Was ist ein Bebauungsplan?

Wenn Sie ein Haus bauen wollen, wer­den Sie gewiss mit dem Wort Bebau­ungs­plan kon­fron­tiert. Jedoch wis­sen die wenig­sten, wozu man ihn braucht und was genau enthal­ten ist. Wir zeigen Ihnen die wichtig­sten Fak­ten.

Definition vom Bebauungsplan

Laut § 1 Abs. 3 deutsches Bauge­set­zbuch (BauBG) haben die Gemein­den eine Pla­nungs­befug­nis und ein Pla­nungsrecht und sind deshalb für die Bauleit­pläne zuständig. Dazu gehören der Flächen­nutzungs­plan und der Bebau­ungs­plan. Somit ist jede Gemeinde für das städte­bauliche Konzept ver­ant­wortlich. Zunächst wird in ein­er Satzung fest­gelegt, welche Flächen wie genutzt wer­den.

Der Bebau­ungs­plan legt also fest, auf welche Art und Weise gebaut wer­den darf. In der Regel wird der Bebau­ungs­plan für eine Grund­stücks­gruppe oder einen Ort­steil des Gemein­dege­bi­ets fest­gelegt. Eine Gemeinde oder Stadt kann also mehrere Bebau­ungspläne haben. Damit ist gewährleis­tet, dass nicht jed­er so baut, wie er ger­ade Lust dazu hat und das Stadt- oder Gemein­de­bild ein har­monis­ches Bild bietet. Somit wer­den auch Flächen freige­hal­ten, beispiel­sweise für einen Spielplatz oder eine Grü­nan­lage.

Die Ziele vom Bebauungsplan

Ein Bebau­ungs­plan beste­ht aus zwei Teilen. Teil A bein­hal­tet Planze­ich­nun­gen im Maßstab 1:500 oder 1:1000. Grund­lage dafür sind die amtlichen Flurkarten. Teil B beste­ht aus dem Text. Eine geset­zliche Regelung, dass ein Bebau­ungs­plan Planze­ich­nun­gen enthal­ten muss, beste­ht nicht. Er ist auch nur mit Text gültig. Wenn Sie in einem Gebi­et bauen wollen, das über einen Bebau­ungs­plan ver­fügt, sind Sie verpflichtet, sich an die Vor­gaben zu hal­ten.

Ein Bebau­ungs­plan soll nach § 1 Abs. 5 BauBG ver­schiedene Ziele beacht­en:

• Die nach­haltige städte­bauliche Entwick­lung muss gewährleis­tet sein. Wirtschaftliche, soziale und umweltschützende Aspekt liegen beson­ders im Fokus.
• Der Kli­maschutz muss gefördert wer­den.
• Eine men­schen­würdi­ge Umge­bung muss gewährleis­tet sein.
• Die sozial­gerechte Boden­nutzung, die dem All­ge­mein­wohl dient, muss gewährleis­tet sein.
• Die städte­bauliche Gestalt und die baukul­turellen Land­schafts- und Orts­bilder sind zu erhal­ten.

Ein Bebau­ungs­plan muss den Umweltschutz berück­sichti­gen und wirft diese Fra­gen auf:

• Wie wer­den Emis­sio­nen ver­mieden?
• Wie wirkt sich die Bebau­ung in diesem Gebi­et auf den Men­schen und seine Gesund­heit aus oder auf die Kul­turgüter und die Gesamt­bevölkerung.
• Welche Auswirkun­gen hat die Bebau­ung auf Boden, Kli­ma, Luft, Pflanzen, Wass­er und Tiere?
• Wie kön­nen erneuer­bare Energien genutzt wer­den?
• Wie lässt sich die Bebau­ung mit dem Bun­desnaturschutzge­setz vere­in­baren?

Weit­ere Ziele des Bebau­ungs­planes, die berück­sichtigt wer­den müssen:

• Wohnbedürfnisse sowie kul­turelle und soziale Bedürfnisse der Bevölkerung
• Belange der Wirtschaft, der Vertei­di­gung, des Zivilschutzes, des Per­so­n­en- und Güter­verkehrs, des Denkmalschutzes, der Baukul­tur, des Umweltschutzes und des Hochwasser­schutzes.
• Anforderun­gen an gesunde Arbeits- und Wohn­ver­hält­nisse.
• Erneuerung, Erhal­tung, Umbau und For­ten­twick­lung beste­hen­der Ort­steile, inklu­sive Ver­sorgungs­bere­iche.
• Ergeb­nisse des städte­baulichen Entwick­lungskonzepts.
• Erfordernisse für Seel­sorge und Gottes­di­en­ste.

Was steht im Bebauungsplan?

Die Bebau­ungspläne für die jew­eili­gen Ort­steile ihrer Gemeinde oder Stadt zeigen an wo gebaut wer­den darf und wo die Grün­flächen sind. Auch Park­flächen und geschützte Flächen kön­nen Sie sehen.

Art der Nutzung

Hier legt die Gemeinde fest, ob der Gemein­de­teil ein reines Wohnge­bi­et ist oder ob es als Indus­trie- oder Gewer­bege­bi­et aus­gewiesen wird. Ein Mis­chge­bi­et, in dem es Gewerbe und Wohnge­bäude gibt, ist eben­falls möglich.

Umfang und Größe der Bebauung

Im Bebau­ungs­plan ist geregelt, wie viel des Grund­stücks Sie bebauen dür­fen, eben­so wird die Geschoss­fläche angegeben. Beze­ich­net wird das mit ein­er Zahl, beispiel­sweise 0,5. Sollte Ihr Grund­stück also 800 m² groß sein, dür­fen Sie nur 400 m² bebauen.

Art der Bebauung

Hier sehen Sie die geplante Bauweise. Bei ein­er offe­nen Bauweise ste­ht jedes Haus frei in seinem Grund­stück. Die geschlossene Bauweise beze­ich­net, dass die Häuser aneinan­der gebaut sind, wie es bei Rei­hen­häusern zu sehen ist. Manch­mal sieht ein Bebau­ungs­plan noch weit­ere Bauweisen vor. So kann es dur­chaus sein, dass in Ihrem Gebi­et nur Dop­pel­häuser genehmigt wer­den. Auch die Far­ben und Mate­ri­alien, die Sie bei Ihrem Haus ver­wen­den dür­fen, kön­nen im Bebau­ungs­plan vorgeschrieben sein.

Welches Dach und welche Farbe?

Der Bebau­ungs­plan eines Stadt- oder Gemein­dege­bi­etes legt die Dachform fest. So kann es sein, dass in Ihrem Bauge­bi­et nur ein Walm­dach, Flach­dach oder Sat­tel­dach erlaubt ist. Sobald Maße angegeben sind, müssen Sie sich daran hal­ten. Gemeint sind die Traufhöhe, Firsthöhe und die Dachnei­gung. Die Firsthöhe wird in Metern angeben und beze­ich­net die max­i­male Höhe zwis­chen Boden und First. Die Traufhöhe ist die Höhe zwis­chen Dachhaut und Boden in Metern und unter­schei­det zwis­chen Tal- und Hang­seite. Die Dachnei­gung ist von der Dachform abhängig und wird in Grad angegeben.

Weitere Vorgaben im Bebauungsplan

Ein weit­er­er Punkt im Bebau­ungs­plan ist die Regelung der Abstands­flächen. Das Maß ist zwar in den jew­eili­gen Lan­des­bauord­nun­gen definiert, aber eine ein­heitliche Lösung gibt es bish­er noch nicht. Als Abstands­fläche wird der Abstand von Ihrem Gebäude bis zum Nach­bar­grund­stück gemessen. Hier­bei geht es natür­lich in erster Lin­ie um den Brand­schutz. Aber auch die unangemessene Beschat­tung des Grund­stücks vom Nach­bar oder dass es optisch eingeengt wird, ist ein Merk­mal für die Abstands­flächen. Wie viele Meter Ihr Haus vom Nach­bar­grund­stück ste­hen muss, kann im Bebau­ungs­plan fest­gelegt wer­den.

Im Bebau­ungs­plan wird eben­falls die Bau­gren­ze fest­gelegt, die nicht iden­tisch mit der Grund­stücks­gren­ze ist. Sie wird blau dargestellt. Ihr Gebäude darf also diese fest­gelegte Bau­gren­ze nicht über­schre­it­en. Ein kleines Vortreten von Gebäude­teilen kann eventuell erlaubt wer­den. Dies ist allerd­ings in den jew­eili­gen Lan­des­bauord­nun­gen geregelt. Grund­sät­zlich wird hier Ihr Nach­bar geschützt und Sie von Ihrem Nach­barn und es wer­den damit gravierende Beein­träch­ti­gung von Licht und Sonne ver­mieden. Eben­so soll­ten damit erhal­tenswerte Bäume geschützt wer­den, soweit sie auf dem Nach­bar­grund­stück ste­hen.

Die Baulin­ie wird im Bebau­ungs­plan rot eingeze­ich­net. Sie wird von der jew­eili­gen Gemeinde oder Stadt fest­gelegt, damit sich das Städte­bild ein­heitlich und har­monisch darstellt. Ein gutes Beispiel ist auch die Straßen­flucht, denn diese Baulin­ie regelt die Gren­zen der öffentlichen Straße zu Ihrem Grund­stück. Die Baulin­ie beze­ich­net beispiel­sweise, dass alle Gebäude 4 Meter vom Straßen­rand ent­fer­nt sein müssen.

Ein weit­er­er Begriff aus dem Bebau­ungs­plan ist das Baufen­ster. Hier­bei han­delt es sich um 4 Lin­ien, die Ihr Grund­stück umschließen. Ihr Gebäude muss in jedem Fall inner­halb dieser Lin­ien ste­hen. Die Bau­gren­ze und die Baulin­ie müssen eben­falls beachtet wer­den.

In eini­gen Bebau­ungsplä­nen kann es sein, dass Baulas­ten einge­tra­gen sind. Dabei han­delt es sich um Son­der­rechte, die im Grund­buch einge­tra­gen wer­den. Ein Beispiel dafür sind Leitungsrechte oder Wegerechte.