E‑Pinion – Unsere Meinung zu aktuellen Themen aus dem Wohnungsbau

Das Woh­nungs­bau­jahr 2022 ist schon wieder ein paar Monate alt. Viele The­men aus dem ver­gane­nen Coro­n­a­jahr scheinen sich auch in diesem Jahr zu bestäti­gen. Weit­er­hin sind beim Woh­nungs­bau The­men, wie die erhöht­en Baukosten, die KfW-Förderung, oder die Grund­stück­sknap­pheit bei vie­len Privatbauherr:innen als auch Investor:innen omnipräsent. Die erhöht­en Baukosten führen unweiger­lich dazu, dass zumin­d­est ein Teil unser­er Kund­schaft immer häu­figer auch nach The­men wie Tiny Hous­es oder Mobil­heimen nach­fra­gen. Die Grund­stück­sknap­pheit sorgt für eine erhöhte Nach­frage nach Aus­bau- und Sanierungs­maß­nah­men im eige­nen Wohn- oder Miet­shaus. In Fachkreisen dage­gen wird ver­mehrt über das The­ma Holzbau im Zuge der Kli­maschutzde­bat­te disku­tiert. Ein Dauer­bren­ner ist und bleibt unter Planer:innen, Aus­führen­den und Betreiber:innen weit­er­hin das The­ma Dig­i­tal­isierung in all seinen Facetten.

Zu all diesen The­men haben wir unsere per­sön­liche Mei­n­ung. Unsere Mei­n­ung bildet sich aus den gesam­melten Erfahrun­gen, unseren the­o­retis­chen Ken­nt­nis­sen, den Wün­schen unser­er Kun­den und Kundin­nen, Rück­mel­dun­gen ander­er Pla­nungs­beteiligte und der Investor:innen. Wir möcht­en unsere Mei­n­ung in den kom­menden Zeilen kund­tun und freuen uns weit­er­hin mit Kun­den und Kundin­nen, Partner:innen, Inter­essierten und allen anderen Weggefährt:innen zu disku­tieren. Wir freuen uns über jed­wede Rück­mel­dun­gen. Gle­ichzeit­ig hof­fen wir natür­lich auch, dass wir allen Leser:innen eine Möglichkeit bieten, Ihre eigene Mei­n­ung neu verorten zu kön­nen.

Unsere Meinung zu …

… erhöhte Baukosten im Wohnungsbau

Die Baukosten im Woh­nungs­bau sind in den ver­gan­genen Jahren, vor allem zu Zeit­en der Coro­n­a­pan­demie, stark gestiegen. Als Grund für die Preis­steigerun­gen wer­den unter­broch­ene Liefer­ket­ten und eine gestiegene Nach­frage aus dem Aus­land genan­nt. Soweit, so bekan­nt. Die Frage, die uns immer wieder gestellt wird: Wie geht es weit­er? Grund­sät­zlich deuten die Zahlen in Deutsch­land, aber auch in anderen Län­dern darauf hin, dass weit­er­hin eine hohe Nach­frage nach Wohn­raum und in aller Kon­se­quenz somit auch nach entsprechen­den Bau­ma­te­ri­alien vor­liegt. Die Frage für Privatbauherr:innen lautet, wie lange Sie und die Banken als Finanzier­er, sich die erhöht­en Baukosten noch leis­ten kön­nen und wollen. Bei Ren­di­teob­jek­ten lautet die Frage, wie lange wer­den die daraus resul­tieren­den Kauf­preise noch von Endinvestor:innen und Endnutzer:innen gezahlt.

Die Entwick­lung der Baukosten jeden­falls ist aus unser­er Sicht, wie so viele andere Preisen­twick­lun­gen auch, eine kleine Wun­dertüte. Man kann Privatbauherr:innen, Banken und Investor:innen nur empfehlen sich die Best‑, Worst- und Use-Case Szenar­ien zu verge­gen­wär­ti­gen und darauf auf­bauend kluge Entschei­dun­gen zu fällen.

… Grundstücksknappheit

Die Grund­stück­sknap­pheit ist aus unser­er Sicht kein aktuelles Trendthe­ma. Wir gehen vielmehr davon aus, dass es sich um ein Dauerthe­ma han­deln wird. Grund und Boden sind ein begren­ztes Gut und Deutsch­land ein weitest­ge­hend gebauter Staat. Gle­ichzeit­ig sorgt die vor­liegende Nach­haltigkeitsstrate­gie des Bun­des dafür, dass der Flächen­ver­brauch weit­er begren­zt wer­den soll und Nachverdich­tun­gen sowie Sanierun­gen gefördert wer­den (siehe KfW Sanierungs­förderung). Dies ist ökol­o­gisch gese­hen auch richtig und gut. Man sollte sich nur darüber im Klaren sein, dass dadurch Boden­preise in den nachge­fragten Regio­nen weit­er steigen wer­den. Einzig die Dig­i­tal­isierung und die Möglichkeit des Home­Of­fices kön­nte hier einen gegen­läu­fi­gen Trend verur­sachen, indem Men­schen sich wieder in die weniger nachge­fragten Regio­nen Deutsch­lands verteilen.

Hier­bei gilt jedoch zu beacht­en, dass nicht alle Arbeitnehmer:innen die Chance haben im Home­Of­fice zu arbeit­en. Manche möcht­en es auch schlicht und ergreifend nicht. Der Arbeit­splatz ist abge­se­hen von der eigentlichen Arbeit immer noch ein Ort der sozialen Inter­ak­tion. Wie viele nun in einem neuen Umfeld leben möcht­en, an denen keine Grund­stück­sknap­pheit herrscht, bleibt eben­so fraglich. Hier ist geschick­tes Mar­ket­ing und eine gute Infra­struk­tur gefragt. Das wiederum klingt nach Pro­jek­ten­twick­lun­gen, die über mehrere Jahre laufen und bei denen viel Ver­trauen in die Zukun­ft eines Stan­dorts gesteckt wer­den müssen. Um das Ver­trauen zu entwick­eln müssen Projektentwickler:innen sich die Frage stellen, wie stark die Dig­i­tal­isierung unser das Zusam­men­leben, bzw. das Zusam­men­leben der jew­eili­gen Ziel­gruppe weit­er bee­in­flussen wird.

Wir von ESTATIKA haben in den ver­gan­genen Monat­en fest­gestellt, dass der per­sön­lichen Aus­tausch im pri­vat­en Bere­ich, ger­ade abseits des eige­nen dig­i­tal­en Han­delns bei der Arbeit einen wichti­gen Aus­gle­ich darstellt. Möglicher­weise bew­ertet eine noch jün­gere Gen­er­a­tion diese Frage aber auch schon wieder anders.

… KfW-Förderung beim Wohnungsbau

Der Stopp der KfW-Förderung am Ende des Monats Jan­u­ar kam plöt­zlich und uner­wartet. Er hat auch bei uns für viele Rück­fra­gen aus der Kund­schaft gesorgt. Zum Glück kon­nten wir allen Anfra­gen gerecht wer­den und unsere Anträge pünk­tlich ein­re­ichen. Ob man den Stop noch vor Ablauf der KfW 55 Förderung hätte machen müssen, ist müh­selig zu disku­tieren. Gesamtheitlich und unab­hängig von unseren eige­nen Inter­essen als Pla­nungs­büro, bew­erten wir den vorüberge­hen­den Stop der Neubauförderung aus ökol­o­gis­ch­er Sicht als sin­nvoll. Sanierun­gen, Umbaut­en und Umnutzun­gen sind die Zukun­ft.

Die Risiken und in vie­len Fällen auch die tat­säch­lich höheren Baukosten beim Bauen im Bestand soll­ten aus unser­er Sicht jedoch durch finanzielle Unter­stützun­gen (Förderun­gen) ver­stärkt aus­geglichen wer­den. Es sollte im Regelfall nicht attrak­tiv­er sein, ein Gebäude abzureißen und mit För­der­mit­teln neu zu bauen, als ein beste­hen­des Gebäude zu sanieren. Wenn Neubau, dann auch richtig. Einzig der Kon­text des sozialen Woh­nungs­baus lässt einen berechtigten Spiel­raum in der Neubau- und Kli­maschutzde­bat­te zu.

Man darf ges­pan­nt sein, wie das neue Förder­pro­gramm der Bun­desregierung ausse­hen wird.

… Nachverdichtungen

Wie bere­its bei den The­men Grund­stück­sknap­pheit und der KfW-Förderung erwäh­nt, wird das The­ma Nachverdich­tung auch in Zukun­ft eine wichtige Rolle ein­nehmen. Von kom­mu­naler Seite wis­sen wir, dass Nachverdich­tungspoten­ziale immer häu­figer iden­ti­fiziert wer­den wollen. Mod­erne Geoin­for­ma­tion­ssys­teme leis­ten hier­bei schon einen erhe­blichen Mehrw­ert. Möglicher­weise helfen weit­ere Befliegun­gen mit Ther­mo­grafieauf­nah­men oder Laser­scans, beispiel­sweise um unbe­heizte Dachräume zu iden­ti­fizieren. Aus unser­er Sicht fängt danach allerd­ings ein weit­eres Prob­lem erst an: Bei der Vielzahl an Privateigentümer:innen in Deutsch­land wird es schwierig, die jew­eili­gen Eigentümer:innen von ein­er Nachverdich­tung zu überzeu­gen. Diverse Gründe wie unter­schiedliche Mei­n­un­gen in der WEG, in Erbenge­mein­schaften, oder schlicht fehlen­des Inter­esse, Know-How oder finanzielle Ressourcen, kön­nen für die bis­lang aus­bleiben­den Investi­tio­nen sor­gen. Das Team von ESTATIKA jeden­falls ist ges­pan­nt, welche baulichen Maß­nah­men uns auch in diesem Jahr wieder erwarten.

… Sanierungen

Die Gebäude­sanierung stellt aus ener­getis­ch­er Sicht ein großes Poten­zial dar, um Heizkosten langfristig zu sparen. Ein­er­seits kann die Gebäude­hülle saniert, ander­er­seits kön­nen die tech­nis­chen Anla­gen (v. a. Heizungsan­lage) aus­ge­tauscht wer­den. Unseren Erfahrun­gen zeigen, dass speziell bei Umnutzun­gen, Anbau und Aus­bau­maß­nah­men immer noch viele Hauseigentümer:innen vor den hohen zusät­zlichen Kosten ein­er Sanierung zurückschreck­en. In gewis­ser­weise kann auch der Wärmeschutz­nach­weis einen Teil dieses Prob­lems darstellen.

Wir kön­nen teil­weise ver­ste­hen, dass man nicht unbe­d­ingt eine Vielzahl an neuen tech­nis­chen Anla­gen wie z. B. eine Lüf­tungsan­lage ein­bauen möchte. Die Tech­nol­o­gisierung unser­er Gebäude führt unweiger­lich auch langfristig zu einem erhöht­en Wartungsaufwand. In der Wis­senschaft wer­den entsprechende The­men von Bauphysiker:innen und Architekt:innen weitläu­fig disku­tiert. Aktuell sind den Planer:innen in der Prax­is jedoch teil­weise die Hände gebun­den. Abge­se­hen davon gehen wir aber davon aus, dass auch im Jahr 2022 der indi­vidu­elle Sanierungs­fahrplan und das Förder­pro­gramm der BAFA weit­er an Attrak­tiv­ität und Nach­frage gewin­nen wird. Finanziell lassen sich die Förderun­gen gut mit den Förder­pro­gram­men der KfW kom­binieren. Sanierun­gen bleiben daher ein belebtes The­ma für den Woh­nungs­bau.

… Co-Living, Tiny Houses und Mobilheime

Die Grund­stück­sknap­pheit, die erhöht­en Baukosten, der Weg­fall von KfW-För­der­mit­teln und der vielfältige Wun­sch nach einem ökol­o­gisch nach­halti­gen Lebensstil führen dazu, dass wir bei ESTATIKA ein steigen­des Inter­esse an alter­na­tiv­en Wohnkonzepten fest­stellen kön­nen. Co-Liv­ing und Co-Hous­ing beispiel­sweise beschreiben Wohnkonzepte die auf den Grund­prinzip­i­en der Gemein­schaft beruhen. Tiny Hous­es und Mobil­heime sind kleine Wohnge­bäude, bei denen der eigene Flächenkon­sum, die Umwelt und die Garten­nutzung im Fokus ste­hen. Ger­ade für die kleinen Wohnge­bäude merken wir, dass nach geeigneten Planungspartner:innen gesucht wird.

Die Genehmi­gung entsprechen­der Kleinge­bäude ist derzeit ein etwas schwieriges The­ma. Für eine langfristige Nutzung müssen die Gebäude fest mit dem Boden ver­ankert wer­den. Weit­er­hin ste­hen auch für die Kleinge­bäude kaum Bau­plätze zur Ver­fü­gung. Vielfach han­delt es sich dann doch um Garten- oder Ferien­häuser, die dann eher dem zwis­chen­zeitlichen Kon­sum dienen. Es darf kri­tisch hin­ter­fragt wer­den, ob es sich hier­bei um ein gesellschaftlich tragfähiges und nach­haltiges Wohnkonzept han­delt, oder per­sön­liche Inter­essen dahin­ter ste­hen. Pos­i­tiv anzumerken ist der Grundgedanke, auf Wohn­fläche verzicht­en zu wollen. Seit Jahren steigt in Deutsch­land der Wohn­flächen­ver­brauch pro Kopf. Mobil­heime und Tiny­Hous­es müssten the­o­retisch Ein­fam­i­lien­häuser erset­zen und nicht ergänzen. In Großstädten wären weit­er­hin eher Co-Liv­ing und Co-Hous­ing Konzepte denkbar. Man darf ins­ge­samt ges­pan­nt sein in welche Rich­tung sich die Wohn­trends weit­er­en­twick­eln.

Vielle­icht sollte man auch gar nicht so dis­rup­tiv han­deln. Um eine hohe Akzep­tanz zu erfahren kann es aus unser­er Sicht auch Sinn ergeben, kom­mu­nal ver­stärkt auf eine geschlossene Rei­hen­haus­be­bau­ung anstelle freis­te­hen­der Wohnge­bäude zu set­zen.

… Holzbauweise im Wohnungsbau

Der Baustoff Holz ist zweifel­sohne ein absoluter Trend­baustoff. Holz ist zum Inbe­griff des nach­halti­gen Bauens gewor­den. Mit dem eige­nen Hin­ter­grund im Holzbau freut uns das von ESTATIKA natür­lich. Im pri­vat­en Ein- und Zweifam­i­lien­haus­bau längst angekom­men, ergeben sich auch im Mehrfam­i­lien­haus­bau nun immer mehr Möglichkeit­en. Die Kom­bi­na­tio­nen von Stahl- oder Stahlbe­ton­bauteilen erweckt Hybridlö­sun­gen im Ein­klang mit der Bauord­nung zum Leben. Das einzige Manko für Investor:innen: Der Holzbau ist aus unser­er Sicht aufwendi­ger in der Pla­nung und bei Mehrfam­i­lien­häusern erfahrungs­gemäß oft auch kosten­in­ten­siv­er in der Aus­führung. Es bleibt aus unser­er Sicht abzuwarten wie lange dies noch so gilt.

Im Kon­text des Kli­maschutzes kön­nte man doch mal ver­stärkt darüber nach­denken, den Energie­ver­brauch bei der Her­stel­lung und dem Recy­cling einzel­ner Baustoffe zukün­ftig mit einzupreisen. Es wird mit hoher Sicher­heit zu einem verän­derten Preis­ge­füge bei den Bau­ma­te­ri­alien kom­men. Fraglich bleibt nur, ob und wann ein solch­es Konzept umset­zbar ist. Wir glauben das wird es im Jahr 2022 noch nichts. Aber: Größere Städte wie Ham­burg set­zen bere­its auf dem Holzbau. In Ham­burg liegen konkrete Förder­pro­gramme vor, die ein nach­haltiges Bauen auch aus Investor:innensicht ermöglichen. Wir müssen aber ehrlicher­weise geste­hen, dass wir größere Holzbaut­en vorzugsweise in den besseren Lagen der Großstädte beobachtet haben. Den­noch glauben wir, dass dem Holzbau die Zukun­ft gehört.

… Digitalisierung im Wohnungsbau

Der Woh­nungs­bau und die Dig­i­tal­isierung. Das ist für Außen­ste­hende eine Geschichte für sich. Seit Jahren kur­sieren in der Immo­bilien­wirtschaft im weit­eren Sinne große Begriffe und Abkürzun­gen wie BIM, GIS, ERP, VR, AR und Co. Eigene Forschungsar­beit­en haben gezeigt, dass einzelne Tech­nolo­gien vorzugsweise eine höhere Kun­den­zufrieden­heit schaf­fen, aber keine wesentlich kürz­eren Bauzeit­en, gerin­gere Pla­nungs- und Baukosten, oder gar höhere Erträge durch die struk­turi­ert angelegte Gebäude­daten­banken mit sich brin­gen. Über­haupt erleben wir die Dig­i­tal­isierung im Woh­nungs­bau als ein eher gemäch­lich tra­ben­des Pferd, welch­es durch die Klein­teiligkeit der Branche, dem Gen­er­a­tio­nen­wech­sel in vie­len Betrieben, den fehlen­den Stan­dards im Date­naus­tausch und teils auch den fehlen­den inner­be­trieblichen Ressourcen und Know-How gebremst wird. Wir von ESTATIKA wer­den unser Engage­ment auch im Jahr 2022 weit­er fort­führen. Man darf also auch hier ges­pan­nt sein.