Arbeit­en und Mis­skom­mu­nika­tion mit den Bauher­ren. Eine gute Abstim­mung ist ein Erfol­gs­garant für eine ordentliche Aus­führung und sogle­ich auch ein lan­glebiges Gebäude.

4. Ich möchte bauen. Soll ich direkt zum Bauunternehmen gehen?

Es ist ein eigentlich sim­pler und logis­ch­er Gedanke, wenn Bauher­ren beim Bauen als Erstes an ein Bau­un­ternehmen, bzw. Gen­er­alun­ternehmen denken. Sie kön­nen als Bauherr natür­lich direkt zu einem Unternehmen aus der Bauaus­führung gehen, nur benötigt jede Aus­führung zunächst einen Plan, bzw. eine Über­set­zung Ihrer Wün­sche in eine tech­nis­che umset­zbare Kon­struk­tion. Die Pla­nung (ins­beson­dere die bau­rechtliche Einord­nung) ist kein Spezial­ge­bi­et eines Bau‑, bzw. Gen­er­alun­ternehmen. In der Regel ver­mit­telt Sie das Bau­un­ternehmen dann an einen Architek­ten oder Inge­nieur. Das kann ein Freiberu­fler, ein größeres Architek­tur-/In­ge­nieur­büro, oder im ein­fach­sten Fall ein Gen­er­alplan­er sein. Erfahrene Ansprech­part­ner in Gen­er­alun­ternehmen wer­den Sie darauf hin­weisen, dass Sie zur Pla­nung eines Ein­fam­i­lien­haus­es mehrere Fach­plan­er benöti­gen. Der Ablauf eines Baupro­jek­tes erfordert deshalb vor der Kon­tak­tauf­nahme zu einem Bau‑, bzw. Gen­er­alun­ternehmen eigentlich erst den Schritt zu einem Pla­nungs­büro. Ein Aus­nah­me­fall kön­nen genehmi­gungs­freie Bau­vorhaben darstellen.

5. Wann sollte ich zu einem Generalunternehmen gehen?

Der Gang zum Gen­er­alun­ternehmen lohnt sich, wenn Sie die einzel­nen Bau­fir­men nicht selb­st aus­suchen, die Bauaus­führung nicht selb­st koor­dinieren und Sie deshalb nur einen Ansprech­part­ner für die Bauaus­führung wün­schen. Weit­er­hin empfehlen wir Ihnen eine Zusam­me­nar­beit mit einem Gen­er­alun­ternehmen, wenn Sie sich eine spezielle Bauweise (oder Mate­ri­alien) wün­schen, bei der es wichtig erscheint, auf funk­tion­ierende Prozesse zurück­greifen zu kön­nen. Vergessen Sie jedoch nicht, dass Sie unab­hängig vom Gen­er­alun­ternehmen als Bauherr weit­er­hin Pflicht­en haben. Zu den Pflicht­en gehört unter anderem die Pla­nung­sun­ter­la­gen zu liefern, sowie sich zeit­gerecht auf Mate­r­i­al, Farbe und Ausstat­tung festzule­gen (Lieferzeit­en beacht­en). Gute Bauleit­er, aber auch Handw­erk­er weisen den Bauher­ren in der Regel auf die entsprechen­den Fer­ti­gungs­dauer, bzw. Lieferzeit­en hin.

6. Wann sollte ich NICHT zu einem Generalunternehmen gehen?

Sie kön­nen auf ein Gen­er­alun­ternehmen verzicht­en, wenn Sie aus Ihrem Umfeld genü­gend Handw­erk­er ken­nen und die Koor­di­na­tion selb­st, oder einen unab­hängi­gen Bauleit­er übernehmen lassen möcht­en.

7. Fazit: Generalunternehmen als Rundum-Sorglos-Paket?

Unsere Erfahrun­gen zeigen, dass Bauher­ren, die vor allem Spaß am Aus­tausch mit Bau­fir­men haben, die Koor­di­na­tion­sleis­tung bei pri­vat­en, kleineren Bau­vorhaben auch selb­st übernehmen kön­nen. Haben Sie zu wenig Zeit, oder möcht­en die Suche nach Bau­fir­men, die Koor­di­na­tion und das Drumherum aus anderen Grün­den lieber einem Profi über­lassen, kön­nen Sie einen einzel­nen Bauleit­er, oder ein Gen­er­alun­ternehmen beauf­tra­gen. Die Beratung auf der Baustelle nehmen im Pri­vat­sek­tor häu­fig auch gute Handw­erk­er selb­st in die Hand.

Wenn Sie einen Bauleit­er wün­schen ist es aus unser­er Sicht schw­er begründ­bar, ob ein sep­a­rater Bauleit­er, oder ein angestell­ter Bauleit­er in einem Gen­er­alun­ternehmen kostengün­stiger ist. Gute Bauleit­er find­en Sie in bei­den Fällen. Bedenken Sie bei dem Gedanken an ein Run­dum-Sor­g­los-Paket weit­er­hin Ihre Pflicht­en und die notwendi­ge Koop­er­a­tions­bere­itschaft beim Bauen. Neben dem Preis soll­ten Sie auch auf Qual­itäten acht­en. In der Prax­is ist dies bei pri­vat­en Bau­vorhaben zugegeben­er­maßen häu­fig eine emo­tionale Entschei­dung (“Bauchge­fühl”). Wir empfehlen Ihnen den per­sön­lichen Kon­takt zu suchen, oder sich Ref­eren­zen und Kun­den­zufrieden­heit anzuschauen. Die Zusam­me­nar­beit erfordert dann doch immer ein gewiss­es Ver­trauen.