Baunebenkosten in der Übersicht

Baunebenkosten sind alle Kosten, die neben dem eigentlichen Kauf­preis eines Haus­es bzw. eines Grund­stücks anfall­en. Diese Kosten soll­ten unbe­d­ingt mit in die Kalku­la­tion für die Bau­fi­nanzierung ein­fließen, kön­nen sie doch bis zu 15 % oder 20 % der Gesamtkosten aus­machen. Im Nach­fol­gen­den sind die möglichen Baunebenkosten aufge­lis­tet, die in allen Phasen des Baupro­jek­ts auftreten kön­nen.

Grundstückserwerb/Kaufnebenkosten

Bere­its in Zusam­men­hang mit dem Kauf eines Grund­stücks oder Haus­es fall­en erste Kosten an: Falls Sie einen Mak­ler bei der Suche nach einem Grund­stück hinzuge­zo­gen haben, muss natür­lich die Mak­ler­pro­vi­sion gezahlt wer­den. Die Gebühren hier­für sind je nach Region unter­schiedlich, unge­fähr wer­den in der Regel jedoch 4 bis 7 % des Kauf­preis­es für den Mak­ler ver­an­schlagt.

Des Weit­eren sind die Notarkosten zu entricht­en, welche geset­zlich fest­gelegt wer­den. Der Notar besiegelt den Eigen­tümer­wech­sel im Kaufver­trag und tätigt die Ein­tra­gung der Grund­schuld. Hier­für fall­en in der Regel Kosten zwis­chen 1,5 und 2 % des Immo­bilien­preis­es an. Hinzu kommt die Ein­tra­gung des Besitzver­hält­niss­es ins Grund­buch. Hier­für erhebt jede Gemeinde zusät­zliche Gebühren.

Die Grun­der­werb­ss­teuer muss darüber hin­aus bei jedem Kauf eines Grund­stücks gezahlt wer­den. Die Grun­der­werb­ss­teuer ist Län­der­sache und daher unter­schiedlich hoch. Sie liegt zwis­chen 3,5 und 6,5 % des Kauf­preis­es.

Baunebenkosten in der Bauvorbereitung

Die meis­ten Baunebenkosten fall­en in der Phase der Bau­vor­bere­itung an. Damit über­haupt mit dem Bau begonnen wer­den kann, müssen einige Vor­bere­itun­gen getrof­fen wer­den, die selb­stver­ständlich Kosten mit sich tra­gen.

Zunächst wären hier die Kosten für den Bauantrag, die Bau­genehmi­gung und die Bauanzeige genan­nt. Jedes neu gebaute Gebäude – oder auch nur die Um- oder Aus­baut­en eines Haus­es – benöti­gen eine Bau­genehmi­gung, die über den Bauantrag gestellt wird und unter anderem den Stand­sicher­heit­snach­weis des Sta­tik­ers enthält. Die Kosten für den Bauantrag belaufen sich auf ca. 0,5 % der Bausumme, vari­ieren aber je nach Bun­des­land. Die Bauanzeige zeigt den offiziellen Beginn des Bau­vorhabens an.

Sin­nvoll kann eine Bau­ver­tragsprü­fung durch einen Recht­san­walt sein. Diese kostet ca. 250 € und stellt sich­er, dass der Bau­ver­trag frei von möglichen “Fall­en” ist.

Ein geot­ech­nis­ch­er Bericht muss vor Baube­ginn Auskun­ft über die Bodenbeschaf­fen­heit liefern. Dieses Bau­grundgutacht­en kostet in etwa 0,1 bis 0,5 % der gesamten Baukosten.

Für den Bauantrag benötigt man zudem Ver­mes­sung­sun­ter­la­gen. Sowohl ein amtlich­er als auch ein objek­t­be­zo­gen­er Lage­plan müssen erstellt wer­den, bevor mit dem Bau begonnen wer­den kann. Mit dieser Auf­gabe wird ein Ver­mes­sungs­büro beauf­tragt, welch­es Kosten in Höhe von etwa 2.000 bis 3.000 €, je nach Bun­des­land, erhebt.

Zusatzkosten bei der Erschließung

Kosten fall­en zudem für die Erschließung des Grund­stücks an: Der Gas- und Abwasser­an­schluss, der Zugang zu Frischwass­er sowie Anschlüsse an das Strom­netz, der Tele­fo­nan­schluss und der Anschluss ans Kabelfernse­hen fall­en unter diese Erschließungskosten, gegebe­nen­falls sog­ar der Anschluss ans örtliche Verkehrsnetz. Alles in allem soll­ten mit ca. 10.000 bis 20.000 € gerech­net wer­den.

Die Freimachung des Grund­stücks ist ein weit­er­er Kosten­fak­tor. Falls auf dem erwor­be­nen Grund­stück alte Gebäude ste­hen, die abgeris­sen wer­den müssen, um mit dem Neubau begin­nen zu kön­nen, verur­sacht dies gegebe­nen­falls hohe Abris­skosten. Auch eventuelle Baum­fäl­lar­beit­en und das hier­für nötige Ein­holen ein­er Fäll­genehmi­gung zählen zu den Baunebenkosten. Die Kosten für die Freimachung des Grund­stücks kön­nen leicht mehrere tausend € betra­gen.

Für die Ein­rich­tung der Baustelle selb­st müssen Wass­er und Baus­trom angeschlossen wer­den. Hier­für ist mit ca. 500 bis 1.000 € zu rechen. In eini­gen Fällen müssen auch Baus­traßen angelegt wer­den.

Weit­ere Baunebenkosten bilden der Aushub für die Keller- oder Boden­plat­te, sowie die Abfuhr von aus­ge­hoben­em Erdre­ich. In der Regel kostet die Entsorgung des Erdaushubs 8 bis 16 € pro m². Beson­ders teuer wer­den kann es jedoch, wenn giftige Alt­las­ten im Boden gefun­den wer­den, die fachgerecht entsorgt wer­den müssen.

Bei manchen Bau­vorhaben – abhängig von der Kom­plex­ität des Baus und je nach Bun­des­land – muss ein Prüf­s­ta­tik­er die gesamte Sta­tik des geplanten Gebäudes, also die bere­its erstell­ten sta­tis­chen Berech­nun­gen, noch ein­mal vor Baube­ginn kon­trol­lieren und einen Prüf­bericht erstellen.

Baunebenkosten in der Bauphase

Ist die Vor­bere­itungsphase abgeschlossen, kann endlich mit dem eigentlichen Bau begonnen wer­den. Doch auch in der Bauphase fall­en noch einige Baunebenkosten an:

Ein großer Kosten­punkt stellt die Bezahlung des Architek­ten dar. Seine Arbeit ist in 9 Leis­tungsphasen unterteilt, von denen entwed­er alle oder nur Teile gebucht wer­den kön­nen. Das Architek­ten­hono­rar ist in der Hon­o­rarord­nung für Architek­ten und Inge­nieure geregelt. Im Durch­schnitt liegen die Kosten für einen Architek­ten bei zwis­chen 12 und 15 % der Baukosten.

Sin­nvoll ist es, den Bau durch einen Bausachver­ständi­gen begleit­en zu lassen. Er besucht die Baustelle in regelmäßi­gen Abstän­den und hat einen Überblick über den Bau­fortschritt und eventuell auftre­tende Män­gel. Die Arbeit wird nach Stun­den abgerech­net – je nach Anzahl der Besuche soll­ten mit min­destens 1.500 bis 2.000 € gerech­net wer­den, in eini­gen Fällen aber auch deut­lich mehr. Es kann entwed­er ein Gutachter vom TÜV oder vom Bauher­ren­schutzbund beauf­tragt wer­den. Für ein schriftlich­es Baugutacht­en zahlen Sie noch ein­mal extra.

Im Blick haben sollte man in der Bauphase zudem die Kosten durch die Bauzeit- und die Bere­it­stel­lungzin­sen. Erstere fall­en für den bere­its genutzten Teil des Bankdar­lehens an; Let­ztere durch die reine Vorhal­tung des Geldes durch die Haus­bank.

Die Baustelle ist ein Ort mit vie­len finanziellen Risiken. Empfehlenswert ist daher der Abschluss von min­destens 3 Ver­sicherun­gen. Zum einen ist dies die Bauher­ren­haftpflichtver­sicherung, welche bei Schä­den greift, die Per­so­n­en entste­hen, die am Haus­bau beteiligt sind. Zum Zweit­en wäre da die Bauleis­tungsver­sicherung, welche bei unvorherge­se­henen Schä­den in der Bauphase in Kraft tritt. Sowohl Van­dal­is­mus als auch Mate­r­i­al- oder Kon­struk­tions­fehler des Gebäudes deckt sie ab. Allein für den Fall eines Schadens durch Feuer sollte eine dritte Ver­sicherung abgeschlossen wer­den, die Feuer­ro­hbau- und Wohnge­bäude­ver­sicherung, die alle Brand­schä­den abdeckt.

Baunebenkosten nach dem Hausbau

Wenn der Bau ein­er Auße­nan­lage geplant ist, etwa eine Ter­rasse, eine Garage oder ein Pool, führt das natür­lich zu weit­eren Kosten. Die Höhe der Nebenkosten hängt hier ganz von den Wün­schen der Hau­seigen­tümer ab.

Auch eventuelle Kosten für den Innenaus­bau, zum Beispiel das Ein­bauen ein­er Küche oder der Boden­beläge, zählen zu den Baunebenkosten, die nach der Fer­tig­stel­lung des Baus noch anfall­en und leicht mehrere tausend € umfassen kön­nen.