Schneller und günstiger zu Bauland? Das Baulandmobilisierungsgesetz

Die Baubranche in Deutsch­land boomt. Trotz­dem warten viele Bauher­ren lange auf einen geeigneten Bau­platz. Diesem Miss­stand möchte die Bun­desregierung nun mit dem Bauland­mo­bil­isierungs­ge­setz ent­ge­gen­wirken.

Die Kernpunkte des Baulandmobilisierungsgesetzes

Der Geset­zen­twurf der Bun­desregierung enthält mehrere Aspek­te. Die konkreten Vorschläge wur­den gemein­sam mit ver­schiede­nen Experten­gremien erar­beit­et. Die Entwürfe stam­men zum Beispiel von der Bauland­kom­mis­sion. Zudem sollen Beschlüsse des Wohngipfels 2018 umge­set­zt wer­den. Fol­gende Maß­nah­men find­en sich im Bauland­mo­bil­isierungs­ge­setz wieder:

• Erle­ichterun­gen für geplante Baut­en im Innen- und Außen­bere­ich
• Leichtere Mobil­isierung von Bau­flächen durch die Ausweitung kom­mu­naler Vorkauf­s­rechte
• Ver­schär­fung des Bauge­bots in Regio­nen mit hoher Nach­frage auf dem Woh­nungs­markt
• Schaf­fung eines neuen Typs für Bebau­ungs­ge­bi­ete: Dör­flich­es Wohnen
• Mehr Flex­i­bil­ität bei Ober­gren­zen zur Bebau­ung

Außer­dem enthält der Entwurf einige weit­ere Vorschläge, die zum Beispiel der Innenen­twick­lung von Städten neue Impulse geben sollen. Auch zu städte­baulichen Maß­nah­men sind einige Ideen fest­ge­hal­ten wor­den. Wer ein Ein­fam­i­lien­haus (EFH) bauen möchte, bleibt davon jedoch eher unberührt.

Wichtige Änderungen für Bauherren im Detail

Die vorgeschla­ge­nen Maß­nah­men der Bun­desregierung betr­e­f­fen ver­schiedene Beteiligte der Baubranche. Beson­ders inter­essiert dürften poten­tielle Bauher­ren die Neuerun­gen aufgenom­men haben. Für sie gibt es gle­ich mehrere rel­e­vante Punk­te im Bauland­mo­bil­isierungs­ge­setz. Grund­sät­zlich soll es ihnen erle­ichtert wer­den, einen Bau zu begin­nen. Fern­er ist das Ziel der Bun­desregierung, Bauland in Deutsch­land gün­stiger zu machen. Die fol­gende Betra­ch­tung im Detail zeigt, wie diese Ziele erre­icht wer­den sollen.

Erleichterungen für das Bauen im Innen- und Außenbereich

Wer auf der Suche nach einem geeigneten Bau­platz für das eigene Ein­fam­i­lien­haus ist, erkun­det die Region oft aus Eigenini­tia­tive. Dabei fällt auf, dass ger­ade am Ort­srand häu­fig Platz vorhan­den ist, dieser aber nicht als Bauland zur Ver­fü­gung ste­ht. Hin­ter­grund ist das rel­a­tiv aufwendi­ge Ver­fahren – Umwelt­prü­fung und Aus­gle­ichs­flächen für den Naturschutz sind nur zwei Stich­worte. Für Flächen am Ort­srand sollen diese Hür­den nun deut­lich abge­baut wer­den. Konkret geht es um Areale von bis zu 10.000 m², die sich an bebaute Ort­steile anschließen. Das dürfte vor allem in ländlichen Regio­nen – etwa im Umland großer Städte – neue Möglichkeit­en eröff­nen. Auch im Innen­bere­ich, also bezüglich Flächen im Kernge­bi­et von Gemein­den, sind Erle­ichterun­gen geplant.

Neue Baugebietskategorie: Dörfliches Wohngebiet

Ergänzend zu den oben genan­nten Maß­nah­men wird mit dem Bauland­mo­bil­isierungs­ge­setz eine neue Bauge­bi­et­skat­e­gorie geschaf­fen. Das soge­nan­nte Dör­fliche Wohnge­bi­et soll eben­falls Bauland mobil­isieren. Nach dem aktuellen Entwurf ist geplant, hier Wohn­be­bau­ung in Nach­barschaft von land­wirtschaftlichen Neben­er­werb­sstellen zu ermöglichen. Poten­tial haben hier vor allem Orte, in denen die Land­wirtschaft eine große Rolle spielt.

Verschärftes Baugebot

Das Bauland­mo­bil­isierungs­ge­setz sieht außer­dem eine erweit­erte Anwen­dung des Bauge­bots in Regio­nen vor, in denen akuter Woh­nungs­man­gel herrscht. Kern dieser Maß­nahme ist es, Grund­stück­eigen­tümer inner­halb ein­er bes­timmten Frist zum Neubau von Wohn­raum zu verpflicht­en. Solche Regelun­gen kom­men in eini­gen Gegen­den bere­its zur Anwen­dung. In der Prax­is bet­rifft das Bauge­bot vor allem Bauher­ren, die ein Grund­stück erwor­ben haben und dies dann inner­halb ein­er bes­timmten Zeit bebauen müssen.

Das Bauge­bot ist allerd­ings nicht strikt for­muliert. Der aktuelle Entwurf sieht einige Aus­nah­men vor. Eine davon bet­rifft Grund­stücke, die vom Eigen­tümer zur Alterssicherung erwor­ben wur­den.

Streitpunkt Umwandlungsverbot

Ein umstrit­ten­er Aspekt des Bauland­mo­bil­isierungs­ge­set­zes ist das Umwand­lungsver­bot. Es sieht vor, die Umwand­lung von Miet­woh­nun­gen in Eigen­tumswoh­nun­gen zu erschw­eren. Konkret sollen Eigen­tümer eine Genehmi­gung benöti­gen, um Wohn­raum umzuwan­deln. Gel­ten würde die Maß­nahme in Regio­nen mit anges­pan­ntem Woh­nungs­markt. Welche das sind, wird von den jew­eili­gen Lan­desregierun­gen fest­gelegt. Hin­ter dem Umwand­lungsver­bot ste­ht die Absicht, miet­baren Wohn­raum zu erhal­ten und bezahlbar zu machen. Allerd­ings hat diese Maß­nahme Kri­tik­er. Sie bemän­geln unter anderem, dass damit poten­tielle Bauher­ren von Miet­woh­nun­gen abgeschreckt wür­den.

Hintergrund: Bauen in Deutschland zu langsam und zu teuer

Der poli­tis­che Hin­ter­grund für das Bauland­mo­bil­isierungs­ge­setz ist die Sit­u­a­tion der Baubranche in Deutsch­land. Diese ist ein­er­seits eine treibende wirtschaftliche Kraft – nach Aus­sage der Bun­desregierung wur­den allein im Jahr 2019 430 Mil­liar­den € in diesem Bere­ich investiert. Zum Ver­gle­ich: Diese Summe über­steigt den gesamten Bun­de­shaushalt. Auf der anderen Seite suchen viele Bauher­ren verge­blich ein passendes Grund­stück. Ger­ade in der Nähe von Bal­lungszen­tren gibt es oft­mals deut­lich mehr Bewer­ber als Bau­plätze. Wer ein geeignetes Stück Land gefun­den hat, muss dann in vie­len Fällen noch lange auf die Bau­genehmi­gung warten. Diese Gesamt­si­t­u­a­tion soll durch das Gesetz verbessert wer­den.