Zehn Argumente – Bauen mit Planungsteam (Generalplaner)

Die Bun­de­sar­chitek­tenkam­mer und das Berlin­er Insti­tut Spreefeld haben mehr als 1.000 Bauherr:innen befragt und her­aus­ge­fun­den, dass pri­vate Bauherr:innen mit ein­er Architekt:in als Ansprechpartner:in bessere Erfahrun­gen gesam­melt haben als mit einem Bauträger. Warum ist das so? Der Frage möcht­en wir auf den Grund gehen und haben zehn Argu­mente gesam­melt, die für eine Arbeit mit Architekt:innen, bzw. einem engagierten Pla­nung­steam (einem soge­nan­nten Gen­er­alplan­er) sprechen. Auf geht‘s!

1. Projektkosten

Beim Haus­bau wer­den vor allem pri­vate Bauherr:innen das erste Mal mit hohen Kred­it­sum­men, sowie Pla­nungs- und Baukosten kon­fron­tiert. Bere­its zu Beginn stellt sich die Frage, ob Pla­nungs- und Bauleis­tun­gen direkt gesamtheitlich vergeben wer­den sollen oder nicht. Mit der Gesamtver­gabe geht ein­her, dass Bauträger sich ver­traglich über ein lan­gen Zeitraum binden und entsprechende Risikoauf­schläge einkalkulieren. Gün­stiger ist in der Regel die Einzelver­gabe. Zum Beispiel kön­nte man Pla­nung und Bau voneinan­der tren­nen.

Beim Bau kön­nen dann alle Gew­erke einzeln aus­geschrieben und vergeben wer­den. Bei jedem Gew­erk kann das wirtschaftlich­ste Ange­bot gewählt wer­den.

2. Bauverträge

Bauträger schal­ten sich in vie­len Fällen im Grunde nur zwis­chen dem Ver­trag der Bauherr:innen und der Handwerker:innen. Das Ein­holen und Prüfen der Ange­bote, die Überwachung der Gew­erke, das Risiko des Haf­tungsaus­falls und eine Gebühr für die Ver­mit­tlung wer­den bei Ihrem Gesam­tange­bot als Zuschlag gegenüber dem Bauherr:innen berech­net. Alter­na­tiv kön­nen Sie als Bauherr:in die Verträge direkt mit den Handw­erks­be­trieben abschließen. Auf Basis ein­er abges­timmten Pla­nung lassen sich auch gute Bau­un­ternehmen find­en.

3. Handwerkerauswahl

Bauträger arbeit­en immer mit den gle­ichen Bau­un­ternehmen als Nachunternehmen zusam­men. Auswahl auf die Entschei­dung eines geeigneten Bau­un­ternehmens haben sie dabei nicht. Bauen Sie mit einem unab­hängi­gen Pla­nung­steam kön­nen Sie frei entschei­den.

4. Individualität

Bauträger definieren frühzeit­ig, wie ein Gebäude gestal­tet sein soll. Sie kön­nen aber auch selb­st an der Pla­nung mitwirken und infolgedessen zunächst nur die genehmi­gungsrechtlich erforder­lichen Pla­nungsleis­tun­gen vergeben. Änderun­gen sind möglich, hinge­gen sind Bauträger ten­den­ziell fest­ge­fahren bei der indi­vidu­ellen Gestal­tung und Mate­ri­al­wahl.

5. Leistungsumfang

Bauträger sind ger­ade in der Bauphase daran inter­essiert, möglichst schnell die Handw­erk­sleis­tun­gen zu erbrin­gen, die gemäß anfänglich­er Ver­tragsvere­in­barung notwendig sind. Was genau einge­baut wird, ist häu­fig in Leis­tungs­beschrei­bun­gen nur schwammig definiert. Begriffe wie “hochw­er­tig” oder “nach aktuellem Stan­dard” sind unpro­fes­sionell und Erfordern eine sub­jek­tiv­en Bew­er­tung. Wir empfehlen Ihnen, Auss­chrei­bung­s­texte von Bauträgern quer­lesen zu lassen und die Leis­tungs­beschrei­bun­gen zu prüfen. Alter­na­tiv kön­nen Sie auch direkt das Leis­tungsverze­ich­nis von ein­er unab­hängi­gen Planungspartner:in erstellen lassen.

6. Vertrauen

Am Markt ist zu beobacht­en, dass einige Bauträger damit wer­ben, dass keine Pla­nungskosten entste­hen. Das ist fach­lich nicht kor­rekt. Nahezu jedes Bau­vorhaben wird indi­vidu­ell beantragt. Selb­st Fer­tighäuser müssen auf einem Lage­plan verortet und die Abstands­flächen eingeze­ich­net wer­den. Die Stand­sicher­heit ist den jew­eili­gen Stan­dort in Abhängigkeit der örtlichen Gegeben­heit­en wie Wind- und Schnee­last und Bau­grundgüte zu prüfen. Auch der Wärme- und Brand­schutz­nach­weis ist auf die Aus­rich­tung des Haus­es anzu­passen. Ger­ade Gen­er­alpla­nungs­büros wis­sen das. Ser­iöse Pla­nung­steams weisen frühzeit­ig darauf hin um Trans­parenz zu schaf­fen.

7. Spezialitäten

Jede Unternehmens­ber­atung emp­fiehlt den Unternehmen, sich auf eine Kern­ex­per­tise zu konzen­tri­eren. Der Grund dafür ist, dass man davon aus­ge­hen muss, nicht alle Geschäfts­felder beson­ders gut zu kön­nen. Darauf auf­bauen kön­nte man ja auch argu­men­tieren, dass man die Pla­nung den Planungsexpert:innen und die Aus­führung der einzel­nen Handwerksexpert:innen über­lässt. Und falls erforder­lich sucht man sich für die Gesamtko­or­di­na­tion eben auch eine Spezialist:in.

8. Unabhängigkeit

Ein Bauträger ist inter­essiert daran, gute Leis­tun­gen zu einem gün­sti­gen Preis anzu­bi­eten. Bauträger ver­di­enen also daran, wenn ein Gebäude am Ende kostengün­stig hergestellt wird. Ein unab­hängiges Pla­nung­steam hinge­gen ver­di­ent keinen Cent daran, wenn ein Gebäude gün­stiger in der Her­stel­lung ist. Es ist also eine Unab­hängigkeit von wirtschaftlichen Inter­essen vorhan­den. Für Architekt:innen und Ingenieur:innen ste­ht in der Regel die Qual­ität im Vorder­grund. Sie muss in Ein­klang mit dem vorgegebe­nen Bud­get gebracht wer­den.

9. Haftungsrisiken

Pla­nen und Bauen Sie mit einem Bauträger, wer­den Zahlungspläne für das gesamte Pro­jekt vere­in­bart. Geht der Bauträger insol­vent, ste­ht vor Ihnen ein unfer­tiger Bau. Bei der Direk­tver­gabe an einzelne Handw­erk­er haben Sie zwar auch keine Garantie, dass ein Unternehmen die Insol­venz anmelden muss. Das Risiko, dass schla­gar­tig alle Unternehmen aus­fall­en ist jedoch deut­lich geringer.

10. Qualitätskontrollen

Ein Bauträger bietet Pla­nungs- und Bauleis­tun­gen aus ein­er Hand an. Das klingt erst ein­mal gut. Tren­nen Sie jedoch das Pla­nen vom Bauen, beste­ht die Möglichkeit, dass Planer:innen die Aus­führung kon­trol­lieren. So fordert es vielfach auch die Bauauf­sicht. Das bietet dem Laien eine Chance, fachkundi­ge Expert:innen die Sit­u­a­tion vor Ort bew­erten zu lassen. Kom­men das Pla­nung­steam und die Aus­führen­den aus einem Unternehmen, gibt es Inter­essen­skon­flik­te die dazu führen, dass sie die Aus­führung möglicher­weise nicht in Frage stellen.