E‑Pinion – Unsere Meinung zu aktuellen Themen aus dem Wohnungsbau

Das Woh­nungs­bau­jahr 2022 ist schon wie­der ein paar Mona­te alt. Vie­le The­men aus dem ver­ga­ne­nen Coro­na­jahr schei­nen sich auch in die­sem Jahr zu bestä­ti­gen. Wei­ter­hin sind beim Woh­nungs­bau The­men, wie die erhöh­ten Bau­kos­ten, die KfW-För­de­rung, oder die Grund­stücks­knapp­heit bei vie­len Privatbauherr:innen als auch Investor:innen omni­prä­sent. Die erhöh­ten Bau­kos­ten füh­ren unwei­ger­lich dazu, dass zumin­dest ein Teil unse­rer Kund­schaft immer häu­fi­ger auch nach The­men wie Tiny Hou­ses oder Mobil­hei­men nach­fra­gen. Die Grund­stücks­knapp­heit sorgt für eine erhöh­te Nach­fra­ge nach Aus­bau- und Sanie­rungs­maß­nah­men im eige­nen Wohn- oder Miets­haus. In Fach­krei­sen dage­gen wird ver­mehrt über das The­ma Holz­bau im Zuge der Kli­ma­schutz­de­bat­te dis­ku­tiert. Ein Dau­er­bren­ner ist und bleibt unter Planer:innen, Aus­füh­ren­den und Betreiber:innen wei­ter­hin das The­ma Digi­ta­li­sie­rung in all sei­nen Facetten.

Zu all die­sen The­men haben wir unse­re per­sön­li­che Mei­nung. Unse­re Mei­nung bil­det sich aus den gesam­mel­ten Erfah­run­gen, unse­ren theo­re­ti­schen Kennt­nis­sen, den Wün­schen unse­rer Kun­den und Kun­din­nen, Rück­mel­dun­gen ande­rer Pla­nungs­be­tei­lig­te und der Investor:innen. Wir möch­ten unse­re Mei­nung in den kom­men­den Zei­len kund­tun und freu­en uns wei­ter­hin mit Kun­den und Kun­din­nen, Partner:innen, Inter­es­sier­ten und allen ande­ren Weggefährt:innen zu dis­ku­tie­ren. Wir freu­en uns über jed­we­de Rück­mel­dun­gen. Gleich­zei­tig hof­fen wir natür­lich auch, dass wir allen Leser:innen eine Mög­lich­keit bie­ten, Ihre eige­ne Mei­nung neu ver­or­ten zu können.

Unsere Meinung zu …

… erhöhte Baukosten im Wohnungsbau

Die Bau­kos­ten im Woh­nungs­bau sind in den ver­gan­ge­nen Jah­ren, vor allem zu Zei­ten der Coro­na­pan­de­mie, stark gestie­gen. Als Grund für die Preis­stei­ge­run­gen wer­den unter­bro­che­ne Lie­fer­ket­ten und eine gestie­ge­ne Nach­fra­ge aus dem Aus­land genannt. Soweit, so bekannt. Die Fra­ge, die uns immer wie­der gestellt wird: Wie geht es wei­ter? Grund­sätz­lich deu­ten die Zah­len in Deutsch­land, aber auch in ande­ren Län­dern dar­auf hin, dass wei­ter­hin eine hohe Nach­fra­ge nach Wohn­raum und in aller Kon­se­quenz somit auch nach ent­spre­chen­den Bau­ma­te­ria­li­en vor­liegt. Die Fra­ge für Privatbauherr:innen lau­tet, wie lan­ge Sie und die Ban­ken als Finan­zie­rer, sich die erhöh­ten Bau­kos­ten noch leis­ten kön­nen und wol­len. Bei Ren­di­te­ob­jek­ten lau­tet die Fra­ge, wie lan­ge wer­den die dar­aus resul­tie­ren­den Kauf­prei­se noch von Endinvestor:innen und Endnutzer:innen gezahlt.

Die Ent­wick­lung der Bau­kos­ten jeden­falls ist aus unse­rer Sicht, wie so vie­le ande­re Preis­ent­wick­lun­gen auch, eine klei­ne Wun­der­tü­te. Man kann Privatbauherr:innen, Ban­ken und Investor:innen nur emp­feh­len sich die Best‑, Worst- und Use-Case Sze­na­ri­en zu ver­ge­gen­wär­ti­gen und dar­auf auf­bau­end klu­ge Ent­schei­dun­gen zu fällen.

… Grundstücksknappheit

Die Grund­stücks­knapp­heit ist aus unse­rer Sicht kein aktu­el­les Trend­the­ma. Wir gehen viel­mehr davon aus, dass es sich um ein Dau­er­the­ma han­deln wird. Grund und Boden sind ein begrenz­tes Gut und Deutsch­land ein wei­test­ge­hend gebau­ter Staat. Gleich­zei­tig sorgt die vor­lie­gen­de Nach­hal­tig­keits­stra­te­gie des Bun­des dafür, dass der Flä­chen­ver­brauch wei­ter begrenzt wer­den soll und Nach­ver­dich­tun­gen sowie Sanie­run­gen geför­dert wer­den (sie­he KfW Sanie­rungs­för­de­rung). Dies ist öko­lo­gisch gese­hen auch rich­tig und gut. Man soll­te sich nur dar­über im Kla­ren sein, dass dadurch Boden­prei­se in den nach­ge­frag­ten Regio­nen wei­ter stei­gen wer­den. Ein­zig die Digi­ta­li­sie­rung und die Mög­lich­keit des Home­Of­fices könn­te hier einen gegen­läu­fi­gen Trend ver­ur­sa­chen, indem Men­schen sich wie­der in die weni­ger nach­ge­frag­ten Regio­nen Deutsch­lands verteilen.

Hier­bei gilt jedoch zu beach­ten, dass nicht alle Arbeitnehmer:innen die Chan­ce haben im Home­Of­fice zu arbei­ten. Man­che möch­ten es auch schlicht und ergrei­fend nicht. Der Arbeits­platz ist abge­se­hen von der eigent­li­chen Arbeit immer noch ein Ort der sozia­len Inter­ak­ti­on. Wie vie­le nun in einem neu­en Umfeld leben möch­ten, an denen kei­ne Grund­stücks­knapp­heit herrscht, bleibt eben­so frag­lich. Hier ist geschick­tes Mar­ke­ting und eine gute Infra­struk­tur gefragt. Das wie­der­um klingt nach Pro­jekt­ent­wick­lun­gen, die über meh­re­re Jah­re lau­fen und bei denen viel Ver­trau­en in die Zukunft eines Stand­orts gesteckt wer­den müs­sen. Um das Ver­trau­en zu ent­wi­ckeln müs­sen Projektentwickler:innen sich die Fra­ge stel­len, wie stark die Digi­ta­li­sie­rung unser das Zusam­men­le­ben, bzw. das Zusam­men­le­ben der jewei­li­gen Ziel­grup­pe wei­ter beein­flus­sen wird.

Wir von ESTATIKA haben in den ver­gan­ge­nen Mona­ten fest­ge­stellt, dass der per­sön­li­chen Aus­tausch im pri­va­ten Bereich, gera­de abseits des eige­nen digi­ta­len Han­delns bei der Arbeit einen wich­ti­gen Aus­gleich dar­stellt. Mög­li­cher­wei­se bewer­tet eine noch jün­ge­re Gene­ra­ti­on die­se Fra­ge aber auch schon wie­der anders.

… KfW-Förderung beim Wohnungsbau

Der Stopp der KfW-För­de­rung am Ende des Monats Janu­ar kam plötz­lich und uner­war­tet. Er hat auch bei uns für vie­le Rück­fra­gen aus der Kund­schaft gesorgt. Zum Glück konn­ten wir allen Anfra­gen gerecht wer­den und unse­re Anträ­ge pünkt­lich ein­rei­chen. Ob man den Stop noch vor Ablauf der KfW 55 För­de­rung hät­te machen müs­sen, ist müh­se­lig zu dis­ku­tie­ren. Gesamt­heit­lich und unab­hän­gig von unse­ren eige­nen Inter­es­sen als Pla­nungs­bü­ro, bewer­ten wir den vor­über­ge­hen­den Stop der Neu­bau­för­de­rung aus öko­lo­gi­scher Sicht als sinn­voll. Sanie­run­gen, Umbau­ten und Umnut­zun­gen sind die Zukunft.

Die Risi­ken und in vie­len Fäl­len auch die tat­säch­lich höhe­ren Bau­kos­ten beim Bau­en im Bestand soll­ten aus unse­rer Sicht jedoch durch finan­zi­el­le Unter­stüt­zun­gen (För­de­run­gen) ver­stärkt aus­ge­gli­chen wer­den. Es soll­te im Regel­fall nicht attrak­ti­ver sein, ein Gebäu­de abzu­rei­ßen und mit För­der­mit­teln neu zu bau­en, als ein bestehen­des Gebäu­de zu sanie­ren. Wenn Neu­bau, dann auch rich­tig. Ein­zig der Kon­text des sozia­len Woh­nungs­baus lässt einen berech­tig­ten Spiel­raum in der Neu­bau- und Kli­ma­schutz­de­bat­te zu.

Man darf gespannt sein, wie das neue För­der­pro­gramm der Bun­des­re­gie­rung aus­se­hen wird.

… Nachverdichtungen

Wie bereits bei den The­men Grund­stücks­knapp­heit und der KfW-För­de­rung erwähnt, wird das The­ma Nach­ver­dich­tung auch in Zukunft eine wich­ti­ge Rol­le ein­neh­men. Von kom­mu­na­ler Sei­te wis­sen wir, dass Nach­ver­dich­tungs­po­ten­zia­le immer häu­fi­ger iden­ti­fi­ziert wer­den wol­len. Moder­ne Geo­in­for­ma­ti­ons­sys­te­me leis­ten hier­bei schon einen erheb­li­chen Mehr­wert. Mög­li­cher­wei­se hel­fen wei­te­re Beflie­gun­gen mit Ther­mo­gra­fie­auf­nah­men oder Laser­scans, bei­spiels­wei­se um unbe­heiz­te Dach­räu­me zu iden­ti­fi­zie­ren. Aus unse­rer Sicht fängt danach aller­dings ein wei­te­res Pro­blem erst an: Bei der Viel­zahl an Privateigentümer:innen in Deutsch­land wird es schwie­rig, die jewei­li­gen Eigentümer:innen von einer Nach­ver­dich­tung zu über­zeu­gen. Diver­se Grün­de wie unter­schied­li­che Mei­nun­gen in der WEG, in Erben­ge­mein­schaf­ten, oder schlicht feh­len­des Inter­es­se, Know-How oder finan­zi­el­le Res­sour­cen, kön­nen für die bis­lang aus­blei­ben­den Inves­ti­tio­nen sor­gen. Das Team von ESTATIKA jeden­falls ist gespannt, wel­che bau­li­chen Maß­nah­men uns auch in die­sem Jahr wie­der erwarten.

… Sanierungen

Die Gebäu­de­sa­nie­rung stellt aus ener­ge­ti­scher Sicht ein gro­ßes Poten­zi­al dar, um Heiz­kos­ten lang­fris­tig zu spa­ren. Einer­seits kann die Gebäu­de­hül­le saniert, ande­rer­seits kön­nen die tech­ni­schen Anla­gen (v. a. Hei­zungs­an­la­ge) aus­ge­tauscht wer­den. Unse­ren Erfah­run­gen zei­gen, dass spe­zi­ell bei Umnut­zun­gen, Anbau und Aus­bau­maß­nah­men immer noch vie­le Hauseigentümer:innen vor den hohen zusätz­li­chen Kos­ten einer Sanie­rung zurück­schre­cken. In gewis­ser­wei­se kann auch der Wär­me­schutz­nach­weis einen Teil die­ses Pro­blems darstellen.

Wir kön­nen teil­wei­se ver­ste­hen, dass man nicht unbe­dingt eine Viel­zahl an neu­en tech­ni­schen Anla­gen wie z. B. eine Lüf­tungs­an­la­ge ein­bau­en möch­te. Die Tech­no­lo­gi­sie­rung unse­rer Gebäu­de führt unwei­ger­lich auch lang­fris­tig zu einem erhöh­ten War­tungs­auf­wand. In der Wis­sen­schaft wer­den ent­spre­chen­de The­men von Bauphysiker:innen und Architekt:innen weit­läu­fig dis­ku­tiert. Aktu­ell sind den Planer:innen in der Pra­xis jedoch teil­wei­se die Hän­de gebun­den. Abge­se­hen davon gehen wir aber davon aus, dass auch im Jahr 2022 der indi­vi­du­el­le Sanie­rungs­fahr­plan und das För­der­pro­gramm der BAFA wei­ter an Attrak­ti­vi­tät und Nach­fra­ge gewin­nen wird. Finan­zi­ell las­sen sich die För­de­run­gen gut mit den För­der­pro­gram­men der KfW kom­bi­nie­ren. Sanie­run­gen blei­ben daher ein beleb­tes The­ma für den Wohnungsbau.

… Co-Living, Tiny Houses und Mobilheime

Die Grund­stücks­knapp­heit, die erhöh­ten Bau­kos­ten, der Weg­fall von KfW-För­der­mit­teln und der viel­fäl­ti­ge Wunsch nach einem öko­lo­gisch nach­hal­ti­gen Lebens­stil füh­ren dazu, dass wir bei ESTATIKA ein stei­gen­des Inter­es­se an alter­na­ti­ven Wohn­kon­zep­ten fest­stel­len kön­nen. Co-Living und Co-Housing bei­spiels­wei­se beschrei­ben Wohn­kon­zep­te die auf den Grund­prin­zi­pi­en der Gemein­schaft beru­hen. Tiny Hou­ses und Mobil­hei­me sind klei­ne Wohn­ge­bäu­de, bei denen der eige­ne Flä­chen­kon­sum, die Umwelt und die Gar­ten­nut­zung im Fokus ste­hen. Gera­de für die klei­nen Wohn­ge­bäu­de mer­ken wir, dass nach geeig­ne­ten Planungspartner:innen gesucht wird.

Die Geneh­mi­gung ent­spre­chen­der Klein­ge­bäu­de ist der­zeit ein etwas schwie­ri­ges The­ma. Für eine lang­fris­ti­ge Nut­zung müs­sen die Gebäu­de fest mit dem Boden ver­an­kert wer­den. Wei­ter­hin ste­hen auch für die Klein­ge­bäu­de kaum Bau­plät­ze zur Ver­fü­gung. Viel­fach han­delt es sich dann doch um Gar­ten- oder Feri­en­häu­ser, die dann eher dem zwi­schen­zeit­li­chen Kon­sum die­nen. Es darf kri­tisch hin­ter­fragt wer­den, ob es sich hier­bei um ein gesell­schaft­lich trag­fä­hi­ges und nach­hal­ti­ges Wohn­kon­zept han­delt, oder per­sön­li­che Inter­es­sen dahin­ter ste­hen. Posi­tiv anzu­mer­ken ist der Grund­ge­dan­ke, auf Wohn­flä­che ver­zich­ten zu wol­len. Seit Jah­ren steigt in Deutsch­land der Wohn­flä­chen­ver­brauch pro Kopf. Mobil­hei­me und TinyHou­ses müss­ten theo­re­tisch Ein­fa­mi­li­en­häu­ser erset­zen und nicht ergän­zen. In Groß­städ­ten wären wei­ter­hin eher Co-Living und Co-Housing Kon­zep­te denk­bar. Man darf ins­ge­samt gespannt sein in wel­che Rich­tung sich die Wohn­trends weiterentwickeln.

Viel­leicht soll­te man auch gar nicht so dis­rup­tiv han­deln. Um eine hohe Akzep­tanz zu erfah­ren kann es aus unse­rer Sicht auch Sinn erge­ben, kom­mu­nal ver­stärkt auf eine geschlos­se­ne Rei­hen­haus­be­bau­ung anstel­le frei­ste­hen­der Wohn­ge­bäu­de zu setzen.

… Holzbauweise im Wohnungsbau

Der Bau­stoff Holz ist zwei­fels­oh­ne ein abso­lu­ter Trend­bau­stoff. Holz ist zum Inbe­griff des nach­hal­ti­gen Bau­ens gewor­den. Mit dem eige­nen Hin­ter­grund im Holz­bau freut uns das von ESTATIKA natür­lich. Im pri­va­ten Ein- und Zwei­fa­mi­li­en­haus­bau längst ange­kom­men, erge­ben sich auch im Mehr­fa­mi­li­en­haus­bau nun immer mehr Mög­lich­kei­ten. Die Kom­bi­na­tio­nen von Stahl- oder Stahl­be­ton­bau­tei­len erweckt Hybrid­lö­sun­gen im Ein­klang mit der Bau­ord­nung zum Leben. Das ein­zi­ge Man­ko für Investor:innen: Der Holz­bau ist aus unse­rer Sicht auf­wen­di­ger in der Pla­nung und bei Mehr­fa­mi­li­en­häu­sern erfah­rungs­ge­mäß oft auch kos­ten­in­ten­si­ver in der Aus­füh­rung. Es bleibt aus unse­rer Sicht abzu­war­ten wie lan­ge dies noch so gilt.

Im Kon­text des Kli­ma­schut­zes könn­te man doch mal ver­stärkt dar­über nach­den­ken, den Ener­gie­ver­brauch bei der Her­stel­lung und dem Recy­cling ein­zel­ner Bau­stof­fe zukünf­tig mit ein­zu­prei­sen. Es wird mit hoher Sicher­heit zu einem ver­än­der­ten Preis­ge­fü­ge bei den Bau­ma­te­ria­li­en kom­men. Frag­lich bleibt nur, ob und wann ein sol­ches Kon­zept umsetz­bar ist. Wir glau­ben das wird es im Jahr 2022 noch nichts. Aber: Grö­ße­re Städ­te wie Ham­burg set­zen bereits auf dem Holz­bau. In Ham­burg lie­gen kon­kre­te För­der­pro­gram­me vor, die ein nach­hal­ti­ges Bau­en auch aus Investor:innensicht ermög­li­chen. Wir müs­sen aber ehr­li­cher­wei­se geste­hen, dass wir grö­ße­re Holz­bau­ten vor­zugs­wei­se in den bes­se­ren Lagen der Groß­städ­te beob­ach­tet haben. Den­noch glau­ben wir, dass dem Holz­bau die Zukunft gehört.

… Digitalisierung im Wohnungsbau

Der Woh­nungs­bau und die Digi­ta­li­sie­rung. Das ist für Außen­ste­hen­de eine Geschich­te für sich. Seit Jah­ren kur­sie­ren in der Immo­bi­li­en­wirt­schaft im wei­te­ren Sin­ne gro­ße Begrif­fe und Abkür­zun­gen wie BIM, GIS, ERP, VR, AR und Co. Eige­ne For­schungs­ar­bei­ten haben gezeigt, dass ein­zel­ne Tech­no­lo­gien vor­zugs­wei­se eine höhe­re Kun­den­zu­frie­den­heit schaf­fen, aber kei­ne wesent­lich kür­ze­ren Bau­zei­ten, gerin­ge­re Pla­nungs- und Bau­kos­ten, oder gar höhe­re Erträ­ge durch die struk­tu­riert ange­leg­te Gebäu­de­da­ten­ban­ken mit sich brin­gen. Über­haupt erle­ben wir die Digi­ta­li­sie­rung im Woh­nungs­bau als ein eher gemäch­lich tra­ben­des Pferd, wel­ches durch die Klein­tei­lig­keit der Bran­che, dem Gene­ra­tio­nen­wech­sel in vie­len Betrie­ben, den feh­len­den Stan­dards im Daten­aus­tausch und teils auch den feh­len­den inner­be­trieb­li­chen Res­sour­cen und Know-How gebremst wird. Wir von ESTATIKA wer­den unser Enga­ge­ment auch im Jahr 2022 wei­ter fort­füh­ren. Man darf also auch hier gespannt sein.