Brandschutzgutachten im Altbau

In Zei­ten von hohen Immo­b­li­en­prei­sen kommt dem Brand­schutz­gut­ach­ten eine immer höhe­re Bedeu­tung zu. Bei­spiels­wei­se soll­te man beim pri­va­ten Haus­kauf sicher gehen, dass das zu erwer­be­ne Objekt den aktu­el­len Bau­ord­nun­gen und Brand­schutz­vor­schrif­ten ent­spricht und nicht ver­steck­te Kos­ten lauern.

Män­gel und damit ein­her­ge­hen­de (teu­re) Nach­rüs­tun­gen wer­den in einem Gut­ach­ten auf­ge­deckt. Als obers­tes Schutz­ziel steht dabei immer das Leben von Mensch und Tier im Fokus. Aber nicht nur bau­ord­nungs­recht­li­chen Aspek­te, son­dern immer öfter auch die fach­li­che Beur­tei­lung zu einer kon­kre­ten Fra­ge­stel­lung, wer­den in Brand­schutz­gut­ach­ten geklärt. Zuwei­len sogar auch bei Recht­strei­tig­kei­ten durch ein durch das Gericht öffent­lich bestell­ten und ver­ei­dig­ten Sach­ver­stän­di­gen oder auch bei Versicherungsfällen.

Brand­schutz­gut­ach­ten kom­men nicht nur im pri­va­ten Bereich, son­dern spe­zi­ell auch bei Son­der­bau­ten (zum Bei­spiel KiTas, Schu­len etc.) zur Anwen­dung. Denn gera­de die­se haben oft zurecht hohe Auf­la­gen zum Brand­schutz, die es zu erfül­len gilt.

Brandschutz für den Gebäudebestand

Brand­schutz­be­stim­mun­gen wer­den bei Alt­bauten oft nicht voll­um­fäng­lich ein­ge­hal­ten und ent­spre­chen somit nicht dem aktu­el­len bau­recht­li­chen Stand. Des­halb ist es sinn­voll Bestands­im­mo­bi­li­en in regel­mä­ßi­gen Abstän­den auf ihre Wirk­sam­keit und Aktua­li­tät der Brand­schutz­vor­keh­run­gen zu prü­fen – mit einem Brand­schutz­gut­ach­ten. Das Guta­chen zeigt dabei als Bestands­auf­nah­me, ob das Gebäu­de trotz – von der aktu­el­len Bau­ord­nung – abwei­chen­der Bau­aus­füh­rung die Schutz­zie­le erfüllt und kei­ne zusätz­li­che Gefahr im Brand­fall darstellt.

Spe­zi­ell bei Um- oder Erwei­te­rungs­bau­ten oder bei einer Nut­zungs­än­de­rung ist im Geneh­mi­gungs­pro­zess häu­fig der Brand­schutz im Gebäu­de­be­stand nach­zu­wei­sen. Das gilt mit­un­ter auch für Wohnhäuser.

Ein Brand­schutz­gut­ach­ten wird aber auch häu­fig zur Beleuch­tung eines kon­kre­ten Pro­blems bezüg­lich des Brand­schut­zes auf­ge­stellt. Dem Gebäu­de­ei­gen­tü­mer wer­den dann unter Berück­sich­ti­gung der jewei­li­gen Lan­des­bau­ord­nung und ande­ren gesetz­li­chen Restrik­tio­nen Lösungs­an­sät­ze vom Exper­ten an die Hand gegeben.

Der Auf­bau des Brand­schutz­gut­ach­tens unter­glie­dert sich zumeist in Befund, Gut­ach­ten und Begrün­dung. Die ent­hal­te­nen Bestands­auf­nah­men und ‑bewer­tun­gen kön­nen als Grund­la­ge für alle vor­beu­gen­den Brand­schutz­maß­nah­men her­an­ge­zo­gen wer­den. Dies kann durch ein auf das Gut­ach­ten auf­bau­en­des Brand­schutz­kon­zept erfolgen.

Brandschutzgutachten als Konzept-Grundlage

Ein Brand­schutz­gut­ach­ten wird meist für bestehen­de Gebäu­de erstellt. Die­ses Gut­ach­ten ist dann häu­fig die Grund­la­ge für ein Brand­schutz­kon­zept, vor allem wenn am bestehen­den Gebäu­de Brand­schutz­män­gel fest­ge­stellt wurden.

Wäh­rend ein Brand­schutz­gut­ach­ten als Schwach­stel­len­ana­ly­se Ergeb­nis­se für ein bereits bestehen­des Objekt lie­fert und nach Prü­fung vor Ort den tat­säch­li­chen Ist­zu­stand (gege­be­nen­falls mit brand­schutz­tech­ni­schen Män­geln) beschreibt, doku­men­tiert ein Brand­schutz­kon­zept den Soll­zu­stand. Brand­schutz­kon­zep­te ent­ste­hen in der Regel bereits in der Pla­nungs­pha­se eines Objek­tes, d. h. also vor Errich­tung, oder bei einer Nut­zungs­än­de­run­gen und/​oder Umbau im Alt­bau – jeweils als bau­tech­ni­scher Nach­weis zwecks Genehmigung.

Dank der punkt­ge­nau­en Iden­ti­fi­zie­rung und Doku­men­ta­ti­on der Schwach­stel­len in Form eines aus­führ­li­chen Brand­schutz­gut­ach­ten kön­nen Lösun­gen für das Gebäu­de erar­bei­tet und umge­setzt wer­den. Das Brand­schutz­gut­ach­ten geht dabei flie­ßend in das Brand­schutz­kon­zept über, das dann anschlie­ßend sämt­li­che bau­recht­li­che Vor­schrif­ten mit berücksichtigt.

Brandschutzkonzept in aller Kürze

Ob ein Brand ent­steht oder nicht, hängt von dem Gebäu­de und sei­ner Nut­zung ab. Somit haben bei­spiels­wei­se Ver­samm­lungs­stät­ten eine höhe­re Brand­ge­fahr als weni­ger besuch­te Gebäu­de. Des­we­gen sind indi­vi­du­ell (ziel­ori­en­tiert) aus­ge­ar­bei­te­te Brand­schutz­kon­zep­te sinn­voll, um dem jewei­li­gen Fall gerecht zu werden.

Der Brand­schutz­sach­ver­stän­di­ge doku­men­tiert im Brand­schutz­kon­zept (unter Berück­sich­ti­gung des aktu­el­len Bau­rechts) die bau­li­chen, anlagen­tech­ni­schen und orga­ni­sa­to­ri­schen Maß­nah­men, die der Ent­ste­hung eines Bran­des und der Aus­brei­tung von Feu­er und Rauch vor­beu­gen. Eben­so müs­sen wirk­sa­me Lösch­ar­bei­ten und die Ret­tung von Men­schen und Tie­ren mög­lich sein. Indi­vi­du­ell für jedes Gebäu­de wird geprüft, ob wei­te­re Schutz­zie­le erfor­der­lich sind. 

Beispiele für Schutzziele

• Die Feu­er­wehr­leu­te müs­sen durch die Brand­schutz­maß­nah­men in der Lage sein eine wirk­sa­me Ret­tungs­ak­ti­on durch­füh­ren zu kön­nen. Eben­so gilt es, die Aus­brei­tung des Bran­des zu verhindern.
• Die Nut­zer des Gebäu­des ver­las­sen es, ohne in eine gefähr­li­che Situa­ti­on zu geraten.
• Im Sin­ne des Umwelt­schut­zes sol­len grö­ße­re Men­gen von Schad­stof­fen nicht frei­ge­setzt werden.
• Einen Groß­brand gilt es zu verhindern.
• Der Brand soll­te sich mög­lichst nicht auf die Nach­bar­schaft ausdehnen.

Anordnung besonderer Brandschutzziele

Schon allei­ne aus die­sen Punk­ten ist ersicht­lich, wie ver­schie­den und kom­plex die Erstel­lung eines Brand­schutz­kon­zep­tes ist. Je nach Gebäu­de muss der Exper­te beson­de­re Schutz­maß­nah­men anord­nen. bei­spiels­wei­se bei denk­mal­ge­schütz­ten Gebäu­den ist die Struk­tur und die Bau­sub­stanz ein wich­ti­ger Teil im Brand­schutz­kon­zept. Bei Muse­en muss das kul­tu­rel­le Erbe, also der Inhalt des Gebäu­des beson­ders geschützt wer­den. Der lau­fen­de Betrieb muss bei mili­tä­ri­schen Ein­rich­tun­gen oder Daten­si­che­rungs­an­la­gen ohne Stö­run­gen wei­ter­ge­hen. Hin­ge­gen ist ein Aus­fall bei For­schungs­ein­rich­tun­gen nicht akzeptabel.

Bei eini­gen Son­der­bau­ten kann das Brand­schutz­kon­zept um wei­te­re Punk­te erwei­tert wer­den. Dazu gehört der Explo­si­ons­schutz, bei­spiels­wei­se mit Gas­mel­de­an­la­gen oder Son­der­schutz­an­la­gen für Gefahr­stoff­la­ger, Tank­la­ger und Lackie­re­rei­en. Auch die Druck­er­zeu­gung gehört hier dazu.

Fazit zum Brandschutzgutachten

Bei Son­der­bau­ten ist der Brand­schutz beson­ders bedeu­tungs­voll. Ein uni­ver­sel­les Schutz­kon­zept ist nicht mög­lich, denn zu unter­schied­lich sind die Gebäu­de, das Nut­zungs­ver­hal­ten und die Per­so­nen­be­we­gun­gen. Bei Son­der­bau­ten im Bestand ist ein Brand­schutz­gut­ach­ten häu­fig eine gute Grund­la­ge zur Kon­zept­erstel­lung. Anhand der Män­gel­ana­ly­se des Brand­schutz­gut­ach­tens wird es mög­lich ein sinn­vol­les Brand­schutz­kon­zept aus­zu­ar­bei­ten, das per­fekt auf das jewei­li­ge Gebäu­de zuge­schnit­ten ist. Die dar­in ent­hal­te­nen effek­ti­ven Maß­nah­men ver­hin­dern womög­lich einen Brand und kön­nen den ent­stan­de­nen Scha­den minimieren.

Aber der Auf­trag für ein Brand­schutz­gut­ach­ten ist auch beim pri­va­ten Haus­kauf zur Auf­de­ckung von Bau- und Brand­schutz­män­geln, oder um eine kon­kre­te Fra­ge­stel­lung zu klä­ren, durch­aus sinnvoll.