Zehn Argumente – Bauen mit Planungsteam (Generalplaner)

Die Bun­des­ar­chi­tek­ten­kam­mer und das Ber­li­ner Insti­tut Spree­feld haben mehr als 1.000 Bauherr:innen befragt und her­aus­ge­fun­den, dass pri­va­te Bauherr:innen mit einer Architekt:in als Ansprechpartner:in bes­se­re Erfah­run­gen gesam­melt haben als mit einem Bau­trä­ger. War­um ist das so? Der Fra­ge möch­ten wir auf den Grund gehen und haben zehn Argu­men­te gesam­melt, die für eine Arbeit mit Architekt:innen, bzw. einem enga­gier­ten Pla­nungs­team (einem soge­nann­ten Gene­ral­pla­ner) spre­chen. Auf geht„s!

1. Projektkosten

Beim Haus­bau wer­den vor allem pri­va­te Bauherr:innen das ers­te Mal mit hohen Kre­dit­sum­men, sowie Pla­nungs- und Bau­kos­ten kon­fron­tiert. Bereits zu Beginn stellt sich die Fra­ge, ob Pla­nungs- und Bau­leis­tun­gen direkt gesamt­heit­lich ver­ge­ben wer­den sol­len oder nicht. Mit der Gesamt­ver­ga­be geht ein­her, dass Bau­trä­ger sich ver­trag­lich über ein lan­gen Zeit­raum bin­den und ent­spre­chen­de Risi­ko­auf­schlä­ge ein­kal­ku­lie­ren. Güns­ti­ger ist in der Regel die Ein­zel­ver­ga­be. Zum Bei­spiel könn­te man Pla­nung und Bau von­ein­an­der trennen.

Beim Bau kön­nen dann alle Gewer­ke ein­zeln aus­ge­schrie­ben und ver­ge­ben wer­den. Bei jedem Gewerk kann das wirt­schaft­lichs­te Ange­bot gewählt werden.

2. Bauverträge

Bau­trä­ger schal­ten sich in vie­len Fäl­len im Grun­de nur zwi­schen dem Ver­trag der Bauherr:innen und der Handwerker:innen. Das Ein­ho­len und Prü­fen der Ange­bo­te, die Über­wa­chung der Gewer­ke, das Risi­ko des Haf­tungs­aus­falls und eine Gebühr für die Ver­mitt­lung wer­den bei Ihrem Gesamt­an­ge­bot als Zuschlag gegen­über dem Bauherr:innen berech­net. Alter­na­tiv kön­nen Sie als Bauherr:in die Ver­trä­ge direkt mit den Hand­werks­be­trie­ben abschlie­ßen. Auf Basis einer abge­stimm­ten Pla­nung las­sen sich auch gute Bau­un­ter­neh­men finden.

3. Handwerkerauswahl

Bau­trä­ger arbei­ten immer mit den glei­chen Bau­un­ter­neh­men als Nach­un­ter­neh­men zusam­men. Aus­wahl auf die Ent­schei­dung eines geeig­ne­ten Bau­un­ter­neh­mens haben sie dabei nicht. Bau­en Sie mit einem unab­hän­gi­gen Pla­nungs­team kön­nen Sie frei entscheiden.

4. Individualität

Bau­trä­ger defi­nie­ren früh­zei­tig, wie ein Gebäu­de gestal­tet sein soll. Sie kön­nen aber auch selbst an der Pla­nung mit­wir­ken und infol­ge­des­sen zunächst nur die geneh­mi­gungs­recht­lich erfor­der­li­chen Pla­nungs­leis­tun­gen ver­ge­ben. Ände­run­gen sind mög­lich, hin­ge­gen sind Bau­trä­ger ten­den­zi­ell fest­ge­fah­ren bei der indi­vi­du­el­len Gestal­tung und Materialwahl.

5. Leistungsumfang

Bau­trä­ger sind gera­de in der Bau­pha­se dar­an inter­es­siert, mög­lichst schnell die Hand­werks­leis­tun­gen zu erbrin­gen, die gemäß anfäng­li­cher Ver­trags­ver­ein­ba­rung not­wen­dig sind. Was genau ein­ge­baut wird, ist häu­fig in Leis­tungs­be­schrei­bun­gen nur schwam­mig defi­niert. Begrif­fe wie “hoch­wer­tig” oder “nach aktu­el­lem Stan­dard” sind unpro­fes­sio­nell und Erfor­dern eine sub­jek­ti­ven Bewer­tung. Wir emp­feh­len Ihnen, Aus­schrei­bungs­tex­te von Bau­trä­gern quer­le­sen zu las­sen und die Leis­tungs­be­schrei­bun­gen zu prü­fen. Alter­na­tiv kön­nen Sie auch direkt das Leis­tungs­ver­zeich­nis von einer unab­hän­gi­gen Planungspartner:in erstel­len lassen.

6. Vertrauen

Am Markt ist zu beob­ach­ten, dass eini­ge Bau­trä­ger damit wer­ben, dass kei­ne Pla­nungs­kos­ten ent­ste­hen. Das ist fach­lich nicht kor­rekt. Nahe­zu jedes Bau­vor­ha­ben wird indi­vi­du­ell bean­tragt. Selbst Fer­tig­häu­ser müs­sen auf einem Lage­plan ver­or­tet und die Abstands­flä­chen ein­ge­zeich­net wer­den. Die Stand­si­cher­heit ist den jewei­li­gen Stand­ort in Abhän­gig­keit der ört­li­chen Gege­ben­hei­ten wie Wind- und Schnee­last und Bau­grund­gü­te zu prü­fen. Auch der Wär­me- und Brand­schutz­nach­weis ist auf die Aus­rich­tung des Hau­ses anzu­pas­sen. Gera­de Gene­ral­pla­nungs­bü­ros wis­sen das. Seriö­se Pla­nungs­teams wei­sen früh­zei­tig dar­auf hin um Trans­pa­renz zu schaffen.

7. Spezialitäten

Jede Unter­neh­mens­be­ra­tung emp­fiehlt den Unter­neh­men, sich auf eine Kern­ex­per­ti­se zu kon­zen­trie­ren. Der Grund dafür ist, dass man davon aus­ge­hen muss, nicht alle Geschäfts­fel­der beson­ders gut zu kön­nen. Dar­auf auf­bau­en könn­te man ja auch argu­men­tie­ren, dass man die Pla­nung den Planungsexpert:innen und die Aus­füh­rung der ein­zel­nen Handwerksexpert:innen über­lässt. Und falls erfor­der­lich sucht man sich für die Gesamt­ko­or­di­na­ti­on eben auch eine Spezialist:in.

8. Unabhängigkeit

Ein Bau­trä­ger ist inter­es­siert dar­an, gute Leis­tun­gen zu einem güns­ti­gen Preis anzu­bie­ten. Bau­trä­ger ver­die­nen also dar­an, wenn ein Gebäu­de am Ende kos­ten­güns­tig her­ge­stellt wird. Ein unab­hän­gi­ges Pla­nungs­team hin­ge­gen ver­dient kei­nen Cent dar­an, wenn ein Gebäu­de güns­ti­ger in der Her­stel­lung ist. Es ist also eine Unab­hän­gig­keit von wirt­schaft­li­chen Inter­es­sen vor­han­den. Für Architekt:innen und Ingenieur:innen steht in der Regel die Qua­li­tät im Vor­der­grund. Sie muss in Ein­klang mit dem vor­ge­ge­be­nen Bud­get gebracht werden.

9. Haftungsrisiken

Pla­nen und Bau­en Sie mit einem Bau­trä­ger, wer­den Zah­lungs­plä­ne für das gesam­te Pro­jekt ver­ein­bart. Geht der Bau­trä­ger insol­vent, steht vor Ihnen ein unfer­ti­ger Bau. Bei der Direkt­ver­ga­be an ein­zel­ne Hand­wer­ker haben Sie zwar auch kei­ne Garan­tie, dass ein Unter­neh­men die Insol­venz anmel­den muss. Das Risi­ko, dass schlag­ar­tig alle Unter­neh­men aus­fal­len ist jedoch deut­lich geringer.

10. Qualitätskontrollen

Ein Bau­trä­ger bie­tet Pla­nungs- und Bau­leis­tun­gen aus einer Hand an. Das klingt erst ein­mal gut. Tren­nen Sie jedoch das Pla­nen vom Bau­en, besteht die Mög­lich­keit, dass Planer:innen die Aus­füh­rung kon­trol­lie­ren. So for­dert es viel­fach auch die Bau­auf­sicht. Das bie­tet dem Lai­en eine Chan­ce, fach­kun­di­ge Expert:innen die Situa­ti­on vor Ort bewer­ten zu las­sen. Kom­men das Pla­nungs­team und die Aus­füh­ren­den aus einem Unter­neh­men, gibt es Inter­es­sens­kon­flik­te die dazu füh­ren, dass sie die Aus­füh­rung mög­li­cher­wei­se nicht in Fra­ge stellen.